迟到的物业费

南江市江北区法院陪审员办公室主任老姜最近有点上火，雨后春笋般拔地而起的高楼让江城每天都有新高度，但随之而来的是小区物业纠纷案件呈几何级数增长。

为有效解决此类纠纷，基层法院开启人民陪审员参与物业纠纷诉前调解模式，老姜在此大背景下果敢地挑起物业纠纷诉前调解的重任。半年下来，凭借自己多年的人生阅历和工作经验，加上自己认真研读《物权法》《合同法》《侵权责任法》《安徽省物业管理条例》等法律内容，成功调解一百多起业主拖欠物业费的案件。

对当事人双方存在信息不对称和权利义务不明确，调解时常面对“公说公有理，婆说婆有理”双重夹击的局面。尤其是多年欠缴费的业主，往往心存积怨，调解过程中情绪激烈，与物业公司人员水火不容。老姜总是很耐心地倾听当事人的抱怨，告知双方换位思考，待其心平气和之后再析理说法，一个调解有时要三四个小时，甚至需要多次调解。但他从不气馁，坚持以诚待人，直至双方握手言和。

一路前行，虽有曲折，可老姜对自个儿的调解甚是满意。没想最近碰到块硬骨头，给业主多次打电话，对方态度变化不似常人。老姜接连三天，每天打一次电话，男业主终于接电话，没等老姜开口，对方生硬地问：“你是谁?找我有啥事？”老姜听出是急性子，也就不拐弯抹角，回答：“你是某某吗？你住世纪名流小区吧，你的物业费……”还没讲完，对方反应神速：“你打错电话了。”随即电话传来“嘟嘟嘟”的挂断声。

老姜知道对方不待见，只好耐心等待一周后，再次给拒听的业主打电话。这次老姜先发制人：“某某你好，我是某某区法院，你欠交物业费已被物业公司告上法庭，请你到法院来一趟。”男业主可没买老姜的账：“骗子，我举报你！”电话挂断，再打，就是一阵忙音。

之后老姜又打了几次，对方都不接，这下老姜有点无从下手，他只好从世纪名流小区物业经理处了解男业主的相关信息。令老姜没想到的是，物业经理告知男业主是江东区农水局局长，其妻是江北区教育局局长。物业公司打电话，一开始他们总以各种理由拖延，打多了，不接；后来上门贴催缴通知，对方置若罔闻。

老姜心想：“业主肯定有委屈，但拒交物业费又不能解决问题。”解决问题的关键还得让业主与物业公司坐到一起，老姜必须想办法。两业主是国家工作人员，理应了解相关法律。思来想去，老姜有了新妙计。

老姜通过政府网站查询到江东区农水局的办公电话，直接拨过去。对方很快接听，问老姜找谁？老姜说找某局长，对方答曰：“局长在开会！”老姜说：“那就麻烦你告知某局长，他欠交物业费，物业公司已告到法院。

如果他愿意应诉，那江北区法院择日会把起诉书寄到贵单位；如果他愿意调解，那请他明日来一趟江北区法院陪审员办公室。”这段告知，老姜一气呵成。对方认真听完，答应一定告知局长，并连说两声“谢谢！”

第二天上午，老姜在办公室静等某局长的到来。电话铃响了：“姜主任，您好！我是世纪名流物业公司经理，某局长的物业费昨天傍晚托人送来了，真得很感谢您！”

老姜楞了半天，没缓过来：迟到的物业费，就这样解决了？

姜，果真还是老的辣！

普法小知识：【物业纠纷诉前调解】

物业纠纷案的特点：一是案件标的额普遍较小；二是案件往往以串案形式出现，案件数量多，给法院的审判工作带来压力；三是案件业主有较强烈的抵触情绪，调解难度较大；四是案件虽然标的额不大，但涉及群体广，处理稍有不慎，易引发群体性事件发生。

物业纠纷案件若全由法院开庭审理，在基层法官人手不够的情况下，无疑占据相当大的诉讼资源，不利于其他案件审结；另外庭审时间有限，在一定程度上影响到双方当事人充分发表意见，也不利于矛盾的长效解决。

为解决基层法院案多人少的矛盾，吸收人民陪审员参与物业纠纷案件的诉前调解，成为不少法院司法创新模式，这不仅给双方当事人充分表达自己意见，还可减少诉讼成本，减轻法院执行压力。

同时人民陪审员中有部分来自社区，本身从事基层矛盾调工作，有夯实的群众基础和高超的调解技巧。

作者简介：黄英，安徽桐城人

现定居芜湖，大学教师

排版小编：明矾