银行下调房贷利率，是否预示了房价走势？

自今年一季度开始，全国房贷平均利率就出现缓慢下跌趋势，很多民众担心：银行房贷利率下调，是否预示了房价要上涨？对此，专家们表示，房贷利率的小幅波动，对房价的影响较小，而且银行房贷利率早就已经市场化了，下降或者上升都是属于银行自己决定的事情，并不能真正预期未来房价走势。

而我们认为，银行下调房贷利率，主要有以下三个原因：第一，为了吸引更多的人来购房。2019年前两个月商品房成交面积出现负增长，-3.4%，这是2015年6月份以来的首次负增长，这也意味着房地产市场43个月的“牛市”就要结束。而银行为了稳定房地产市场，更好的开展房贷业务，就把房贷利率往下调整了。

第二，稳房价，控风险。年初的时候住建部对房地产市场的基调是：稳地价、稳房价、稳预期。从目前情况看，房贷利率下调幅度较大的是一二线城市，这主要是一线城市房价涨得很高，购房者的还贷压力也很大，为了减少断供风险，避免发生系统性金融危机。于是，银行在将一线城市的房贷利率调得较低，为了缓解房奴的还贷压力。

第三，银行的融资成本也降低了，房贷利率也要相应回调。今年1月初，央行宣布两次降准，而且还频繁使用逆回购、MLF等工具，向市场注入流入性。现在金融体系里存在着大量资金，导致银行间货币市场利率大降。银行的融资成本降了，房价利率也要回调一下，现在银行的房贷业务竞争激烈。别人下调房贷利率，你若不调业务就流失了。

那么，未来房价是否会因为房贷利率下调而出现上涨呢？我们认为，这种可能性并不存在。首先，现在银行下调的房贷业务，主要是首套房贷。而对二套以上的房贷业务仍然是政策收紧的。这说明，银行是鼓励刚需购房置业，并不鼓励投机炒房者入市。这与房地产调控政策并不相悖。

再者，鉴于一季度国内陆产市场的回暖，四、五月份各地“因城施策”的展开了新一轮房地产调控。一些城市拿出了限购、限售等政策，各地的房地产市场马上就开始降温。所以，如果仅是房贷利率略微下调，这对于当地的房价影响并不会太大。只要房地产调控政策没有真正松绑，房价不可能涨上去。

最后，本轮房地产上涨行情，在经历了4年之后，已经接近尾声，民间的购房需求得到了集中释放。现在，不仅是每个城市家庭拥有多套房产，而且房价上涨的动力也逐步衰竭。再加上，国内经济下行压力也很大，人们收入上涨的预期也开始调整。现如今，国内房地产已经处于调整过程中，银行微调一下房贷利率，并不会对房价产生多大影响。

银行主动下调房贷利率，主要是为了稳定成交量、稳定房价，同时货币宽松之后，银行的融资成本也降低了。不过，银行小幅下调房贷利率并不能改变房价趋势。因为，决定房价走势的是房地产调控政策，房地产市场的周期。目前，房地产市场整体低迷，房价不跌就不错了，更别提房价还会大涨，这种可能性并不存在。