话说某法院判房产归女方所有，男方享有居住权
2021 年 第 20 期
#民法典
苏东旭
中熙律师事务所
社区业务部
牛年就这样热热闹闹的来了。
相信看了张彩媚律师在熙窗的最新力作《深圳拿地攻略（集体所有土地篇）》的朋友们，对在先行示范区拿地已经蠢蠢欲动了。但拿了地最终也是要起楼的嘛，今天我们就来继续探讨房屋的问题。
房子作为一项重要财产，是维持生活的必然需求，但随着大家的生活越来越好 (luan), 围绕房屋居住的争议也喋喋不休。
在《民法典》颁布之前，未设立居住权制度的情况下，基于婚姻家庭关系在房屋内居住的非所有权人对房屋享有何种性质的权利，以及如何解决因婚姻家庭关系变更产生的居住使用权问题，一直是法学理论和司法实践界关心的话题。
各地法院对此类案件的处理也不尽相同，比如下面这个案例。
夫妻离婚居住权纠纷案
（2016）沪0107民初7578号民事判决
2013年1月，任女士与杨先生因感情不和协议离婚，离婚协议约定房产归女方所有，但男方由于要复习考试和出国准备，需要继续居住涉案房屋直到2015年6月正式出国为止，女方当时口头承诺同意。
而不久之后，女方则以男方离婚不离家，婚后非法居住涉案房屋为由，起诉至法院，要求男方搬离涉案房屋，并支付居住期间的房屋使用费。
法院认为，原告任某与被告杨某在离婚协议中已对涉案房屋权属作出了约定，房屋产权系属于任某，协议中并未涉及居住权的约定事项。虽杨某没有证据证明任某答应其居住的“口头承诺”的真实性，但考虑到杨某离婚后在上海并无住所，也无劳动收入等现实情况，援引婚姻法的经济帮助权制度，根据婚姻法第四十二条规定“离婚时，如一方生活困难，另一方应从住房等个人财产中给与适当帮助”，最终判令任某应该为经济困难情形的杨某提供物资帮助，包括提供居住权，驳回其诉讼请求。
以上案例虽属平凡个案，但在当时居住权制度尚未明确的情况下，却判令了“绝对权之王”称号的所有权的落败，这背后值得法律实践者深思。
法院基于物权法定的原则下，虽双方离婚协议中并无居住权的约定，但综合考虑了双方的财产、经济能力和困难程度等情况，援引夫妻离婚的经济帮助权制度予以判决，最终判令原告为被告提供安身立命之本——居住权，符合保护弱势方的立法目的。
此类居住权与所有权冲突引发的纠纷并不在少数，多发生于婚姻家庭纠纷中。但在缺乏居住权制度下，审判实践中对该类纠纷的裁判依据不足，大多数法官只能在所有权和居住权之间进行利益平衡，尊重人情伦理，保护弱势方利益的基础上审判。
那么，自2021年1月1日，《民法典》正式实施的新形势下，“居住权”又会有什么新展开呢？
居住权是什么权？
《民法典》第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
居住权是由双方约定并经登记设立的，属于用益物权，是一种绝对的对世权。一般无偿设立，也并未限制期限。同时《民法典》规定，居住权不得转让、继承，居住权涉及的住宅不得出租,当事人另有约定的除外，意味着居住权将房屋所有权的占有和使用权分离了，也是一项重要属性。
当然，居住权不仅具有极大的社会现实需求，对于解决家庭婚姻、以房养老及公租房等居住问题，都具有现实意义。还能解决过去的司法实务，裁判无具体法条可依的情况，让物权制度有法可依，更具有实操性。解决了老百姓长期以来对物权的困惑，构建多元化的住房保障体系。
居住权与市场影响
居住权的设立，相当于在所有权之外新设了一种物权，这样的房屋不能随便买卖，会对市场造成什么样的影响呢？
笔者认为，居住权与所有权的分离，给房屋增加了负担，确实会对房屋流通造成一定的影响，但影响甚微。
房屋所有权人，为了保证特殊对象有房居住而设立居住权，导致无法转让，确实影响流通。但这并不具有普适性，仅是个别情况，在适用中主要发生于婚姻家庭、养老及赠与等情况，比如华为为其一定级别的员工提供供职期间的居住权房屋。而且也可以通过设定提前解除居住权的方式来解除负担，所以影响并不会太大。
居住权能够调动更大的市场活力，在未来实践中可探索更广泛的适用范围。比如租赁方面的纠纷，不久前发生的多起长租公寓爆雷事件（参见《熙窗法雨》2020年度经典，刘畅律师的《长租公寓业主与租客法律权益探究》一文），居住权的应用或许能给予我们启示，能否在高昂的小区或者长期租赁的房屋中，通过设立居住权的方式，避免出现恶意违约的现象，反而可使房屋流通更加通畅、严谨，倒逼租赁市场遵循契约精神。
居住权与婚姻家庭和谐
家庭纠纷案件中，常有双方通过约定居住权的方式，为另一方提供房屋使用的权利，但过去司法实践对居住权缺乏相关规定，实际操作中存在模糊性，导致在实践中经常引发所有权与居住权的冲突。
上海一起“因居住权引起的纠纷案”（2013）崇民初第1516号判决中，房屋所有权人请求排除妨害，起诉至法院要求涉案房屋居住人搬离涉案房屋。法院在审理中基于物权法定的原则，综合考虑了双方的实际情况，认为居住权人对房屋虽无权属，但却因婚姻关系享有涉案房屋的居住权益，基于利益平衡考虑最终判决被告享有居住权，保护弱势方的合法权益。
《民法典》正式实施之后，男女双方离婚时就可以通过设立居住权赋予居住权人真正的保障，也符合当下保护弱势方的立法目的。
双方在财产协议或离婚协议中约定居住权，明确居住权的使用期限、方式和权限等，让居住人不仅有合同上的保障，更赋予其立法的保障，以免日后再因此产生纠纷，也让婚姻分开了也留有温度。
同理，为了避免老人去世后儿女们为遗产分割损害亲情，同时又保障老人在世时分割清房产又不至于无房可住，同样可以运用居住权，将房屋继承的所有权与居住权分离，做到无论生死，财产分得清，亲情永远在。（如著名物理学家杨振宁先生与翁帆在遗嘱中约定的居住权，可设立居住权予以保障）
居住权与以房养老
在实践中，赡养义务人、受赠与人等签订“以房养老协议”后反悔，通过各种不合法的形式，将房屋出租、出售的实例屡见不鲜，严重损害老人合法权益。传统的赡养协议、附有义务的遗赠等制度，不能实现对居住权的有效保护。
“以房养老”在未来是个很重要的民生问题，居住权的出现恰逢其时。按《民法典》的规定，如果双方在签订“以房养老”协议的同时，为老人设立居住权，且这一权利在老人有生之年，谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身。其他人即便拿到了不动产证，也没有权利将其赶出，从根本上保障了老人的居住权，真正让“以房养老”落到实处。
从公租房到居住权
我国目前已经建立起廉租房、公租房、经济适用房等多层次的保障性住房体系，在一定程度上解决了中低收入群体的住房问题。但是这些住户的权益主要是通过租赁合同保障，在实践中可能存在不稳定性，若产生相关纠纷处理不当甚至有损政府公信力。
在《民法典》大背景下，如果居住权的制度应用到公租房，承租人的租赁权经登记生效成居住权，就具有了物权的对抗效力。即便是政府也不能随随便便收回，如果政府以公共利益为由征收征用，那还要给予公租房的居住权人补偿，保障了承租人的利益，对于居住人来说这是更高的法律保障。
双面性看待“居住权”
居住权给我们带来便利的同时，也要看到可能出现的问题。
目前对居住权的实践还存在一定的法律空白，相关的房产机构及政府单位也未依据此法更新出台相关的细则文件，在缺乏相关的配套措施的情形下，我们也要未雨绸缪，认识到在设立居住权时，可能会存在的一些风险。
由于房屋的所有权和居住权分离且居住权可以无期限，居住权可能会成为一些老赖的新手段。在某些经济行为或交易中，可能会有别有用心的人，提前在自身的房产中设立居住权，利用居住权的独立性来对抗债权人，届时即使债权人取得了房屋得所有权，可能也无法使用房屋，这无疑是一种陷阱。
因此，以后在发生经济交易、购房及提供相关的抵押担保时，一方要谨慎进行调查，不仅要查询房屋的权属，是否有司法查封、设立抵押等情形外，还要注意查询至交易日止房屋是否登记有居住权。
重要的事情说三遍，一定要查看居住权、居住权、居住权！
借新年之际，祝愿大家都能拥抱和煦的温暖，聆听这节日的乐歌，都不是“孤独的旅人”，永远生活甜蜜美满。
新春快乐，恭喜恭喜！
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作者：苏东旭
编辑：杜舒寒 林森
美编：赵丽萍
出品：熙窗法雨
声 明
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