全国楼市真的入冬了吗？你怎么看？

从9月份的70城房地产数据来，一二线城市房价走势比较平稳，三四线城市涨势较过去有所收窄，并逐步趋向于零增长。而进入10月份，一二线城市房地产成交量跌去一半，之前热点城市处于有价无市的状况。所以，从第三季度开始，中国的房地产市场正式入冬。

通常检验房地产是否入冬，除了成交量的数据之外，还应该有三个因素：首先，进入10月后房企出现了降价潮，一二线城市是通过降低商品房配置，来降低售价居多。比如，精装修房改为毛坯房。

而三四线城市新房价格就直接下降15%至20%，房企正努力回笼资金，尽快退出。而二手房业主则主动降价抛售。此外，去年买房的业主开始进行维权。开发商只能做出让步。

再者，房企转型升级，目前已有18家大型房企改名去“地产”化，而万科在国庆节前的内部会议上，高喊“活下去“口号。当然房企也并非是要完全放弃房地产业务，只是觉得以后楼市业务不好做了，想另外寻找新的利润增长点。

最后，房企的融资难问题突出。而之前定向降准释放出来的流动性，主要是支撑中小微民营企业。而房企因前些年的业务扩张过猛，导致负债率偏高今年又逢偿债周期的到来。所以多数银行不愿意贷款给开发商，除非是排名前50位的房企，即使这样融资成本也很高。

如果这些情况放在过去，也不算什么大事，楼市即使进入了冬季，后续春天也就不远了，因为每次房地产业出现衰退，房地产调控总会半途而废。过后便是新一轮房价和成交量的报复性反弹。

早在2008年，国内房地产调控即将取得明显成效时，美国爆发了次贷危机，中国经济快速下滑，中国决策层马上推出，四万亿投资计划。随后出台货币政策宽松政策，这让之前初见成效房地产调控功亏一篑。

而现在情况则完全不同了，房地产降温已经非常明显，并成为趋势：第一，中国居民的杠杆率已经用到极致，尤其是近几年居民房贷增长迅猛，若继续给房地产加杠杆，发生系统性金融风险概率很大。

截至2017年末，中国家庭部门的杠杆率高达110.9%，甚至已经高于美国家庭部门的杠杆率水平（108.1%）。现在家家户户基本上都有贷款买房的纪录。居民杠杆率已经没有办法继续大肆扩张下去。

第二，10年前中国的M2只有47.8万亿。而截止今年8月中国M2余额178.87万亿元。10年内货币总量增加了4倍至5倍多。同样，国内多数城市房价也涨了这么多。毫不夸张的讲，大量信贷资金流向房地产业，并不断推高当地房价。

而目前国内的M2增速只有8.2%。这既与2008年国内房价大涨时M2增速达到29%相差甚远，而且也与2015年初M2增速动辄两位数以上也不可相提并论。目前，央行正对房地产业逐步去投机化。所以在房贷增速大幅放缓的情况下，楼市进入冬季在所难免。

第三，中央政府调控房地产的意志不会动摇。先是住建部约谈了十几个上半年房价涨幅过快的城市负责人，并且对未来房价过快上涨的城市采取问责制。后又有国务院宣布取消部分三四线城市棚改货币化安置，改为实物安置。

而各地政府也是“因城施策”纷纷拿出房地产调控政策。各大官媒也出来造势，称房地产调控政策不会半途而废。未来，房地产调控即使要退出，也要等到长效机制建立之后。届时，房地产市场进入可持续发展的轨道。

在经历了二年多的房地产调控，目前一二线城市调控政策效果已经显现，而且房地产调控机制将一直执行下去，直到长效机制的建立健全，未来居民可以通过购买商品房、租房居住、共有产权房等多种形式解决居住问题。房地产投机炒作将逐步淡出历史舞台。