拆解赴港上市物业公司的“卖相”！
作者/ 江婷
出品/ 博志成地产观
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1. 资本市场表现
2018年以来，香港融资市场渐趋低迷，在公开发行股票的地产开发公司中，除正荣地产、美的置业、景业名邦得到超额认购外，其余在香港均遭到认购不足；物业服务公司的股票则普遍得到超额认购，其中，雅生活服务、奥园健康、保利物业在香港得到了极大幅（20倍）、踊跃（6倍）和非常大幅（223倍）超额认购。
从上市融资额看，尽管地产开发公司的体量（根据市值、营业收入判断）普遍大于物业服务公司，但融资额并无显著差异。从市盈率看，13家地产开发公司中，有10家的市盈率不足10倍；物业服务公司的市盈率则普遍在30倍以上。从股价表现看，仅有2家地产开发公司上市以来的股价涨幅超过10%，4家出现负增长；物业服务公司股价则普遍高增长，其中新城悦上市一年半以来股价涨幅接近6倍，去年11月、12月上市的银城生活服务、保利物业和时代邻里的股价涨幅则接近或超过1倍。
可以看到，从上市伊始至今，尽管身处类似的宏观经济环境和资本环境，地产开发公司普遍不受资本市场看好，物业服务公司则受到高度追捧。
2. 财务业绩表现
虽然地产开发公司和物业服务公司的2019年的营业收入增长率平均值总体相差不大，但是地产开发公司的收入增长主要受几家“黑马”公司的拉动，各公司的增长情况有显著差异；而物业服务公司总体增长均衡，大部分增长率在30%-60%之间，呈现出稳健、健康的增长态势。
两类公司的毛利率无明显差异，基本在30%左右，但净利率差异明显，地产开发公司净利率显著低于物业服务公司，且内部分化明显，多数房地产开发公司净利率低于10%的，而物业服务公司净利率较均衡，多数超过10%。
受宏观经济和政策影响，地产开发一端是成本不断上升，另一端是收益提升空间受挤压，导致利润空间不断缩小；而物业服务则一端通过标准化建设、科技化升级、行业集中化产生的规模效应等方面降低成本，另一端因为政策支持、业务意识的提高和服务能力的提升获得更强收益能力，行业仍有利润上涨空间。
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成功上市的物业服务公司
“业务画像”是什么样子？
1. 业务结构
上市物业服务公司都脱胎于地产开发公司，主要深耕住宅物业，同时积极拓展对多种业态的管理，包括商场、写字楼、学校、政府楼宇、产业园等。旅游大盘、城市地标性公共建筑（如广州中山纪念堂、青岛奥林匹克帆船中心）是雅生活的重要服务领域；永升更是将业务拓展到了高速公路服务站、轨道交通及轮渡码头。从管理业态面积看，雅生活所管理的非住宅业态超过了40%。
虽然上市物业服务公司都脱胎于地产开发公司，但除了管理集团所开发物业外，皆进行集团体系外业务的拓展。从所管理的物业建筑面积看，雅生活、永升所管理的第三方开发商所开发物业达到73%，鑫苑所管理的第三方物业也达到37%。
2. 业务类型
上市物业服务公司的主要业务类型包括：
（1）物业管理服务：安保、清洁、绿化、园艺、维修保养等。
（2）社区增值服务：家居生活服务（房屋装修、上门维修、社区团购、拎包入住、家政服务等）、停车位管理及租赁服务、物业经纪服务（公寓及停车位的代理销售）及公用区域增值服务（公用区域的租赁、管理）。
（3）非业主增值服务：以案场管理为主的协销服务（为案场提供保安、清洁、绿化、礼仪接待等服务）、额外专项定制服务、前期规划及设计咨询服务、房修服务以及交付前检验服务；此类服务为2B业务，主要面向的是物业开发商。
从收入占比看，物业管理服务仍是物业服务公司的主要收入来源。从毛利率看，社区增值服务在三类业务中效益最为显著；根据中指院报告，社区增值服务因满足业主及居民的需求而具有巨大的市场潜力，截至2018年12月31日，社区增值服务的市场容量已达人民币0.9万亿元，且预计将于2025年增至1.8万亿元。面向物业开发商的非业主增值服务也是值得关注的开源渠道。
3. 通过并购实现规模化经营、多元化布局
物业管理行业增长势头强劲，扩张规模成为头部公司的首要任务，通过强强联合，行业集中度加速提升，“马太效应”日益明显。
2019年，雅生活以1.5亿收购兰州城关51%的股权；以1.3亿收购青岛华仁90%的股权；以1.1亿收购哈尔滨景阳60%的股权；以2亿收购广州粤华51%的股权，为公共服务板块奠定基础；以15.6亿收购中民物业及新中民物业60%的股权，达到跨越式规模增长，实现全业态全产业链布局。
永升以4.6亿进行了对青岛雅园物业管理有限公司55%股权的并购。
鑫苑在2019年尚未有并购动作，但在2亿人民币的上市融资额中，其披露将1.2亿用于“拓展物业管理服务、寻求战略收购及投资机会”。
4. 信息化与标准化建设
根据中指院报告，近年来，信息技术在物业管理服务中发挥着越来越重要的作用，物业服务公司利用信息技术解决方案，以实现关键业务运营自动化。信息解决方案为物业服务公司提供统一的标准化程序及质量标准，最大程度减少人为失误，从而降低其对人工劳动力的依赖，并降低人力成本以及分包费用。同时，集中化信息技术使物业服务公司实现内部管理运营的精细化、标准化和高效化，实现中高层管理人员管控幅度的扩大，有效解决了规模快速增长过程中管理衰减的问题。
2019年，永升成功实现财务共享中心试点上线、S-HR系统全面上线、PMS系统全面推广，并启动了财务中台系统、内控系统、法务合规系统的建设，并聘请IBM为主数据系统的设计方。今年，永升将继续提升标准化、集中化、数字化及自动化水平：进一步投资升级内部管理系统；建立大数据信息共享平台，包括客户关系管理云等管理工具，以展开业主、雇员及业务伙伴间的信息互联；建立集中指挥中心以远程监控运营、减少中间物流及提升管理精确度及效率。
5. 智慧社区建设
以住户需求为核心，“智慧社区”旨在通过整合线上线下信息资源、反映社区特征，使用物联网、AI技术、云计算、智能硬件等技术，实现生活服务的数字化、自动化、现代化和协同效应。政府也强烈鼓励发展社区增值服务和智慧社区。
根据中指院报告，物业服务公司不断通过O2O整合信息资源，对社区进行智能管理，并向业主提供一站式服务平台。一方面，智慧硬件在社区的投入大大解放了一线员工的劳动量，提升了员工效能，并给予了客户更好的服务质量呈现；另一方面，及时精准的在线数据反馈系统让总部和区域能精准把握组织运行状态并作出快速决策，从而为开展精准的社区服务提供有效支撑。物业服务公司将加强增值服务的扩张及多元化（例如家政、社区零售、老年人护理、托儿及咨询服务）。
鑫苑围绕智能安防、智慧出行、智慧物业、生活服务、智能家居、设施设备等六大维度搭建智慧体验场景，在2019年完成“智慧社区1.0、2.0、3.0”整体规划和落地，对所有在管小区的智能硬件进行了整体升级，构建起以人脸特征作为身份识别的依据，以此为基础并借助视频技术、深度学习技术等，实现社区信息化和身份识别的统一认证管理，与社区无缝链接，贯穿社区所有生活场景。
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修炼物业业务
还看内外部提升
国家政策的支持、社会意识和需求的提高使得物业管理业务拥有巨大发展潜力，稳定的现金流预期是这一业务的显著价值，使其成为值得中小房企发力的领域。轻资产的运营模式，使行业进入者和参与者可以轻装上阵，尤其可以在融资困难环境下以小投入换取大效益。但也可以看到，上市物业服务公司大多经历了20年左右的积累，这个行业很难借助任何东风实现爆发式增长和爆炸式盈利，而是慢工细活，要求从业者心怀谦卑，以匠人之心去经营。同时要开动脑筋，观察行业的技术趋势和市场需求，以提升服务能力；积极寻求与头部公司的战略、资本层面的合作，以拓宽市场渠道，并实现安全长远发展。
若无特殊说明，本文所用上市公司之上市相关数据来自于招股书，财务、业务之相关数据来自于2019年年报。文中表格所列市值、市盈率、股价统计于2020年6月23日、24日。
上市地产公司即港股恒生行业分类中的“地产建筑业-地产-地产发展商”类公司，上市物业服务公司即港股恒生行业分类中的“地产建筑业-地产-物业服务及管理”类公司。