房屋买卖，卖方能因为买方是老赖主张解除合同吗？
案情简介 ·
2019年5月18日，黄小鸭与王美丽签订《房屋买卖合同》，约定由黄小鸭将名下房屋出售给王美丽，成交价为100万元，其中定金5万元，于签订合同之日支付，首付款35万元于过户之日支付，尾款60万元待过户后以银行贷款的方式支付。因该房屋存在抵押，双方约定由黄小鸭自行筹款解押并于解押后7日内双方共同至不动产登记中心办理过户手续，黄小鸭应于签订合同后5日内向银行申请解押，并办理解押手续。
2019年5月20日，黄小鸭得知王美丽因拒不履行生效判决于2018年6月25日被列入失信被执行人名单。2019年5月21日，黄小鸭向王美丽发出通知要求王美丽就本次房屋买卖交易提供担保，或者提供其失信被执行人名单信息已被撤销，有能力履行合同的证明。
王美丽未提供，并以短信息方式催促黄小鸭办理解押，黄小鸭拒绝办理。
王美丽于是向法院提起诉讼，要求继续履行《房屋买卖合同》，黄小鸭提出反诉，请求解除合同。
诉讼中，王美丽的失信被执行人名单信息未被屏蔽或撤销。
争议焦点 ·
买方被列为失信被执行人，卖方能否行使不安抗辩权主张解除合同？
律师观点 ·
《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”
本案中，双方在合同中约定尾款以贷款的形式支付，而王美丽因拒不履行已生效的判决于2018年6月25日被列入失信被执行人名单，已经无法通过银行贷款审核，可以认定王美丽有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。
黄小鸭在得知该情形后向王美丽发出通知要求王美丽提供担保或者消除该情形，王美丽未能提供，黄小鸭拒绝办理解押手续乃是行使不安抗辩权。在诉讼中，王美丽的失信被执行人名单信息仍未被屏蔽或撤销，也未向黄小鸭提供担保，亦未能证明自己具有履行能力。
根据《合同法》第六十九条的规定，王美丽未在合理期限内恢复履行能力并且未提供适当担保，黄小鸭可解除合同。
律师建议 ·
1.签合同前应要求对方提供征信报告，审查是否存在征信不良的情形，充分审核对方的履行能力；
2.签合同前可自行在失信被执行人名单查询系统和限制高消费名单查询系统等查询对方是否可能已经不具备履行合同的能力。
相关法条 ·
《中华人民共和国合同法》
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第六十九条 当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
作 者 简 介
杨婷婷 ·
杨婷婷，广西万益律师事务所合伙人，房地产和建设工程部副部长，专注于二手房法律事务的理论研究及实务工作，擅长办理合同纠纷、二手房买卖、房屋租赁、房屋析产、继承等相关法律事务。
苏佳丽 ·
苏佳丽，广西万益律师事务所房地产和建设工程部专职律师，专注于二手房法律服务，擅长处理合同纠纷、二手房交易、房屋继承相关法律事务。
李 怡 ·
李怡，广西万益律师事务所房地产和建设工程部见习生，有志于从事二手房法律服务，处理二手房买卖合同纠纷、二手房交易相关法律事务。