商品房认购书性质认定及责任承担（一）

本文是君之道思考的第344期文章 

相较于现房买卖，商品房预售缔约过程更为复杂，名目繁多的商品房/楼宇认购书、订购书、意向书等，使得交易最终尘埃落定之前的纠纷也更为棘手。对商品房认购书性质的判断，决定了法院认定合同协议双方责任承担的不同结果。对于开发商而言，如何避免在商品房销售的第一阶段中“踩坑”，正确认识商品房认购书的性质正是要走好的“关键一步”。

一、应然意义：商品房认购书的性质为预约合同，独立有效

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和合同法>若干问题的解释（二）》第一条的规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。商品房认购书一般是双方当事人对所认购房屋的大致情况、价金、支付、交付、正式签订买卖合同时间等协商一致的结果，并自愿接受该认购书的拘束。因此认购书属于双方合意的产物，具备合同有效成立的要件。尽管商品房认购书有些内容在商品房买卖合同中有所涉及，但双方签订认购书的目的是为将来签订买卖合同所作的事先约定，与商品房买卖合同存在根本区别，不能因其与买卖合同具有关联性而否认认购书的独立性。

预约是相对于本约而言的，其本身是一种契约，只是以订立契约的行为为标的，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同。从商品房认购书签订的过程和约定内容看，认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，双方当事人有义务在一定期限内签订商品房买卖合同，不是对行为结果的直接确认，应属于商品房买卖合同的预约合同。

二、实然意义：如何区分预约与本约

理论上讲，预约合同与本约合同无论在订约目的、合同内容、违约责任上均存在较大不同，一般不存在识别困难。但在商品房预售合同实践中，开发商为了确保未来交易的安全性和确定性，认购书的内容比较详细，甚至仅通过认购书就足以让交易双方负有本约合同的履约义务，这在一定程度上模糊了预约合同和本约合同的界限。而商品房认购书属于预约还是本约，直接影响到违约责任的承担类型，交易双方对商品房认购书的性质往往有着不同的主张。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据该条规定，将商品房认购书认定为本约，应满足如下条件：

（一）内容标准

根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。

但现实中，预约合同为了确保对当事人双方的约束力，必然会约定本约合同的主要内容，如房屋位置、房款总额、付款方式等，但通常都不会包含全部十三项内容。因此，该标准在实践中也进行了修正，例如《深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引（2014修订）》第五条规定，“当事人签订的认购书、意向书等协议已经具备了拟购房屋的位置、面积、价款等房屋买卖合同的主要条款”，将主要条款进行了扩大解释。

（二）履行标准

若将认购书等预约视为商品房买卖本约，除内容标准需满足外，还必须符合“出卖人已收取购房款或双方约定将所收取的定金转为购房款”的前提条件。本处的“购房款”应既包括全款也包括部分购房款。此时一般可视为双方已开始实际履行房屋买卖合同的相关义务，双方通过实际履行的方式将预约转化为本约。

三、结语

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，并结合商品房销售市场的实际情况，以上述标准来区分商品房认购书为预约还是本约在一般情况下能够满足实践需求。但法律的适用会因具体情况而有所不同，实践中判断认购书性质标准的应用还应结合具体案件，我们将在下一篇中接着讨论。

文/张远洪律师