【重磅】上海城投176亿底价喜提黄浦豫园社区地块!2021第一炮:上海核心区史诗级大宗地块迎新主人

艳姐说

2021年上海土拍市场的开端可谓是一波激起千层浪:
就在刚刚!176亿元!上海城投、上海建工底价摘下黄浦豫园社区商住综合地块,成交楼板价约8.96万元/㎡。
这是2021年上海首个史诗级钻石地块,也是上海土拍史上总价第四高的地块。
由于地块内大体量的宅地,同样也可以说是上海市中心近年来最优质的大宗地块!
但这块地背后却疑云重重:如此重磅的地块,却并未如预想中的那般仅有一家参与了竞拍,最终也让上海城投上海建工占了大便宜,轻松底价拿下!
值得注意的是,不仅是2021开篇就劲爆,除此之外,也已有其他的百亿级土地挂牌出让。
不出意外的话,这只是一个开始,如果各核心地块推出顺利,2021年或将成为上海百亿级土拍元年!
01
史上总价第四高的史诗级钻石地块
逾13.8万方住宅体量!
这一次的豫园社区地块,也就是大家所熟知的露香园二期地块,也是上海老牌的豪宅区,一期同为上海城投开发。
图源网络
整个地块所处可谓是上海中心的中心:
不仅紧邻地铁10号线豫园站,东侧就是豫园、外滩,西侧就是露香园一期,人民广场、南京东路、淮海路、新天地等核心商圈也都在2公里范围内,上海繁华皆触手可及。
整个地块由十个地块打包组成,分为地上地下两部分,其中地上部分占地5.77万方,地下水平投影占地为6.75万方。
值得注意的是,单是地上总计容面积就高达19.65万方!而其中住宅的开发体量就超13.8万方
这是什么概念?
我们来看香港置地于去年拿下的徐汇滨江310.5亿地王,统共114.7万方建面的综合体项目,可售住宅却仅有2.5万方
而这次的香露园二期地块体量足足是徐汇滨江地王项目的5倍多
土地市场最吃香的终究还是宅地,从这个角度看,这个地块的属性相当优质,甚至更超徐汇滨江地王!
由于地下面积不计容,抛开需要配建的各项公共配套不看,只看地上商业和住宅的计容面积,起拍楼板价就已经高达9.35万元/㎡,如果再去扣除掉5%的保障房,起拍楼板价足有9.7万元/㎡
这个价格可以说是在整个上海土拍史上都罕见!
要知道去年年底华发拿下的四行仓库旁紧邻苏河湾的地块,由于体量不小的住宅用地,已经算是少有的史诗级优质地块,但即便是这个地块,单算住宅楼板价也就在8万元/㎡左右。
可想而知,此次的黄浦豫园社区站位有多高!
更重要的是,这个地块一反近年来上海核心地块出让的惯例:
不仅没有15%自持要求,更没有中小套户型要求!并且还有2.63万方可供建包括联排、低层在内的特色住宅!
近年来,在上海的核心腹地,这样和低密相关的词汇有多久没出现过了,时常关注上海市场的朋友都懂。
可以说,这是在如今整个上海市中心都极其难得一见的稀缺地块!
没有中小套的要求也意味着未来开发商完全可以放开手去做,换句话说,这里必将是妥妥的未来豪宅区,并且是一个将拥有联排业态的豪宅区!
这样得天独厚的条件下,单是住宅部分的可售货值就相当可观了!
我们可以算一笔账:
去年的时候,露香园一期又低调推出低区房源,当时传出的消息是:平层均价约14.5万/㎡、叠墅约16万/㎡、联排别墅约21万/㎡。
按两年的开发周期,以及出让条件中规定的不得超过14万方的住宅体量来算,这里未来可售货值超220亿问题不大。
并且黄浦向来住宅供应稀缺,纵观现今周边的各豪宅项目,虽然总价颇高,去化却一点都不慢,完全是不愁卖的状态。
换句话说,底价拿下这个地块,就三个字:赚翻了!
02
史诗级地块仅一家竞拍?
不是不想拍而是不好拍
这样一个史上难得一见的优质地块,按理说怎么也得有个数家争锋,但是出乎意料的是最终参与竞拍的仅有一家。
艳姐猜测原因有以下几点:
1、资金受阻:想拿地先上缴211.2亿元
首先,最明显在于这块地所需要的资金数额实在是过于巨大。
不仅是起拍价高达176亿元,单是保证金就要35.2亿元
35.2亿是什么概念?相当于上海市中心一块小体量宅地总价——此前广受关注的虹口北外滩钻石级宅地起拍价也不过34.3亿元
加之该地块是去年年末推出,想要参与竞拍就要在年前筹集齐176亿 35.2亿,统共211.2亿元
这样严苛的资金要求下,扼住了很多开发商想要加入其中的步伐。
而这块地偏偏又是去年年末推出,对于年末本就钱紧的开发商来说,要筹集出这么大一笔资金可谓是压力山大。
这些表面上的资金压力只是其中一个层面,更重要的是:这还是一块极大体量的旧改地块,这意味着短期内不那么容易出货,对于资金的沉积压力可想而知。
因而在过去拿下上海总价前三地王项目的香港置地、新鸿基、中民投要么是融资成本极低的港资,要么是本就重投资在当时不差钱的
2、历史风貌保护劝退大批开发商
实话说,在豫园社区可以说是喜忧半掺,喜在各方面得天独厚的优势,忧在大概率需要承接大批量的历史风貌保护。
由于本身体量不小,地块内包含有足足1.56万方的保护保留建筑,包括文物保护点1处,保留历史建筑2处以及一般历史建筑1处。
其中更是有代表了海派文化与老上海人记忆的开明里。
图源网络
虽说也能给地块增添不少风韵与特色,但是无疑加大了不少开发难度,更别说地上还有需要100%自持的5万方商业。
也就是说,虽然是块肥肉,但是道阻且长。
换句话说,开发商哪是不想拿,而是拿不起,也不敢拿!
03
又有两块百亿级地块挂牌:
虹口北外滩111亿、杨浦滨江81.18亿
本以为2021年的开端有露香园二期就已经足够劲爆,没想到的是,更精彩的可能还在后面!
就在近期,上海土拍市场又挂出了两宗重磅级地块,同样也是百亿级,将同在2月竞拍!不过这次不在黄浦,在如今处在又一战略高地的虹口北外滩以及潜力无限的杨浦滨江
一个是虹口区四川北路街道HK193-02、HK193-03(地下部分),北外滩街道HK300-02、HK300-03(地下部分)(历史风貌保护旧改项目),起拍总价高达111亿元
另一个是位于杨浦滨江的杨浦定海社区大桥街道119/120街坊也正式挂牌!起拍价81.18亿元,直逼百亿级。
开端就这么刺激,已经足以我们看到一些信号:2021年或将成为上海百亿级土拍元年!
不止是因为接连两块百亿级地块的推出,更因为时候到了:
过去十年间,上海一直在不间断地做二级及以下旧里的征收改造,去年年中时,黄浦和虹口更是短时间内接连动迁18块地,而过去征收的这些旧里如今也在逐年释放。
而在过去五年间,黄浦可以说是一直处在大批量拆迁ing的状态,这也是为什么过去几年很少见到黄浦有地块出让的原因所在。
而恰是因为如此,过去拆迁投入的几千亿资金如今也是时候收割果实了。
早已完成拆迁的露香园二期可以说只是一个开胃菜,在未来周边还将推出:
或许将成为新一代全国地王的300亿级别的豫园站上盖地块;光拆迁和资金成本就达500亿以上福佑地块……
而按照目前上海的拆迁速度,大概会在近两三年间完成所有的二级及以下旧里的改造。
换句话说,随着诸多钻石级地块完成拆迁改造,上海将迎来几乎前所未有的土拍盛宴!百亿级地块也或将成为常态!
2021年或将是百亿地块硕果满满的一年,我们暂时先预告另外两宗巨幅地块,地产人言也将同步跟进,届时大家可以多多关注。
#互动话题#
那么问题也来了:重磅地块当前,房企勇夺,不拿等死,拿了早死。
账算不过来,肿么办呐?
欢迎文末留言,大家来支招吧!
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