华夏幸福，真的幸福吗？
2019年8月16日，华夏幸福发布《2019年半年度报告》和《关于与平安人寿开展不动产项目合作暨关联交易的公告》，意味着华夏幸福与平安在商业不动产领域开始合作，此次合作打开了双方全新的合作空间。
两条消息一经发布，地产圈开始分析解读，我大概搜索了一下，大多是溢美之词。
据半年报显示，2019年前六个月，华夏幸福营业收入387.30亿元，同比增长10.74%；实现归属于上市公司股东的净利润84.81亿元，较去年同期增长22.44%。
从半年报来看，华夏幸福似乎已经走出前两年的危机，从阴霾里探出脑袋的华夏幸福，真的幸福吗？
亮眼数据背后，暗藏四大危机
1、销售情况：大幅下降
在半年报中，对于销售额这一指标，华夏幸福只是一笔带过：“报告期内，公司实现销售额645.31亿元。”并未大肆渲染这一指标，甚至都没有与往年同期进行比较，这有点不同寻常。
2017上半年-2019上半年
华夏幸福销售额变化
今年上半年华夏幸福的销售情况表现不佳，或多或少都会对其产业新城业务产生影响。
如果华夏幸福未来的销售情况仍不景气，很可能会进一步波及华夏幸福的产业新城业务。中国平安的的加入也未必能保华夏幸福的“平安”，想重回行业前十短期内还是难以实现的。
2、异地复制：前途无“亮”
半年报中用黑色加粗字体强调：异地复制成果显著。
7月30日召开的中央政治局会议明确指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”
这意味着中央不会放松对房地产市场的调控。
华夏幸福一贯以布局核心都市圈为战略，这些都市圈都是围绕一二线城市的，而一二线城市始终都是调控的重点对象。
当初华夏幸福实施异地复制战略也大概率是因为近几年环京调控越来越严，不得不在其他地域扩张。从政策上看，未来，华夏幸福聚焦核心都市圈战略、打造“3+3+X”核心都市圈格局可能会受阻。
3、现金流堪忧：大支出、难回款、高负债
房地产本质是现金流企业，风险的控制其实就是现金流控制。
1）大支出
财报显示，2019年上半年华夏幸福经营性现金流依然为负，住宅销售下降，产业投资不减，这直接导致华夏幸福经营性现金流不断下降，截至2019年6月底，其经营性现金流为-205亿元。
华夏幸福在受到环京限购政策影响下，加快异地复制的步伐，开始了大规模的投资扩张，而其业绩又高度依赖环京区域，这样的大支出很容易出现现金流问题。
2）难回款
回款慢，是华夏幸福现金流周转不开的一大症结所在。从近三年来看，华夏幸福的应收账款已从2017年的189.10亿元人民币增至2018年的344.38亿元人民币，2019年上半年，应收账款居然高达408.08亿元。
华夏幸福为何难回款呢？
其一，产业新城模式投入大、回报周期长。
华夏幸福通过与地方政府签订PPP协议，获取整个区域的开发和运营权，进而在该区域进行楼盘项目、基础设施、公共设施、产业园和产业港，以及城市配套的建设。
简单地说，华夏幸福选择的是建“城”，而不是“建楼”。建“城”也就意味着工程量大，需要较长周期才能正常经营获利。这种模式在开发环节需大量投入资金，而资金都是要华夏幸福垫付的，这就直接导致了回款难现象。
其二，部分收入结算对象为当地政府，流程复杂，时间漫长。
华夏幸福是与政府签署长期合作开发协议的，因此部分收入结算对象是政府，和政府打过交道的人都知道，要按流程办事，尤其是在财政支出方面更是如此。因此要想拿到收益款，华夏幸福需要经过漫长的等待。
3）高负债
华夏幸福战略扩张的速度越来越快，其背后关键是强大的融资能力获得的现金流支撑。2013-2018年，6年时间筹资活动现金流累积达到3532亿元，特别是在2017年筹资活动现金净流入达到571亿。
来源：华夏幸福2019半年度报告截图
由2019半年报可以看出，一是债务增多；二是新增债务的来源主要是债券及信托借款和保险资金债权计划。也就是说，公司更多的转向非银行渠道的融资。但借来的钱总归是要还的，高负债必然带来高风险。
在高压监管态势下，房地产信托已现刹车趋势，一旦继续收紧，对华夏幸福后续的融资也是一个大考验。
4、转型困难：船大难调头
自平安入股后，华夏幸福表示将发展商业不动产、长租公寓和康养等新业务。但船大难调头，转型之路并不轻松。
首先，华夏幸福主要靠住宅和产业起家，在商业不动产、长租公寓和康养等业务方面缺席太久，一切从零开始，更无经验可谈，困难程度可想而知。
其次从外部来看，商业地产和高端住宅方面，万科、碧桂园、恒大等龙头房地产企业早已在该领域发展的蒸蒸日上，竞争激烈。而留给刚刚转型起步的华夏幸福能有多少发展空间呢？
另外，新业务开展的核心一二线城市房企众多，地价高昂、竞争激烈，因此成本投入远高于华夏幸福以往的拿地成本；
再者，新业务的展开必然要面对一个投资和回款的问题，华夏幸福能否有足够的资金支持新业务的拿地开发？
还有，新业务与原业务的分离，增加了双方磨合的难度，两者都需要从华夏幸福获得资金以及资源，如何维持平衡也是需要面对的问题。
因此，蛋糕够不够大？蛋糕怎么分？是华夏幸福在转型之路上必须思考的问题。
小结
华夏幸福看似漂亮的“期中考成绩单”背后其实暗藏许多危机：销售情况不理想、异地复制前途无“亮”、现金流令人堪忧、转型之路困难。当政策红利和人口红利的潮水逐渐褪去，每一家房企都在寻求着穿越周期的方法。
然而现实是，华夏幸福自身的业绩增长并未跟上行业的平均水平。2019华夏幸福致股东信中这样说道：“水逆的2018年已经过去，变中有忧的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已经悄然划过。”但从半年报分析来看，“水逆”似乎并未完全褪去，华夏幸福的焦灼和煎熬也还在继续。
不知新股东中国平安的加入能否保其平安，让华夏幸福真的走向幸福？