重庆步入商圈2.0时代！南区爆款红盘金屋藏娇？
（图源网络）
01 地摊经济“搞垮”商圈还是为它“带货”？
城管喊你去摆地摊啦！你去不？
现在“地摊经济”已在全国重燃“人间烟火”，各地都积极拥抱“地摊经济”，推行相关政策。
我朋友圈都在问：地摊经济会“搞跨”商圈还是在帮商圈“带货”呢？
复盘现已形成规模的知名地摊，会发现：地摊并不能取代商圈。
商圈经济才是城市经济发展的核心动力——商圈可以形成空间集聚效应，促进区域发展，这是地摊经济做不到的。
反而“地摊经济”要靠新场景“带货”，比如重庆南岸1万㎡的“外摆市集”仍需利用成熟商圈的客流量和知名度才能顺利铺开。
看远一点，地摊经济并没冲击商圈，反而是相辅相成的关系，它的特色优势能扩大商圈的吸引力，是城市商圈扩容的机遇。
那么问题来了：哪个城市商圈发展机遇更大？
有一说一，重庆。
各种成绩证明，重庆的商业经济发展枝繁叶茂，水平已在全国名列前茅。比如：
在今年6月地摊经济搜索热门城市中，重庆排名第7；
今年5月最新发布的《2020城市商业魅力排行榜》中，重庆升至新一线城市的第2名；
2019年，重庆荣登中国旅游研究院及腾讯颁布的夜经济十强榜首......
（数据来源：新一线城市研究所结合五大指标综合评选出）
没错，网红重庆就是这么拽！
除商业外，重庆整体经济的迅猛发展也被全国羡慕着：
旅游业持续繁荣，2019年旅游总收入排名第2，增速第1；
重庆铁路公司成立，米字型高铁网建设加速；
西部陆海新通道上升为国家战略，重庆成为战略中心城市......
这样优秀的重庆却是公认的全国房价洼地，自然一直吸引着不少人来买房。就连水库也紧盯着重庆市场的蛋糕。
一时间，在重庆看房、买房似乎成了全国很多购房者的“必选课”。
在重庆买房，商业配套是一个重要的参考指标，商业配套成熟，房子增值力会更大。但如今传统5大商圈的高房价已令人望洋兴叹，相比之下，热门新兴商圈周边的房子均价不高，配套发展迅猛，更具升值潜力。
因此大家也纷纷议论：近年重庆官方发布的《重庆商圈发展报告》规划的18个城市核心商圈里，除了传统5大商圈和已成熟的大坪商圈，其余13个南北新兴商圈谁是下一匹黑马？
（图源网络）
02 重庆商业南强北弱，下一个热门商圈应在南区。
这13个新兴商圈包括哪些呢？
北区：礼嘉、龙盛、缙云、两路空港、嘉州、蔡家、金州。
南区：西永、茶园、龙洲湾、李家沱、九宫庙、陶家。
这里面，能真正形成强大空间聚集效应的商圈应在：
南区！
为何？其实我们以前就提过，重庆商业南强北弱是不争的事实。
简单说说南北商业的布局情况，就很清楚了。
如果以嘉陵江为界，广义上重庆南区、北区是这样的：
北区——江北、渝北、北碚；
南区——余下主城6区。
1）规模商圈数量南多北少
从重庆传统五大商圈的分布图来看，南北区的规模商圈数量是4:1（算上大坪是5:1）。
（图源网络）
2）重点商业综合体布局南区较多
从万达广场和龙湖天街系两个重庆重点商业综合体来看，在主城的布局是这样的：
（自制）
南区以外地商业操盘老手万达广场4:1的布局完胜北区。
已确定并开工建设的龙湖天街系南北布局6:5（小规模的不算），即便只统计中部槽谷内的项目，也是4:4平手。
所以从规模商圈数量、商业综合体的布局来看，重庆商业格局的确是南强北弱。
那么为什么商业格局不是北强南弱呢？我们总结了几点原因：
1）与人口密度有关
北区的礼嘉、蔡家、中央公园等区域人口密度比南区小，不到2.0的低容积率就决定了消费力不能得到释放，最终基本都被观音桥商圈虹吸。
2）与商业虹吸效应有关
由于文化底蕴和历史沉淀的关系，解放碑、三峡广场这些传统商圈已有自己的“回头客”。
3）与消费习惯有关
人们的消费习惯一旦形成就很难改变，常去解放碑消费的，即使搬去了北区，逛街时也会先想到解放碑。
所以，新兴的商圈中，南区的商圈最有可能形成空间集聚效应，成为下一匹商圈黑马。
03 龙洲湾凭什么成为新兴商圈黑马？
充足的人流量是热门商圈形成的加速器，而高性价比的住宅会吸引更多的人口导入。
在南区除大坪外的新兴商圈里：
西永的新房均价已经到了1.2W左右；
茶园的新房均价已经到了1.4W左右；
九宫庙的二手房均价应该到了1.1w左右。
这几个板块可以说不再是最佳房价洼地，而陶家板块的商业还在起步阶段。
那么最近火爆的巴南龙洲湾板块会不会成为重庆高性价比住宅区域的新主角呢？
有一说一，它已经是了。
有人会问，难道巴南其他2大热门板块不香吗？其实如同房圈很多人所说，巴滨路的价格已经被炒起来了，再买相对不划算；而李家沱目前没有繁华商圈，已弱了一大头。
而被定位为“重庆城市副中心”的龙洲湾什么情况呢？
龙洲湾板块新房均价仅1w+，9000+的也有不少；
5月龙洲湾板块的新房销售成绩和销售面积在主城排名前三；
近年来龙洲湾板块的土拍市场持续升温，已吸引来20多家大牌房企入驻：恒大、龙湖、融创、金科、协信、华润等。
（图源 锐理数据）
去年的销冠巴南被称为主城置业最后的“黄金屋”，而我认为龙洲湾更是巴南这座“金屋里藏的娇”，规划的40多万人口必然能逐步支撑它成为名副其实的“重庆城市副中心”和“主城第7大商圈”。
（图源网络）
04 揭秘龙洲湾被“金屋藏娇”的品质大盘
所以整个重庆大南区，在龙洲湾这样配套齐全的房价洼地置业，也是很多购房者的选择。
最近我也跟风在龙洲湾附近踩了踩盘，看了看120w左右总价、大开发商打造的新房项目。
为什么要选120w左右总价呢？
因为这是该板块的一条分界线，高了和找价值洼地的初衷有点背离，低了户型可能很紧凑、品质可能不高。
而经过一圈踩盘，我发现热销的恒大新城项目性价比可能是最高的了，是近期很值得关注的项目。
在品牌、配套、价格、户型等方面，综合实力很强：
首先，买房得尽量选择大品牌开发商。不仅因为品质保障度更高，还因为大品牌开发商一般都会自持物业，物业的重要性相信疫情后大家都更认可了。所以恒大作为龙头房企可以是首选。
其二，综合来看，恒大新城占据的教育、医疗、交通等配套资源是最丰富的。
其三，恒大新城的体量非常大，总建筑面积约75万方，在自身设施配套方面优势比较突出。
（恒大新城示意图）
另外，恒大新城因为拿地时间较早、地价比较低，加上限价等因素，价格优势也非常明显：
龙洲湾板块最近一年的成交楼面价基本已经卖到了5000元左右/平米，甚至还出现了6900多元/平米的，若粗略按房价至少是地价的2倍算，开发商的清水房价至少要卖到卖到1万/平米以上，而且位置较偏、配套也欠成熟。
而恒大新城目前精装高层均价仅9600元/㎡左右，据购买了该项目的业主介绍，这种装修放到市场上是1500元/㎡的标准，这种性价比，在主城甚至找不到第二个楼盘。
（图源铭腾机构）
05 恒大新城配套“五脏俱全”
对于大多人来说，房子买得起、也住得进去，是非常重要的。
因为这几年土拍市场和房价走势的关系，很多南岸、大渡口、九龙坡的人群，都常到巴南来买房。其中很多人对现成的学校、医院、商业、交通配套非常依赖。
而恒大新城配套丰富，能很好的满足各类人群的不同配套需求。
项目距离巴南万达广场约10分钟左右车程，而且自带约4万方的商业街、约9千方的电影院， 距项目约5分钟车程有著名的协信星光商业，上万业主们逛街购物都有很多去处。
（恒大新城意境图）
另外项目旁边有巴南区人民医院新院区，它是巴南区唯一的三级甲等医院、也是市属重点工程，可以为业主的医疗健康保驾护航。
（巴南区人民医院新院区意境图）
教育资源方面，恒大新城的业主完全可以放心，这一片附近有巴南巴蜀小学、鱼洞二小、龙洲湾小学及中学、育才中学、德普外国语学校等，旁边还规划了一块教育用地，小区里也规划了幼儿园。
而且，恒大新城距离龙洲湾板块内的高职城很近，有“重庆第二个大学城”光环的高职城现已入住3万余师生，规划常住人口25万人。相信未来其巨大的人口数量将加强龙洲湾商圈的虹吸效应，快速提升人流量，促进配套完善升级。
除了教育、医疗、商业配套齐备外，恒大新城的交通配套也明显优于周边很多新盘：
自从龙洲湾隧道开通后，来距隧道最近的恒大新城看房的人一批接一批，都盼着以后能快速通达渝中、南岸、大渡口等主城各大商圈。
毕竟照母山隧道打通后，将大竹林、财富中心、新牌坊等片区串联起来，推动了北区的经济发展，相信龙洲湾隧道也能打通巴南区的任督二脉，提升龙洲湾板块的价值。
（图源网络）
巴南区未来将形成14条轨道线路，恒大新城的业主可以通过即成的2、3号线及未来的18、24号线，还有其他轨道快线通往主城各区。
（轨道规划图）
目前项目最近的轨道站点是鱼胡路和学堂湾站，下了轨道鱼胡路站换乘公交大概3站就能回到恒大新城，轨道和公交能实现无缝衔接。
项目就在主干道渝南大道上，且旁边就有多个线路的公交站点，去主城各大商圈都很方便，而周边很多盘要么远离主干道的偏僻位置、要么离公交站有15分钟步行距离之远。
巴南区政府新址距项目车程10分钟，项目以后能更近的接住发展的大礼包，龙洲湾及高职城是重庆市重点发展区域，未来还将迎来更大的发展。
相信“五脏俱全”的恒大新城未来配套会更成熟、优质。
06 恒大新城独具风姿
当然，如果一个楼盘光是配套“金玉其外”而自身产品不够好的话，对购房者是不能形成吸引力的。
对比周边楼盘，恒大新城的自身亮点也很突出。
恒大新城这样的精装房在龙洲湾板块属于稀缺房源，而我们刚刚说过的仅约9600元/㎡的均价，也足够PK掉很多新房：
周边类似项目的清水盘普遍建面单价在9500-12000元，而恒大新城建面单价9000多元还含了大约1500元的精装，性价比优势明显。
（恒大新城实景图）
纵观周边类似户型面积的新盘多多少少都有缺憾。
碧桂园某项目虽好，但楼间距比起恒大新城就窄了很多，而且附近不少高压线；
金科某项目虽然主景观面面宽大，但坐看房车去售房部还得一路盘旋，出行爬坡太累；
和泓某高层户型价格差不多，但可惜是塔楼；
中交的项目虽在内环快速路旁，但清水房均价上万，而且也可能有噪音问题。
我想，对于想要改善但荷包有限的人群，恒大新城相对来说是更符合他们价格、配套、户型等预期的。
说到户型，项目最近热销的高层户型也很稀缺。
2梯6户的3室户型，建面约128㎡。主卧、客厅、厨房等空间都很宽敞，一家子住不会打挤，不像龙洲湾很多楼盘类似面积的户型分区都较为紧凑。
房间布局很方正规矩，基本没有浪费空间。
总之对刚需、刚改人群非常友好。
（恒大新城户型图）
（恒大新城实景图）
还有个大亮点是，除恒大城外，恒大新城是巴南区唯一内部有会所和生态湖的新盘。
它的铂金会所约2.5千方，设立了室内健身房、棋牌室、雪茄吧、儿童钢琴房、舞蹈室、游乐中心等活动场所。
（恒大新城实景图）
我要是住在这里，估计每天都会去会所里健健身、喝喝茶、打打乒乓球，而且看着孩子在里面玩耍，不用担心他到处跑不安全。
项目的园林景观打造也是十分用心，设立了特色景亭、廊架、羽毛球场、室外儿童乐园等。
小区建有一个约3千㎡的中庭生态湖，很开阔、很适合绕圈散步。背后又有铜锣山，有千亩的森林资源覆盖，生态环境也很宜居。
（恒大新城实景图）
能看出，恒大新城是巴南进入品质2.0时代又一浓墨重彩的一笔。
恒大新城大城已成，即将迎来第一批业主接房，他们是非常幸运的尝到第一块蛋糕的人，因为9000多的价格，买到的是配套成熟、生活便利、商业繁荣、内外部景观资源优质的项目。
07 龙洲湾蝶变，应抓紧置业
纵观新兴板块的发展史，不禁让人感叹过去那些大家忽视的地段，如今已变成竞相追逐甚至买不起的地方了。
我初高中还不熟悉的观音桥，如今已成为全国闻名的商圈；
曾经被很多人嫌弃偏远的照母山，如今成为了“宇宙中心”；
曾经不被认识的龙洲湾，如今也蝶变为炙手可热的城市副中心了。
在重庆主城扩容为21区、多中心发展的战略下，龙洲湾板块将蝶变为南区商业政治经济中心。
谁能断定，未来的龙洲湾，不会是新的房价高地呢？
巴南楼市正率先承接着低供地量的南岸、九龙坡等成熟区域人群的居住需求外溢，估计高成交量现象将长期持续。
而恒大新城开盘至今也一直占据热销榜前列，据说去年销售额达到了十个多亿，已经有5000余户业主选择了它。
一直热销的恒大新城整个项目即将清盘，对于想布局巴南龙洲湾的刚需、刚改及投资人群来说，何不抓紧时机？
另外还有个好消息！恒大新城成熟社区旺铺马上要加推了！
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主编：浮云
原创：玉如意
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