农村房屋买卖案例精选：人民法院报2014—2018｜审判研究
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陈枝辉 北京天同律师事务所
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本期天同码，案例来源于《人民法院报·案例精选》2014年至2018年部分房屋买卖案例中有关农村房屋买卖合同纠纷案例精选。
规 则 要 述
01 . 同村村民之间买卖宅基地及房屋，合同应认定有效
同一集体经济组织成员之间签订宅基地流转及地上房屋买卖合同，并经本村集体经济组织同意，应认定合同有效。
02 . 《物权法》生效前善意取得农村房屋，买卖应有效
农村房屋买卖发生在《物权法》生效前，不违反其他法律禁止性规定，满足善意取得制度构成要件的，应为有效。
03 . 虽未办过户登记，农村房屋买卖亦可成立善意取得
农村房屋满足善意取得制度构成要件可产生物权变动后果，审查要件事实上应充分考虑农村不动产登记制度现状。
04 . 农村房买卖无效，并不导致拆迁利益分配方案无效
农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效，不必然导致双方事后达成的拆迁利益分配方案无效。
05 . 名为大棚租赁、实为房屋买卖，属违法用地而无效
购房者与农业庄园签订名为土地租赁、实为房屋买卖合同，因影响该土地农业用途，属违法用地行为，应为无效。
规 则 详 解
01 . 同村村民之间买卖宅基地及房屋，合同应认定有效
同一集体经济组织成员之间签订宅基地流转及地上房屋买卖合同，并经本村集体经济组织同意，应认定合同有效。
标签：房屋买卖｜农村房屋｜同村村民｜一户一宅
案情简介：2010年，许某将宅基地及未建成房屋作价9万元转让给同村村民杨某，村委会在协议尾部加盖了印章。2016年，许某认为该转让行为其未征得妻子同意，且协议违反国家土地政策及法律法规中宅基地禁止转让和一户一宅的规定，诉请确认协议无效。
法院认为：①宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。依《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。在保证农民集体土地不得用于非农业建设的框架下，限制农民转让宅基地或地上房屋，势必影响农村财产效益发挥和农村经济发展。依《土地管理法》第62条第4款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”规定，可看出该法并不禁止农民宅基地流转，只是流转后不得再申请宅基地。《物权法》确立宅基地使用权的用益物权地位，如宅基地使用权人为取得其他财产权利而自愿放弃宅基地使用权，当然应被法律允许。《物权法》第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”此规定实际上示明农村宅基地使用权可转让。②从案涉协议订立阶段看，许某与杨某均为同一集体经济组织成员，杨某系可受让许某宅基地适格主体，且经过宅基地所有权人即本村村委会盖章认可。法律、行政法规亦未规定此类合同应办理批准、登记等手续后生效；从协议履行阶段来看，现双方钱款已结清，杨某在涉诉宅基地新建房屋，即涉诉宅基地使用用途并未改变，合同已履行完毕。因该种交易在同一集体经济组织内部进行，未损害集体公共利益，未违反相关法律法规。《土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”该“一户一宅”宅基地使用原则并非禁止同一集体经济组织成员之间相互购买宅基地及地上房屋的强制性规定，故协议应确认有效。③本案中，双方所签协议属债权行为，涉案宅基地使用权转移是一种物权变动行为，故涉案宅基地使用权是否发生权属变更，不影响当事人就宅基地转让事宜达成一致意思自治效力。有关行政管理机关是否已对涉诉宅基地使用权变更登记，不影响协议本身效力。许某要求确认协议无效，主张其签订协议行为未征得妻子同意，但未提供夫妻关系不正常证据，其妻作为重要家庭成员不可能对家中重要财产不闻不问，许某所述不符合生活常理；即便许某属无权处分，依最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故许某是否征得其妻同意亦不影响协议效力。判决驳回许某诉请。
实务要点：同一集体经济组织成员之间签订宅基地流转及地上房屋买卖合同，并经本村集体经济组织同意，应认定合同有效。
案例索引：北京三中院（2017）京03民终10470号“杨某与许某合同纠纷案”，见《同一集体经济组织成员之间的宅基地流转合同应为有效——北京三中院判决杨宏玉与许志福确认合同无效纠纷案》（胡新华、高玉珠），载《人民法院报·案例精选》（20171130:06）。
02 . 《物权法》生效前善意取得农村房屋，买卖应有效
农村房屋买卖发生在《物权法》生效前，不违反其他法律禁止性规定，满足善意取得制度构成要件的，应为有效。
标签：房屋买卖｜农村房屋｜法律适用｜善意取得
案情简介：1988年，王某与厉某离婚，约定婚内建造、登记在厉某名下房屋归女方王某所有。王某离婚后改嫁，并未在此房屋居住。2002年，厉某将该房屋转让给非同村村民秦某，秦某交付房款取得房屋印契并搬到该房屋居住至今。期间，秦某及妻子户口均迁至厉某所在村，并向村委交纳房屋转让土地使用费1万元。2017年，王某向法院起诉，请求确认厉某与秦某所签房屋买卖合同无效。
法院认为：①案涉农村房屋买卖行为发生在2002年，当时《物权法》并未施行。按法不溯及既往原则，《物权法》只能适用于其生效后发生的法律行为，故本案审理不应适用《物权法》相关规定。②厉某和秦某签订房屋买卖合同后，厉某将登记在其名下房屋转让给秦某，并将房屋印契等相关手续予以交付，秦某支付厉某房款，且根据当时市场价格该价格亦属合理对价，秦某交付房款后一直居住至今，厉某与秦某之间所签房屋买卖合同系双方真实意思表示，符合《合同法》和《土地管理法》相关规定，应予认可。另外，案涉农村房屋买卖合同签订时，秦某虽非村集体经济组织成员，但在一审起诉前已取得村集体经济组织成员资格。另外，本案还考虑到当时农村房屋登记制度特殊性，即2002年农村房屋并未进行不动产权属登记，该案中房屋权属分配只是在离婚证上手写该房屋离婚后归女方所有，在无有效权属登记情况下，占有成为重要公示形式，秦某自房屋买卖后一直居住在该房屋。房屋买卖行为发生时不动产善意取得制度虽尚未全面法定化，但面临所有权人与善意第三人进行利益衡量时，应遵循保护善意第三人合法权益、维护交易安全和维护社会经济秩序宗旨。判决认定厉某与秦某所签房屋买卖合同有效。
实务要点：农村房屋买卖发生在《物权法》生效前，不违反其他法律禁止性规定，满足善意取得制度构成要件的，应为有效。
案例索引：山东日照中院（2017）鲁11民终1230号“王某与秦某等房屋买卖合同纠纷案”，见《物权法生效前的农村房屋善意取得的效力认定——山东日照中院判决王某某与秦某某、厉某某房屋买卖合同纠纷案》（张闰婷），载《人民法院报·案例精选》（20171123:06）。
03 . 虽未办过户登记，农村房屋买卖亦可成立善意取得
农村房屋满足善意取得制度构成要件可产生物权变动后果，审查要件事实上应充分考虑农村不动产登记制度现状。
标签：房屋买卖｜善意取得｜农村房屋｜不动产登记制度
案情简介：2002年，王某兄与汪某经协商以自己名义将代管汪某分家所得院落卖与汪某，汪某支付对价并实际占有上述房屋。2011年，王某起诉王某兄及汪某要求确认上述农村房屋买卖合同无效。2014年，生效判决驳回王某诉请，认定上述房屋买卖合同有效。2015年，王某以其系涉案院落房屋所有人身份，诉请汪某返还。
法院认为：①非所有权人擅自处分所占有财产，如第三人是善意、有偿、依法定手续取得该财产所有权的，第三人不负返还义务。王某兄与汪某就涉案院落房屋达成的买卖合同经法院审理，合法有效。王某兄处分涉案院落房屋时虽系无权处分，但处分行为发生时，王某兄长期占有涉案院落，鉴于二人之间系兄弟关系，此时如苛求汪某知晓王家对涉案房屋分家情况，无疑是对汪某审查义务不适当加重，如此，则任何市场交易都将因审查义务过重而变得异常艰难，故汪某在交易时具备合理信赖，其信赖利益理应受保护。同时，在签订合同之时，汪某支付了合理对价。②至于王某诉称转让不动产需进行登记，考虑到我国农村不动产登记制度不完善客观实际，并鉴于涉案房屋未曾进行过不动产登记，王某分家之时亦未进行变更登记，此时如要求汪某取得上述房屋需登记，不合实际和情理，在此情形下要求当事人须进行上述登记行为，客观上不利于保护善意第三人合法权益。综上，应认定汪某通过买卖行为已善意取得涉案院落房屋，判决驳回王某诉请。
实务要点：农村房屋满足善意取得制度构成要件情形下亦可产生物权变动的法律后果，审查要件事实上应充分考虑农村不动产登记制度现状。
案例索引：北京二中院（2016）京02民终943号“王某与汪某物权纠纷案”，见《农村房屋善意取得问题的司法审查——北京大兴法院判决王某诉王某某返还原物纠纷案》（樊振国、赵志），载《人民法院报·案例精选》（20170803:06）。
04 . 农村房买卖无效，并不导致拆迁利益分配方案无效
农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效，不必然导致双方事后达成的拆迁利益分配方案无效。
标签：房屋买卖｜农村房屋｜拆迁利益｜合同效力
案情简介：2010年，马某与张某签订农村宅基地使用权买卖合同，约定马某以70万元价格购买张某房屋，并约定如遇拆迁，双方各占全部补偿50%，包括回迁房及现金。2015年，该房屋遇拆迁，就拆迁利益分配，双方协商一致后，由张某向马某出具120万元欠条。后因张某反悔致诉。
法院认为：①农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员特定身份相联系，不得转让给非本集体经济组织成员。本案马某在签订宅基地使用权转让协议时并非涉案宅基地所在地村民，且至今仍非该集体经济组织成员，故双方之间所签农村宅基地使用权买卖合同因违反《土地管理法》强制性规定，应属无效。②双方当事人在涉案院落拆迁之后所签欠条实际上是双方达成的拆迁利益分配方案，是双方关于拆迁利益划分协商结果。张某虽主张欠条存在胁迫情形，但其未提供相应证据予以证明，故不予采信，张某应按约定履行给付义务。判决案涉农村宅基地使用权买卖合同无效，张某给付马某拆迁利益120万元。
实务要点：农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效，不必然导致双方事后达成的拆迁利益分配方案无效。
案例索引：北京二中院（2016）京02民终5597号“马某与张某房屋买卖合同纠纷案”，见《农村房屋买卖合同无效并不当然导致拆迁利益分配方案无效——北京大兴法院判决马某诉张某农村房屋买卖合同纠纷案》（张纪云），载《人民法院报·案例精选》（20171228:06）。
05 . 名为大棚租赁、实为房屋买卖，属违法用地而无效
购房者与农业庄园签订名为土地租赁、实为房屋买卖合同，因影响该土地农业用途，属违法用地行为，应为无效。
标签：房屋买卖｜农业大棚｜合同效力｜土地租赁｜违法用地
案情简介：2013年，张某与蔬菜专业合作社签订农业大棚土地租赁合同，约定租赁期20年，总租赁款8.2万元。2015年，张某以该农业大棚土地租赁合同违反法律法规强制性规定为由，诉请确认合同无效。
法院认为：①虽然双方所签名为农业大棚土地租赁合同，但双方实际履行的系以租赁大棚合同形式代替售买房屋实质。《土地管理法》第36条第2款规定：“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”第44条第1款规定：“建设占用土地、涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”上述规定为效力性强制性规定，在耕地上建造房屋违反了上述规定，故农业大棚土地租赁合同应属无效。②依《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。结合张某使用时间、双方约定租赁期限及租金等情况，判决合作社返还张某6万余元。
实务要点：购房者与农业庄园签订名为土地租赁、实为房屋买卖合同，因租赁包括大棚及其房屋组成的整体院落，在大棚内超标准建房及出售，影响了该土地农业用途，属违法用地行为，应认定为无效合同。
案例索引：天津一中院（2016）津01民终3900号“张某与某合作社合同纠纷案”，见《合同目的应作为法院判定合同效力的重要原因——天津一中院判决张某诉某蔬菜专业合作社合同纠纷案》（刘艳），载《人民法院报·案例精选》（20170105:06）。
原创序号：天同码227
核校：简牍