执行中承租人的租赁权及优先购买权
本文是财富传承君之道的第162期文章
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强制执行房产时，承租人可能会基于租赁合同提出执行异议，要求保障自己的租赁权及优先购买权。债权人与承租人的权益可能会存在冲突，因此多项法律法规对此作出规制，以期解决此类冲突。作为承租人，如果想要保障自己的租赁权或优先购买权的，应了解此类规定并积极采取相应措施。
一、租赁权的保障
（一）抵押或查封前成立的租赁关系可以继续履行
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及《中华人民共和国担保法》及其司法解释：
(1) 抵押人将出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
(2) 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。
(3) 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
(4) 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。（可参见广东省高级人民法院（2016）粤执复255号一案）
(5) 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
承租人在租赁房屋前已经知悉租赁房屋已设立抵押或被查封，其仍坚持承租的，说明其自愿承担该等风险，其租赁权将难以得到保障。
（二）租赁权不能阻碍执行
在最高人民法院（2015）民申字第16号一案中，中信银行的抵押权设定在先，舒心门业所持租赁合同签订在后，因此无论该租赁合同是否合法有效，舒心门业的承租权是否合法存在，都不能产生阻却人民法院对案涉土地使用权及房屋予以执行的法律效果。舒心门业以其享有合法承租权为由，要求停止人民法院对抵押物执行的申请再审理由不能成立。
在湖州市中级人民法院（2015）浙湖执复字第13号一案中，异议人天空租赁公司作为承租人，其继续承租涉案厂房的相关权益，该院已通过“带租拍卖”的形式予以了保护，故其要求中止本案执行的异议请求，于法无据，该院不予支持。
二、优先购买权的保障
依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人出卖租赁房屋的、出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
（一）承租人对部分房屋的优先购买权
最高人民法院《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（[2004]民一他字第29号）认为，此类案件可以从以下两个方面综合考虑：
1. 从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。
2. 从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
（二）法院拍卖前应当尽必要调查、通知职责，否则违反执行程序
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条“执行人员应当对拍卖财产的权属、占有使用情况进行必要调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”、第十四条“人民法院应当在拍卖五日前以书面或其他能够确认的收悉的适当方式通知当事人和已知的优先购买权人于拍卖日到场”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行通知当事人和优先购买权人的职责”、第十三条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：…（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；（六）优先购买权主体以及权利性质；（七）通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况；…”规定，无论传统拍卖还是网络司法拍卖，人民法院拍卖前均应履行必要的调查职责以及履行通知当事人和已知优先购买权人的职责。
法院拍卖过程中如果违反执行程序的，被执行人或案外人可能就此提出执行异议，但执行行为的效力是否受到影响需要根据违反执行程序的严重程序予以判断。
（三）法院执行程序不当不必然导致撤销拍卖
在江苏省高级人民法院（2017）苏执复29号一案中，尽管常州中院拍卖前未尽必要调查、通知职责，存在明显不当，但赵梦谷、严国庆、柯桦以其享有承租人优先购买权为由，请求撤销本次拍卖并分项重新拍卖、变卖的复议申请也不应予以支持。理由如下：
1. 承租人知道或应当知道拍卖事宜却未履行申报手续。
2. 承租人的租赁关系被去除，不享有优先购买权，法院没通知但不影响其权利
(1) 赵梦谷不能提供直接证据证明其在抵押设立前已支付租金并合法占有使用租赁物，其并不享有租赁权，不具有优先购买权资格。
(2) 严国庆对案涉抵押土地使用权范围内的无证房产的承租关系发生在抵押权设立后，依法应予去除，其也不具有优先购买权资格。
(3) 柯桦所承租的房产也是抵押设立后的抵押房产、土地使用权范围内的有证房产，常州中院对案涉抵押房地产拍卖时对该房产的租赁关系依法亦应予以涤除。
3. 非经法定事由不可撤销拍卖
人民法院在执行中依法采取拍卖措施，是基于国家公权力的行为，具有公信力，通过法院的拍卖取得财产，不同于一般民间交易行为，撤销拍卖应限于法定情形。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：
(1) 竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；
(2) 买受人不具备法律规定的竞买资格的；
(3) 违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；
(4) 未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；
(5) 其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。
当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。
（四）优先购买权与租赁权的择一行使
在最高人民法院（2013）执监字第67号一案中，利群担保公司的租赁权先于齐商银行抵押权设立，故有权要求买受人继续履行租赁合同，但该权利不应与对租赁物的优先购买权同时行使，否则过分保护了承租人的权益，亦对申请执行人和被执行人的权益造成影响。因此，执行法院应当在拍卖前告知利群担保公司对优先购买权和继续履行租赁合同的权利择一行使。
三、律师建议
1. 承租人在签订租赁合同时，需要审核租赁房屋是否办理抵押或者被法院采取查封等措施，可要求出租人提供相关查档证明材料作为合同附件，并在租赁合同的条款中对此明确予以确认，并约定相应的违约责任，以防出租人隐瞒相关情况时无法保障承租人的利益。如租赁房屋已办理抵押的，需要考虑抵押权的实现可能会对承租方产生的影响；
2. 抵押权人在签订抵押合同及办理登记时，需要审核租赁房屋是否已经出租给他人，可要求出租人提供相关租赁合同作为合同附件，并在抵押合同的条款中对此明确予以确认，并给定相应的违约责任，以防出租人隐瞒相关情况时无法保障抵押权人的利益。如租赁房屋已经出租的，需留意如抵押权实现时租赁期限尚未终结，租约的存在可能会影响房产的交易价格，进而导致抵押权的实现可能会受到一定的影响；
3. 即使承租人没有接收到法院的书面通知，如果通过公开渠道或者其他途径获知租赁房屋即将拍卖的，应在规定时间内进行拍卖申报，以保障自己的优先购买权；
4. 如果法院的强制执行行为侵犯承租人的权益的，可以提起执行异议；
5. 申请执行人在申请执行房产时，需要特别留意房产是否带租约，并将该等信息及时与法院同步，避免因执行程序瑕疵导致拍卖被撤销。
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