最强攻略!天河壹品日照 噪音 户型分析,今夜恐删

写好一个盘,房产君小石头是认真的。

最近,我花了一周的时间,吐血帮大家整理了城投珠江·天河壹品选筹指南,涵盖噪音、日照、通风、采光,你能知道这四百多套房子每一套的日照/噪音数据!一起来看看吧!

楼栋价值分析

占地面积:5.16万㎡

容积率:3.0

户数:1601户

产品:21栋,70-125平三至五房

交通:距离21号线棠东站1.9公里

从大环境来说,天河壹品位于天河智谷板块,周边有天健上城(二手房,5.4万/平)、阳华国花苑(福利房)、广氮花园(回迁房),以及竞品金地天河峯睿(新房,一期已清盘)。

这个项目西侧是住宅区,南侧规划有九年一贯制学校,东边是珠实规划的商业;项目与广园快速路距离800m左右,所受到的噪音影响有限。
而天河壹品一期将要推出的,就是最南侧的1-6#,其中:
1#、2#西侧是一条20米宽的市政公园,隔着马路就是天健上城,3#、4#底下是老年之家,对面是天健汇商业中心。

5#、6#南侧是公交车站总站,住宅楼与站点间的绿化较窄,居民可能会受到噪音干扰。不过小石头实地探访过,目前项目周边车流量不大。从整体楼栋价值上来看,2#>1#>3#=4#>5#>6#

户型分析

相比金地峯睿,天河壹品的户型选择较多。
一期规划有5个户型,分别是建面约70平2+1房、81平3+1房、90平3+1房、91平3+1房、125平4+1房,为14层小高楼。

可以看到,81平-91平的3+1房是这次主力户型,不过,81平户型三开间朝北,居住感上会差很多。

如果没有买到金地97平户型的人,大概率会选择壹品90-91平3+1房。

注重房间数量的,首选91平,入户可改房间,缺点是传统竖厅布局,客厅采光面不如90平开阔;而90平户型入户无法改造,稍显鸡肋,虽然采光更好,但未来在二手市场,可能还跑不赢91平的户型,毕竟多个房间。

丨货量最大的81平、90平、91平三个户型

70平2+1房的货量是26套,仅在1栋分布,朝西偏北,户型方正,没有明显缺陷。

目前天河新盘小户型总体货量不多,保利天汇三期,已经没有货了,珠江花城暂时也没有在售小户型,所以,预算400万左右的买家真的选择很少。

不介意楼梯的,附近的网红盘中海康城一期可以看看;不倔强天河的,黄埔富颐华庭也还有得挑。

丨70平2+1房

最后说一下仅有13套的125平4+1户型,正四房,位置也好,安静,就在2栋内侧,南北对流,开发商拉高来卖,是大概率事件

未来在二手市场上,它的竞争对手除了金地峯睿117平4+1房,还有奶厂的金地天河公馆121平四房、招商雍华府127平四房,以及珠江花城115平4+1房。

丨125平4+1房

东西好是好,就是价格有点高。

如果按800万起(参考金地6.45万单价)一套来说,买?那是真贵。不买?可能以后更贵

这个预算的买家,如果放低对新房的执念,配套更成熟、学校也不错的骏景花园、华景新城都可以拿下四房户型。

精细日照分析

接下来,真的是干货。

首先,我们的日照分析,是以冬至日客厅采光时长为样本进行统计。因为冬至日(12月21日)全年日照时间最短(7:37-16:47),如果这一天你家阳台还有光照,意味着一整年都能见到太阳。

比如,一期六栋楼,由于南侧不存在高楼遮挡,朝南户型普遍光照好,仅有5#会被4#稍微遮挡;北面的户型?这个…,请点击小程序,查看最全分析。

丨冬至日光照示意图

丨以上日照分析仅针对开窗位置,计算时已考虑周边环境

以下是各户型选筹指南:

70平户型:均西北朝向,所有房间采光不受遮挡,各楼层客厅采光没有区别,冬至日均为1-2小时,夏季存在西晒问题。

总的来说,南侧70平房,有个次卧朝南,所以略优于北侧70平房。如果二者价差大,直接选北侧即可。

81平户型:客厅及主卧均朝东北向,想知道81平户型光照时长有多少吗?点击下方小程序查看:

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90平户型:冬至日日均光照集中在2-5小时,不同楼栋日照差异大。其中,光照最好的是3#西,第二梯队是4#东跟6#东,第三梯队是1#、2#、3#东、4#西、5#东、6#西,最差是5#西。同样价格,按这个顺序选,就对了。

不过,第三梯队的顶楼在冬至日都可以达到6-7小时光照,到夏季,可能需要在客厅穿防晒衣。所以,在这个梯队里,建议选择11层以下单位,避开顶楼。

丨一般光照3-4小时,比较舒适

91平户型:冬至日日均光照在6-7小时左右,各楼层无明显差异,夏季暴晒是一定了的。几乎每天有多久太阳,客厅就有多久光照,冬天会比较暖和。

这部分买家的选择标准,一看预算,二看对朝东的执念。东侧肯定比西侧贵,但其实整个小区布局并非正南正北,91平的阳台也是稍微偏西。

125平户型:冬至日日均光照集中在2-4小时,由于客厅位置靠近夹角,采光受91平户型遮挡,1-4层客厅采光仅为1-2小时/天,5-10层为2-3小时/每天,往上每高一层就会多1-2小时采光。总体来说,首选5-12层

精准噪音分析

在二手市场,噪音会劝退很多买家。但在一手市场,缺乏实际的体验感,很多人无从选择。这一回,小石头模拟声环境指标,帮你避坑:

首先,天河壹品一期楼下有三个噪音源,分别是幼儿园、车库出入口以及公交车站。外部有:健明四路(车陂路北延线)、天坤三路、健明三路、天坤四路。

这里,大家最关心的就是公交车站和健明四路(车陂路北延线)的噪音影响,因此,小石头特地实地考察了一圈。

首先,距离项目约250m处,有一个广氮花园总站。目前该站点采用的是沿路停靠公交车的方式。未来大量新盘业主入住后,车流量增加,广氮花园总站很有可能搬至天河壹品公交车站,也就是4#、5#楼下。

丨沿路停靠公交车的广氮花园总站

白天的噪音影响,其实还好。但是在广氮花园总站停靠的公交车里,夜班车赫然在列。可怕的夜43路,凌晨一点将在瑞宝乡总站发出,抵达天河壹品的时间是凌晨两点半

至于健明四路(车陂路北延线),因为还未通车,所以成为了一个约定俗成的停车场,很难判断未来这里会有多么喧嚣。

为了避免车陂路北延线通车后噪音扰民,天河壹品在健明四路和住宅区之间设置了一条宽约20米的市政公园。

那么,这些噪音源未来会对楼盘有多大影响呢?我们对各栋楼的噪音进行了分析,详情如下:

丨噪声分析彩图昼间

丨噪声分析彩图夜间

从以上图片可以看出,一期六栋楼里,噪音大小的排序为2#<1#<5#<3#=4#=6#。其中,昼间噪音最大的为3#(59dB),最小的为2#(54dB),夜间噪音最大的为6#(53dB),最小的为2#(48dB)。

在这里,小石头要科普两点。

一是分贝梯队。一般来说,60-70db属于吵闹的范围,如若长期生活在高于60db的环境中,必须采取防噪音处理,而70db以上则将损害听力神经。

二是噪音规律。若项目楼高偏低,则底层噪音值更小;若建筑楼高达到六十米以上,可以明显看到楼层越高,越安静些。

所以,天河壹品呈现出来的噪声立面分析图是:每一栋的噪音值都随着楼层高度而递增,换句话说,喜欢安静的买家,首选中低楼层。

以1#2#为例,西侧为健明四路,路宽30m,属于城市主干道,车流量较大,但底层由于乔木隔离了噪音,所以噪音值反而比其他楼层低。

因此,小石头的选筹结论是:

意向70平的买家可买偏低楼层,光照有保证,噪音又更小,性价比高;

意向81平的买家首选4#,有光照,噪音值也最小;1#6#是最吵的,接近50db;

意向90平的买家:首选3#4#,兼顾光照与安静。该户型最吵的是6#东。

意向91平的买家:光照100分,首选较安静的1#2#,其次是5#6#。而3#4#在规划布局上最为靠近天坤二路,因此南侧户型噪声环境最差,最高值可达到58dB以上,夜间可达到52dB。

意向125平的买家:光照100分,顶楼也才46db,属可忍受范围,选哪个主要看预算。

具体每一栋楼的分析如下表格,如果你好奇每一栋单个户型的噪音值,私聊大嘴号(Gzhouse6),我们偷偷告诉你:

注明:噪音分析系采用住建部认证的声环境模拟软件,仅供参考!

以上就是天河壹品的详细分析了,为了做这一套分析,小石头熬了一周的夜,还差点错过公司年会,甚至家里养的四只耗子一周没见妈。

别说了,太惨了。这个年能不能过好就看这篇稿子了,点赞转发评论赶紧来一发!

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