中央公园降价2000一平的恐怖楼盘，最高降价66万，割肉居然卖不掉！
这段时间重庆楼市的各种促销信息真是满天飞，有送奔驰首付的，有以“工程抵款房”名义降价的。上半年楼市火爆时无比傲娇的开发商，为了冲刺年度任务，纷纷拿出了真金白银，吸引购房者的眼球；
网传融创公园学府项目的优惠表，最高优惠幅度达到了14%，确实刷爆眼球，可惜小树一查这个项目在綦江；员工自购可更名，大家都懂的；
还有某中央公园楼盘在房交会上打出降价2000元/平的特价房，最高优惠达到66万，搏尽了眼球；
据说群情激昂的业主把房交会现场都挤爆了，只好提前撤场，轰动一时。
01.中央公园三分天下
说起中央公园片区，堪称重庆楼市的当红炸子鸡，集无数明星光环和炒作概念于一身，吸引无数购房者争相入市。连远在水土、空港的楼盘都纷纷挂名“中央公园东”“中央公园西”，流量蹭得不要不要的。
中央公园片区的楼盘，实际还可以细分为三个板块：东区、西区和南区，气质迥然不同。
其中，开发较早率先成熟的是东区，依靠鲁能城和香港置地公园大道这两个开发较早的大盘和重庆八中这个超级流量IP，以及靠近成熟区域空港新城的区位优势，目前已经有了一定的生活氛围。
中央公园东区同茂大道实景，目前已初现车水马龙；
而在中央公园西区，金茂国际生态城和鲁能泰山7号两个大盘已进入开发末期，早期交付的组团已经陆续有业主搬入，由于周边是全新区域，目前只有零星的社区底商，还没形成人气；而万众瞩目的两江国际商务中心，仍然处在主体施工阶段；
鲁能泰山7号街区实景，目前还是一半工地一半家；
两江国际商务中心建设实景，图中在建项目为新城吾悦广场；
而南区这边商业学校和地铁目前都比较匮乏，相对而言比较缺乏亮点；加之该区域开发较晚，目前还没有一个楼盘接房，全部都是工地，因此是整个片区成熟最晚的，也是价格战此起彼伏的地方；
接下来，我们就一起看看位于南区的金辉中央铭著，以及周边的区域情况吧。
02.金辉中央铭著规划情况
金辉这家开发商其实从2004年就已进入山城，一直隐藏在南岸3000亩大盘融侨半岛的幕后，与融侨集团有着千丝万缕的关系。2010年融侨半岛最终划归金辉名下，更名为金辉城，才正式走到了舞台前面。
位于南滨路金辉城的融侨公园，有没有被绕晕的赶脚？
2016年12月26日，金辉地产以28.4亿的总价将这块236亩的土地收入囊中，楼面价约6500元，在整个区域而言并不算贵，毕竟背后就是楼面价9000多的雅居乐，离公园还更远。
由地图可以看到，整个南区开发才刚刚开始。从项目出发，到3号线长福路站和9号线春华大道站都接近2公里。中央公园南区靠近金开大道为汽配产业园，而且有约70米的高差；
金辉中央铭著建筑体量约44万方，容积率约2.7左右，做成一个纯板式高层小区其实刚刚好。但或许为了收益的最大化，开发商做成了高低配，大量的土地被用来做成高溢价的别墅，而高层被密集的安插在靠近公园前排的土地。
由图可见，别墅和少量洋房占据了地块大部分面积；
从公园一侧看沙盘，高层排布比较密集，而且修建了4栋41层的超高层，高区看公园又可以卖出高价，看来还是花了不少心思；
金辉中央铭著的户型较大，目前在售的超高层套内面积107-127平，价格在套内19000-20000左右；看中央的公园的前排大平层套内198平，套内24000左右，总价达到450万左右，明显是一个偏改善型的楼盘；
03.高层有点太密集
这个项目已经建设了两年多了，年底即将有第一批业主开始接房，小树便到进度最快的高层组团实地看看项目的第一手情况；
从中央公园看中央铭著的施工进度，其超高层住宅颇有中央公园地标的架势；
高层组团比较密集，部分楼间距仅30多米，外立面看起来中规中矩，更像是个刚需盘；
洋房与高层都在一个组团内，目前小区仍在施工中，但从现场初步效果来看，由于楼间距小中庭不是很大，建筑风格比较传统，建筑细节一般；
高层的入户门头看起来不够大气，希望完工后能有改观；
04.景观大平层实景
靠近中央公园的头排套内198平大平层，在17层做了样板间，刚好可以欣赏一下中央公园的头排景色，虽然买不起但看看还是可以的。
这套大平层建面19500的均价已经要掏房产税了，大概一个月1000元，土豪们请随意；
从阳台望出去中央公园的景色，确实是中央公园的最佳观景点，楼高景色会更好；
总体来说，金辉中央铭著景观位置较好，户型比较大，产品定位改善，但建筑设计稍显平庸，组团内建筑比较密集，影响了居住的舒适度；周边公共交通配套匮乏，目前来看自驾是最佳选择，至于教育和商业配套还无从谈起；
05.中央公园南区进展
看完了中央铭著这个小区，我爬到了其高层的楼顶，从高空打望这个区域的发展。
朝金开大道方向可以看见公园东路仍在施工过程中，预计明年通车，与金辉相邻的就是雅居乐项目；
作为2017年中央公园的地王，雅居乐富春山居地价拿成9352元。高地价的结果，开发商以地价高为由想办法备高价，后来卖不掉了又急吼吼地降价，结果被处罚；天天搞促销，但其位置又最掉角，往往被其他项目截客，成了最悲催的反面教材；
地王的桂冠，果然都不是那么好当的！
往东边华润公园九里的方向看，这边的土地已经基本上都已经开发了，远处就是悦来方向；
往西边万科森林方向看，这边还有大片的空地待开发，中交中央公园目前算是整个北区难得的倒挂盘了，小高层卖建面12000的均价低于周边项目至少两三千，每次开盘都是秒光。对于刚需购房者来说，还是非常划算的，而投资仍要谨慎。
详见评测：中央公园再现秒光神盘，买到真的就能赚到？是时候冷静思考了
11月份中交又将推出200多套小高层，价格基本不变，目测又是一番血雨腥风。对于这个项目感兴趣的购房者，可以扫码入群交流购房攻略，实时更新开盘情况。
06.套路还是割肉
新房市场实际是一个被ZF严格管控的市场，更像是计划经济，价格涨跌都要通过繁琐手续，在备案价的基础上一般不能超过5%。但市场不好卖不掉怎么办呢？
于是聪明的开发商想出一招，以特价房的名义单独备案，少量的降价房源不会惹来各方的非议，又能吸引购房者的眼球，客观而言对购房者还是有利的。
房交会声名大噪的金辉特价房展示图，高层平均优惠2000元/平，别墅最高优惠了66万，房交会都结束好几天了，目前还只卖了两套，看来购房者的观望情绪还是很重；
颇为搞笑的是，高低配的目的本来是追求高溢价，但金辉在售的别墅单价仅11000-12000，比高层每平方足足便宜了四五千，粗粗算了一下，整个项目至少少赚了几个亿啊！究其原因，还是在于重庆别墅供给太大，富人不够用了。
估计做这个项目的规划大师，早已哭晕在厕所……
北区楼盘：
江山樾 鲁能星城外滩 棕榈泉悦江国际 新欧鹏教育城 恒大中央广场 中交中央公园（验房记） 万科金域蓝湾 象屿观悦府 北京城建龙樾生态城 蓝光芙蓉公馆 万科四季花城 约克郡壹号半岛 鲁能泰山7号 万科观承御璟湖山璟园 龙湖九里峰景 绿地新里樱园 新江与城悠澜 万瑞大平层 昱湖壹号 江北嘴壹号院恒大御龙天峰 国美江天御府 爱普新鸿府 华融现代城 舜山府 北岸江山 恒大轨道时代 华侨城 绿地克拉公馆
南区楼盘：
龙湖春江天镜 来福士广场 中交漫山 天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜
西区楼盘：
板块分析：
小树，不知名建筑收藏爱好者，坚持用脚丈量楼盘，探寻最真实的重庆楼市；
楼市评论：
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