李云亮讲座：业主物权（建筑物区分所有）—5
李云亮讲座：业主物权（建筑物区分所有）—5
文/李云亮
大家好，今天是业主物权（建筑物区分所有）积腋成裘，小讲，第五讲。
前几讲，主要积累基础知识，特别指出要正确阅读“建筑物（的）区分所有”和“建筑物（的）区分所有权”这两个概念。
从今天开始，我将细说周树基著作《美国物业产权制度与物业管理》。
这是一本能开导业主思维的好书。应该说，是一本比较奇特的好书。奇特在作者年龄够大，50多岁到美国留学专门研究这个问题。他1967年解放军外语学院英语系毕业。我有一位高中同班同学也是这一年在这所学校法语系毕业。周树基今年应该和我同岁，76岁。留学当年是54岁。
这本书好在作者亲临美国做研究调查。而且是进入美国的大学以研究生的身份做研究。
《美国物业产权制度与物业管理》出版者介绍：关于作者：周树基1967年毕业于解放军外语学院英语系。
周树基毕业后,在邮电部邮电科学研究院和国家进出口管理委员会从事翻译工作近十年，其间曾在联合国日内瓦分部担任同声翻译2年。
他以后，又在国家进出口管理委员会、对外经济贸易部、长城对外经济律师事务所及深圳市政府等单位从事对外经济贸易及有关的法律工作。曾负责起草《中华人民共和国技术引进合同管理条例》及其实施细则。
周树基1984年被选为中国知识产权研究会的常务理事兼副秘书长，并作为国务院《计算机软件保护条例》起草小组的成员，参与了该条例的起草工作。
周树基2001年获美国宾夕法尼亚州立大学法学硕士学位。回国后，专门从事外国房地产制度研究。”
周树基仅就以上这些经历，国内无人能比，物权法学界也没人能比。
周树基先生自己说：“笔者于1999—2001年在美国宾夕法尼亚州立大学法学院留学期间，开始着手写作此书的准备工作，不仅对美国的物业产权制度进行了一些实地考查，而且也得到了笔者的老师John Maher（马赫）先生（财产法教授）和Geoffrey Scott（斯科特）先生（法律经济学教授）的鼓励、支持和帮助。”
为什么要说这些？
讲解周树基这本书，心理信任很重要。先了解作者周树基先生及其学历和学术背景，可预先对该书（资料、观点）产生必要的心理信任。
我看法学和法律的外文汉译书籍，很注意关键概念汉译后面有没有附原文。有附原文，这种书看上去比较放心。译者和读者有交流。
世界各国法律有很强的地方性。地方文化、地方历史，都会在法律制度中有深刻的影响。
也因此，我常常疑心一些外文翻译的准确性。北极爱斯基摩人对雪白颜色有几百种词语，完全超出汉字雪白能对应的程度。
同理。各国各地的不同自然地理文化影响，反映在文字中，汉译到中国，国人没有对应的生活体验，无法准确理解。我担心的是这些。
说一个故事。
英美财产法和欧陆物权法，同属西方法律，一些概念差别之大，字面上可能互不理解，翻译都困难。
武汉大学法学院有一位教授，孟勤国。2006年我和孟勤国见过一面，在北京一个关于物权法草案的研讨会上。
2005、2006年，孟勤国曾经在厦门大学、中国政法大学做过《中国物权法向何处去》的报告。我当年很注意这位学者，他有一本书《物权二元结构论》出名。他的报告就是到各处宣传他的这个结构论。
报告中，孟勤国说了一个小故事。他说：你们看书的时候要注意。当美国人、英国人讲所有权的时候，他的所有权概念和我们的所有权概念可能完全不是一回事。
（孟勤国说）我出国进修的目的是想搞一下美国财产法，在美国呆了一年，回来后我不敢写，还想再出去一次，为什么呢？（他说）到现在为止，我还不太知道 title 该怎么翻译。
（本文插一句，title在英美法中非常重要，相当于我们的所有权那样重要。）
（孟勤国说）我从美国回来后，我的一个博士生告诉我，他把美国合同法已经翻译过来了。我说好呀，那我就问你一下， title 怎么翻？
（博士生说）翻译成所有权了，
（孟勤国说）错了。
（博士生问）不该翻译成所有权？
（孟勤国说）也错。
（博士生问）到底翻译成什么？
（孟勤国说）我也不知道。为什么呢？
（孟勤国说）我看书的时候，这个 title 是作为一种资格，你没有办法用大陆法的所有权，或者一个其他的产权来概括它，这个 title 有时候看上去就像我们的所有权，有时候看上去只是一种权利的资格，它会存在着这个 title ，那个 title ，经常发生谁优先的问题。
（孟勤国说）我看过很多的案例，经常讨论的问题，不是讨论谁有 title ，而是讨论的哪个 title 有效，哪个 title 优先。这个玩艺我真不知道该怎么对应大陆法的概念。”
的确是这样的。现在还有不少物权法学者把 title汉译成所有权。那真是一个错误。
所有权的英文是ownership。在英美法中，ownership没有维权诉讼的价值，只相当于中文的“所有”，没有罗马法所有权的含义。
我国一位博士李红海，研究英美法（普通法），2003年他的博士论文《普通法的历史解读》说：“所有权的观念从未登上过普通法的法庭。”
我们的所有权，我们的法学所说的“产权”其实是财产所有权的简称。我们的所有权是物权法的基础，有绝对的维权诉讼的价值。
我前面讲过“所有权契据”，英语就是the title of the property。这里的title 对应的汉译是契据，不是所有权。如果把the title of the property汉译成财产的所有权，就完全失准了。
再说周先生写作《美国物业产权制度与物业管理》，1999—2001年准备，2004年成书，2005年在北京出版。1999—2005年，这段时间对应中国大陆，正是我们的物权法草案“理论纠缠的紧张时间”。
面对中国自1981年开始的商品房不动产物权交易和物业管理，一切“制度”由房地产开发商主导，由政府配合，一帮学者帮腔。面对商品房业主厄运种种，周树基先生十分可能因此奋而出国专题研究。
对于《美国物业产权制度与物业管理》这本书，我主要讲解第三章“区分所有物业产权的设立、变更与终止”、第四章“物业小区专有部分与共有部分的划定与界定”、第六章“美国物业小区如何实现从开发商控制到业主控制的过渡”。讲解方法结合其他国家和地区的立法，当然包括香港地区的立法。
先说周树基《美国物业产权制度与物业管理》第一章第三节的标题：“区分所有产权对共有产权的改造与发展”。第三节的第一句话：“区分所有产权，是在对共有产权进行改造的基础上发展起来的。”
什么意思？
要理解区分所有权，必须在共有权的基础上理解。也就是我说的，区分所有，必须先共有，然后才可能商量区分所有。
用周树基的话说，就是“区分所有产权，是在对共有产权进行改造的基础上发展起来的。”
今天的课，讲到这里。谢谢。