武汉楼市：最近火得一塌糊涂
壹
提问：美丽的房姐！我现住南湖花园（南湖一小，南湖中学学区）184平的六层无电梯房（满五唯一），己为儿子在联投中心购买了一套婚房（无好学区），使用了儿子首房首货的资格！贷款压力月供4万，贷款刚下。另在绿地海珀滨江云镜看中一套一线江景房做为投资（目前己交30%）后期可出租，办公，投资使用。
方案1，我想如果自己用二套资格买绿地海珀滨江云镜月供为1万多，合计月供5万，压力还可以承担。
方案2，如果把我名下的房子过户给儿子，儿子名下也就有了学区房，弥补了学区空白，过户后再用我的首房首贷资格购买绿地云境 ，但月供将是3万，合计月供7万。压力就有点大。目前国家调控如此严，有点担心武汉房价下行，但此二套房都已交了首付的钱，不知怎么办为上选，哪种方案更合适我。或房姐给拿个主意！有点急，望回复
回答：你好，感谢付费！
只要通胀存在，人口存在，货币将持续贬值，对标的商品持续上涨，年均12%。理解了这一点，我们才敢在房产上投入全部的身家。既然可以稳赚不赔，那为什么不用杠杆呢？所以，每一套房产，我们才会尽力贷足。
12%并不足以作为理想收益，（12%+20%选筹操作）/（30%-40%首付），才是我们的理想收益，也远远超过市场上99%的投资产品，品类本身处于极低风险率。
选筹正确，贷足贷款，是房产投资的正确路径。所有的房产操作技术，都在围绕着这两点开展。你的选筹没有问题，所以杠杆越足越好，剩余子弹只要能留足2年月供就问题不大。
贷了这么多的款，怎么还上月供，如何形成稳定循环的现金流，让这个项目自行运转产生资金，而不是依靠出卖体力劳动来填补月供？业余买房者与职业房产投资人，以此作为界限。
选择方案2
贰
提问：房姐你好，你是我加入的所有星球中，回答最耐心、最详细、最具指导和引领性的一位人生导师。虽未谋面 ，对你的人生智慧和房产专业性，心生敬仰！今日，站在纯投资的岔路口，需要做一个重大决策，还望您指引明灯！
【选择一】：上海青浦徐泾南山雨果小区，次新，89平，非地铁房，非学区房，房价480万，摩擦费用50万，年底是否值得入手？（顾虑：1、摩擦成本高；2、担心郊区上涨慢，投资回报率低）
【选择二】：广州南沙，定位南沙湾或蕉门，单价3万—4万，年底是否值得入手？（顾虑：1、购买后，因人口稀少难以出租；2、持5—8年后，涨价了，但担心接盘侠少，难以变现）请房姐给予指点迷津，是二选一，还是二选二，还是都不选，积攒实力，留待捕捉深圳机会？
回答：你好，感谢付费！2021年开启的楼市大涨规律与2015-2016年大不相同，过去是是全面普涨，也就是大水漫管，但2021是点状突起，并非普，在节奏上是脉冲式涨法以及点状突起.已经涨过的深圳和东莞，以及正在上涨的上海、广州、杭州的上涨逻辑，全部指向一个方向：学区+CBD+新兴产业聚集区，郊区+边角料区域，很难跟涨，很难被惠及。
一.雨果能买吗：
1. 南山雨果新，在任何一个时间横断面的当下价格体系里，新就是正义。当然，新和有投资价值完全是两回事。新的会变得不新，所以拉长了看，新往往涨的反而慢。
2. 南山雨果的外立面在同样房龄的房子里是属于比较好的那一类（石材的感觉）在未来的很长一段时间内，外立面会加分不少。
3. 南山雨果的套均面积做的比较小，小户型居多。
4.这个板块的优点是：便宜。缺点是：没有轨交，而且是未来很多年都没有。徐泾整体来说潜力还不错，你说的这几个小区都是不错的区域，但是房子供应量偏大一些，也可以关注其他板块，按照上文提到的选房标准。
二.南沙能买吗？目前来看成交活跃的还是金州、南沙区府，再加上高大上和有点豪宅气度的明珠湾。其次才是进港大道、黄阁、南沙港、南沙湾几个次重点板块。
南沙这个地方，褒贬不一，看好的人觉得是颗冉冉升起的明日之星，不看好的人，觉得是个扶不起的阿斗，不过有一点无可争议的是，需要时间来兑现是一定的，对于这种不确定性高的区域，选本地人自住率高的成熟以及未来的核心位置。
城市选择上，优先上海，板块选择上徐泾优于南沙。
叁
提问：房姐你好，新人首问！急急急。。。我的情况，夫妻双方武汉户口，有小孩1岁。男，东湖高新农泉社区还建房三套，拿到一套，自住。夫妻光谷东朗诗里程一套出租，公积金还款，贷款余额60w，桃花源一套出租，男方父母名下，接力贷，贷款余额65w。最近想入手一套，二手或新房均可，投资或做未来学区也行。
问题是，1）现钱不多，想直接卖掉两套还建房票（未拿房）变现做首付。总共可凑80w首付。但听说武汉最近在给还建房办证，担心卖掉后还建房很快办证价格上涨，血亏！是否该卖？是否等现有自住一套还建房拿证后抵押更好？似乎遥遥无期。
2）问下已经给男方父母做了接力贷，是否还可以给女方父母做接力贷？贷款额度可以承受。
3）目前光谷东房价偏高，女方认为直接最光谷东最中心，绿地光谷中心城，龙湖光谷城（龙湖光谷城首开犹豫错过），联投驿园。男方认为房价接近关山大道，投资不划算。男方认可花山地铁盘，如碧桂园左岸，关山大道学区房。请问如何选择？
4）工作在未来城，问下未来光谷东可能的学区，比较996，下班也近。十七小，九峰的光谷一初是否会是光谷中心城的学区？需要等多少年，网传华师一免推名额已经向九峰的光谷一初倾斜？
5）帮朋友问的，北辰优+与绿地国际理想城一路之隔，一个光谷东，一个光谷南，未来房价会差很多吗？朋友中意绿地国际理想城的大户型小高层。
回答：你好，感谢付费！
一.能拿证的话没必要换。太折腾，交易有成本，除非是换特别好的标的，才值得。农泉社区地段比较偏，你考虑置换到光谷东核心区是值得的。
二.女方父母也可以做接力贷，只要你们的收入能够覆盖。
三.如果子弹充足，建议优先入手光谷东核心区，单价不超过1.9都可以考虑。距离公司更近。
四.光谷东未来最有可能逆袭的学校组合：
1.光谷17小+光谷一初：教科院挂牌，师资好
2.关谷18小+光谷一初：生源略好至于光谷一初，虽然原来是九峰中学，但是未来有政策倾斜，部分生源可以直升华师一附中和华科附中。
五.关豹高速如同一道墙一般，将东湖高新区“南北切割”，当下的价格能买关豹北，不买关豹南。
肆
提问：房姐你好，很荣幸今天加入知识星球！请问今年年底入手上海青浦徐泾，89平，房价+摩擦费用共计525万，作为纯投资可以上车吗？有没有更好的推荐？
回答：你好，上海适合上车的8个板块，详见知识星球内部分享。西虹桥核心区就是人们常说的“徐泾”板块，得名于徐泾镇。早年以低密度大面积住宅（各类别墅）开发为主，定位为周边制造业企业主，以及市区高净值人群的“第二居所”。
17号线通车后进入高速发展期，国家会展中心西侧诸光路站、蟠龙路站附近仍有较大量待开发地块。徐泾这个板块可以入手，但是你选的楼盘能不能买，要看具体选筹。
伍
提问：武汉房姐你好！我想在武汉买房主要用于投资，社保己满两年，首付可付100万请推荐在哪个区块哪个现有的楼盘买最好！谢谢！
回答：你好，感谢付费！
武汉整体来分析，知识星球内推荐的洼地板块，可以持续关注。武汉买房投资，逻辑也很简单，原则是目前因为处于调整期，新房仍然需要买高性价比楼盘，投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。
二手还是非笋勿入的原则。实际上，武汉二手最佳时机已经过去，新房的最佳时期也已经过去，目前只是机会的尾期，机会不多，但是仍然有。
陆
提问：智慧的房姐，您好1，进入星球后，9月入手光谷东山水年华98平的小三房，前后期算下地单价1.87万，长持5年的话，房龄也10年了，不知是否合适卖还是再等个5年？
2，山水贷款51万1月开始还款，利率5.93，怎么这么高？这正常吗？银行理财都追不上，我应该提前还款吗？
3，我父母（80岁）在中南一路建工局宿舍有个100平的楼梯老破中，出租3000一月，中介说可以卖200w，我手上现有60w，但是房票已经用完，只能用父母的名额全款再买个房，将来我来继承困惑的是：老破中是收租好还是置换好？置换的话该何时卖，全款房何时买在哪里买？因为全款买房划不来，所以是置换好还是换钱理财好呢？置换的话将来遗产税是不是又要被收割一次？我目前没有月供能力，公积金还一套，商代还一套。还要养2岁孩子
回答：你好，感谢付费！
1.光谷东这类优质资产，只要入手价格不虚高（低于2W）长持10年没问题。
2.利率不超过6%都可以接受。假如100w的房子，首付50w，贷50w5年后，你的总成本就是50w首付，以及5年的利息大概12w左右（我没仔细算，大概这么个数）。如果房价上涨50%，也就是升值了50w，那么你的收益率就是 50/(50+12)= 80%5年的投资收益率80%，这很不错了吧？即便房价只上涨30%，收益率也有50%，理财哪有5年50%收益率的？另外你的租房收益也应该算进去。房价不涨，就不存在买房投资这门技术。没有通胀，租售比大于月供的部分就是毛利润。纯利润，还要代入你的人工成本，机会成本。
3.二线城市价格不算太高，作为刚需入门产品，刚需的选择还是很多的，老破只是其中一个，在一线城市，有一定的流动性往往是因为刚需选择不多，没有次新替代品。而二线稍微远一点的次新，可能价格还更便宜，所以次新或者新房作为刚需入门产品，往往是第一考虑的。
即使在一线城市，目前老破行情慢慢也在变差。不管是一线还是二线，老破的投资潜力跟次新差距很大，往往是跑输大盘的。什么时候可以买老破，往往是楼市极初期，次新和老破差距数倍。只要恢复了市场应有价值，老破就开始跑输大盘了。老破大老破中老破小属于相近市场，武汉目前老房子流动性不强。
建议出手换筹，可以用老人票全款买。
柒
提问：房姐，你好！最近入手了广州雅居乐剑桥郡靠南大干线的一套房子，单价3.77，下了定金10万，绿中介中介费已交，7成房价贷款也已批。但我越来越觉得买错了，主要还是南大干线后期的噪音这个硬伤太大，当时也是被房型和大阳台吸引。如果不买了，就要损失定金，中介费估计也会损失。主投资的话，我是否应该舍弃定金和中介费？请房姐给点建议！非常感谢！
回答：你好，感谢超级大额付费！
单价低就不用回避，之前有人3.5左右的价格买了中间楼层的也不错。投资也是看价格吃饭，另外南大不会一下子车流就多起来，噪音可以用隔音玻璃解决虽然我只是提醒大家不要买靠近南大的，但是价格还可以的话也可以啃掉的，因为现在行情快起来了，最近佰利山的业主心态很硬。
南大通了不会一下子就多了很多车流的，趁着广州肉眼可见的行情你可以先上了这波的车，然后趁南大不完全成熟的时候再次抛出置换也可以，买房本来就是买在较低位，卖到高点就最好了。
高楼层无论是灰尘还是噪音影响会小一些，担心噪音的话可以做隔音玻璃，你只需要到时候卖房的时候骗过买家就好了，尽量不要选晚上，晚上夜深人静车噪音影响大。买卖有技巧。
房子不可能十全十美，选一个硬伤你不怎么介意的上车就好了，尽快吧，很多人现在是黄埔，金融城不敢买都跑到万博来了，行情会轮动，晚了你更加下不来手。既然买了就坚定的拿下吧。
捌
提问：刚需急问房姐：从小喜欢江河湖海，心里一直有个江景房梦想，感觉对着宽阔的长江一切不愉快都可以烟消云散，今年准备开始置业，首房首贷，二七滨江买不起，武昌这边海珀滨江卖完了，月亮湾看不见江，楼层也不好，然后看到武汉江山的房子，看中了2号楼148平的户型，非常喜欢，想问1.自住加升值是否可以，2.首房首贷这样用对不对，3.因为未满2，需要付税费34万左右，求教多少拿下比较合适，以后是否能跑平大盘。4.是否还有类似的一线江景房可以推荐.Ps上班在硚口，父母家在徐东。
回答：你好，感谢付费！
青山滨江配套已经相对成熟，虽不能与汉口滨江相提并论，但是比汉阳滨江配套好，白沙洲滨江就更不能比了。我们买江景房，重点关注的是什么？实际上是城市天际线，除了江对面的摩天大楼 壮丽的桥面以及夜晚的灯光秀。青山滨江的对面是二七滨江，是整个武汉房价的天花板。仅隔一条江，青山滨江价格2W+，还算有性价比。
武汉未来滨江价值排序：
1.二七滨江，武汉顶级豪宅集中板块，比如武汉天地等，武汉房产圈公认的房产第一梯队。
2.武昌滨江3.青山滨江4.汉阳滨江...青山滨江未来也会是第三梯队，加上相对成熟的配套，和板块的利好升级，板块非常宜居。目前的价格，如果能入手武昌滨江是最好的，武汉江山最佳入手时间点在2018年，毛坯价格降到2.3W+。青山滨江的江景房都是北面看江，单价3万以内可以考虑。
玖
提问：万能的房姐，本人武汉户口，离婚，名下有两套房，一套全款，后湖吉祥谷，95平。一套武昌融侨城，94平。目前月薪10000。目前子弹100.问：后湖的房子继续持有还是出售
2,有没有必要将后湖的房过户给老人，（过户个税和契税预计税费40000左右，合算吗？）那么就有一个房票出来。
3,投资在光谷买联投光谷瑞园，还是创新天地？感觉现在价格有点透支了，不适合入手，朗诗看的上的都一万九了，小三户型也不好，低价的基本都是一楼。新盘星光城还要摇号，面积也有点大，不知道应不应该继续看光谷东。还是在武昌核心区买？武汉核心区具体哪个楼盘可以买？
4,如果没有房票，是考虑在武汉远城区买，还是买市区的公寓？有没好的公寓推荐？光谷创合怎么样？另外珠海的房子能不能考虑。请问房姐，目前怎么操作合适
回答：你好，吉祥谷可以继续持有，等待下一波涨幅来了再考虑出手裂变。可以做抵押融资，没必要过户给老人。用老人票买入。
武昌核心区和光谷东是2种不同的投资产品。
武昌核心区是防守型产品，配套成熟，区域稳定，房价也不低，风险低，流动性好。未来可以随着大盘涨，但是如果没有非常大的利好规划，缺少暴击的可能性。
光谷东 花山是进攻性产品，配套不成熟，房价偏低，但是有利好规划，空地很多，升值潜力更大，有一定风险，也有暴击的可能。
光谷东是这一轮的领涨板块，朗诗这类成交量活跃 小户型多的楼盘，所以价格拉起来很简单，但是单价到了1.9就没有太大兴趣了。星球内推荐的盘再淘一淘，未来差距不会拉的太大。
武汉地大物博规划多，但是三环内和三环外的人口密度会差很多，能买主城区就别买远城区。
公寓 商住 商铺这类产品一律回避，没有投资价值。
珠海考虑自住可以买，投资就不建议了，单靠旅游产业的网红IP很难支撑如此高的房价，转型太慢，目前的价格已经不适合进场。
武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
拾
提问：房姐，城镇化结束之后，房价会停止增长吗？