疫情影响，经营强控，经营视角的产品研发如何做？
市场下行的时候，消费降级，做什么样的产品抢占市场？疫情造成很多观念变化，消费心理也趋向享受生活，例如小区环境、安全、健康、智能化需求，改善型需求大量增加，品牌好、责任感强（疫情中体现）、品质好的房企受益明显。
创新的新启示：一公里生活圈对传统商业配套规划与布局的影响，重塑社区商业价值。
规划结构的改变以及景观的分级管理系统对项目概念规划的影响，促进小区式规划与街坊式规划的融合。
受疫情影响，加上市场处于下行的区间，两者的叠加作用，更加突显概念规划创新能力的重要性。直接的表现为一公里生活圈的概念对传统社区商业的影响；以及景观设计由“风景化设计”转变为“生活化设计”，加上更强调景观的分级、分区管理，对组团规划结构的改变。
疫情影响下，产品研发如何进行创新，对于每个房企来说都是很重要的命题。设计是龙头，产品做好不仅能提高产品的溢价率、客户接受度甚至还能节约60%-70%的成本，所以设计很重要。
一
2019年市场处于下行阶段，疫情之后影响了客户的需求和设计理念等，带来了危机与机遇。形成了房地产企业土地拓展、优秀人才储备的窗口期，出现了难得的换道超车的发展机遇。为了企业的长远发展，有质量的成长，苦练内功是必然的选择。市场重回比拼产品的时代，我们应当做些什么？如何打造具有产品竞争力的创新体系？因为只有形成体系才会避免核心技术掌握在少数人手里的情况，不利于公司的稳定发展。
二
质量、进度、成本是设计管理的三大目标，X为创新，全部都要融入创新的思维。
1. 质量+创新：质量要创新，制造溢价能力；
2. 进度+创新：之前是串联的进度管理，现在开始采用并联的进度管理；
3. 成本+创新：研究梳理41个设计可视化成本指标，设计阶段就可以控制成本。
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三
1. 设计质量体系
质量体系分为大价值、中价值和小价值三个层面，价值的打造离不开概念规划、户型优化和立面与景观。
概念规划好坏的差异体现在土地价值，也可以说概念规划影响土地价值，好的概念规划可以颠覆产品价值体系；
户型优化涉及到居住者的真切感受，户型的好坏差异也比较大，与概念规划相比属于中价值；
立面与景观关系到形象价值，好的景观视觉与有气势立面大门可以提升形象，属于小价值。
2. 概念规划设计的价值---基于疫情的新概念
受疫情影响，加上市场处于下行区间，两者的叠加作用，更加突显概念规划创新能力的重要性。好的概念规划可以提升土地拓展能力、项目的溢价能力、项目的投销比值等指标能力。另外，一公里生活圈的概念对传统社区商业的影响，尤其是本次疫情的影响下，之前的三公里生活圈已经表现出其不便之处；以及景观设计由“风景化设计”转变为“生活化设计”，加上更强调景观的分级、分区管理，对组团规划结构的改变。
概念规划与项目策划能力可以提升土地拓展的机会，概念规划和项目策划之间其实是紧密联系的。
3. 概念规划设计的价值---概念规划创新的动力
概念规划创新的动力由内、外因两方面因素决定：
内因：包含土地规划指标与项目周边环境、配套因素，指标是最重要的内因；
外因：项目竞品，很多项目做的好坏由于竞品倒逼，做项目要取得片区的定价权。
4. 概念规划设计的价值---项目战略规划与产品策划
市场下行的时候，如何通过项目策划与规划使产品成为生活必需品，一般做大盘的时候可以达到此目的。
【案例】北京大爱城---产品成为必需品
本项目为世纪爱晚（北京）置业有限公司和香河爱晚投资有限公司在香河开发的养老地产项目，集住宅、商业、酒店、自持经营养老公寓等多元业态综合开发为一体。
设计定位：千万级的配套，都市田园生活。一站式解决全家需求，包括学校、养老中心、农场、医院等。
当所有的设计概念全部兑现以后，使得项目成为畅销楼盘。而且实现自循环绑定客户和小区内部升级。
5. 概念规划设计的价值——景观规划
规划结构：分为苏俄小区式规划与欧美街坊式规划。街坊式规划更有市井活力，也通过建立街坊式使有限人群重塑人文情怀，与景观的分级管理联系在一起；
配套的组成与价值的情景化，重塑社区商业价值。
【案例1】天津西青项目——新形势下，如何打造新型的“社区商业”，我们要善于颠覆“传统”！
疫情的影响，注重一公里以内的商业圈、小区内的分组控制，将货值最大化已经不是唯一的选择，从用户的角度，生活最大化才是最终的目标。
规划理念：把失去的街区找回来！
目标与定位：打造快街慢里生活模式。
定位解题：什么样的客户？如何打造快街慢里生活模式？
打造快街慢里生活模式，面积不足，怎样吸引？通过打通单品类商业，辐射力就会大幅增加。
客群：针对年轻人，满足个性的需求、休闲需求、社交需求。
打造快街慢里社区的关键要素：国际化人文气息、公共区域位于核心位置，增加公共活动的可能性，强调社区中人与人之间的交流、海派文化的都市复原。
快街慢里设计原则：创建一个中心、居住便宜性、相互连通的街道、建筑更贴近街道、提供多样的商店和商业、易到达的儿童游乐场、小型的遮蔽性的街道、安全的社区人行环境。
策略：选择欧洲小镇的城市肌理。商业做了内置型商业，商业靠商品品类或者靠习惯，习惯性商业可以落地，比如花艺。
概念规划在项目价值创造中占了最大的价值，因为户型和立面可以复制，溢价能力不会很高，但是概念规划是独一无二的，可以使得价值最大化。创新设计从概念规划做起，形成与地块最吻合的产品落位。