房屋租赁专题之45：出租方设计与审查房屋租赁合同要点

本文是君之道思考的第421 期文章

房屋租赁合同是生活中比较常见的一类典型合同，其引发的纠纷也是多种多样，而一份完善的房屋租赁合同将极大地减少纠纷发生的风险。实践中，房屋租赁合同一般由出租方起草，那么出租方在起草房屋租赁合同时，应当注意哪些要点呢？我们将通过本文与大家分享。

一、房屋不得出租的情形

并非所有的房屋都可以出租，依据法律法规的规定，有些房屋是不可以出租的，否则，将可能导致房屋租赁合同无效，或者在产生租赁纠纷时出租方被认定存在重大过错或责任。

根据《商品房屋租赁管理办法》等法律法规及司法实践，房屋不得出租的情形有：(一)房屋属于违法建筑的；(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；(三)违反规定改变房屋使用性质的；(四)房屋为租赁所得，未取得原出租方同意进行转租的。

二、房屋租赁合同无效的情形

合同无效的一般情形受《合同法》第五十二条的规范，而房屋租赁合同的无效还有其特定的情形。

房屋租赁合同被法院确定为无效的情况主要有：（一）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；（二）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；（三）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；（四）承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效；（五）租赁期限超过二十年的，超过部分无效。

三、合同应载明的条款

房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；（三）租金和押金数额、支付方式；（四）租赁用途和房屋使用要求；（五）房屋和室内设施的安全性能；（六）租赁期限；（七）房屋维修责任；（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（九）争议解决办法和违约责任；（十）房屋被征收或者拆迁时的处理办法等。

四、房屋信息及状态

房屋租赁合同中应载明房屋的具体信息及状态，包括房屋的具体位置（确切至具体的门牌号）、面积、几室几厅、装修状况、家具家电陈设等。建议在合同附件中列明房屋中所有的家具家电信息（包括数量、位置、品牌、型号等），如床、柜子、桌子、椅子、空调、冰箱、电磁炉等等。在交付房屋时由出租方和承租方共同确认并签署家具家电清单，以便在发生家具家电损毁时确定各方责任。

五、押金及租金

房屋租赁合同中设置的押金数额一般参考月租金额，多为1到3个月的租金，常见的问题是，合同中笼统地约定承租方有违约行为时出租方没收押金。实际情况是，承租方的违约行为多种多样，并非全部适合没收押金。应当区分违约行为是未付租金、拖欠水电费、损坏房屋或房屋设施，还是提前解约、擅自转租等等，根据不同的情形设置不同的押金抵赔方案。对于租赁期限较长的租约，应当设置租金调增方案，可以设置固定的涨租比例，也可以约定参考有关部门公布的市场平均租金价格增长比例进行调整。

六、水、电、煤气费用

房屋租赁合同中应载明水、电、煤气费用的承担主体及计算单价，在交付房屋时由出租方和承租方共同确认水、电、煤气计量表的初始值。一方面，要防范承租方使用大量水、电、煤气并拖欠有关费用后一走了之，给出租方造成损失；另一方面，合同约定的单价不宜过分高于市政基本水、电、煤气价格标准，否则存在高出部分不被法院支持的风险。

七、转租

房屋租赁合同应明确约定是否允许承租方转租，实践中，出租方一般不允许承租方转租，但当合同中没有明确约定，且出租方知道或应当知道承租方将房屋转租时，出租方应当及时以书面形式向承租方提出异议，否则六个月内未提出异议的，将无权要求解除合同。

八、房屋使用

合同应载明房屋的使用用途，如住宅、商铺等，防止承租人使用住宅从事经营性活动或使用商铺从事约定外经营活动。承租人按照约定的方法或者根据房屋的性质使用租赁房屋，致使房屋受到损耗的，不承担赔偿责任。但对于损耗的认定并无具体的标准，需要防范租赁期间房屋的损耗已形成对房屋的损害，但难以证明的情形，建议在出租时对房屋的内部状况进行录像，留存房屋状态的相关证据。

九、拆迁补偿

对于可能被拆迁或者已经确定将被拆迁的房屋，在租赁合同中约定拆迁时对租约的处理及拆迁补偿的分配至关重要，出租人不可想当然地认为拆迁补偿应当归自己所有。发生拆迁时，承租人可要求出租方适当的补偿甚至主张拆迁补偿款中的适当部分。因此，对出租人而言，在房屋租赁合同中应当明确约定发生拆迁时，租约自动终止，拆迁补偿款归出租人所有。

十、违约责任

违约责任是房屋租赁合同中保障出租方权益的重要内容，需要引起足够的重视。房屋租赁合同是可以明确预见到承租方可能实施的违约行为的一类合同，因此，违约责任条款应当针对承租方可能发生的违约行为进行细化约定，针对不同的行为设置不同的违约责任条款，切莫笼统地约定发生违约行为时承担违约责任，或者发生违约行为时赔偿固定数额的违约金。

十一、管辖

租赁关系中，许多承租方为外地人，户籍地（住所地）在外地，而在租赁合同中没有约定管辖的情况下有的法院并不认可房屋所在地法院有权管辖，这就可能需要作为原告的出租方去承租方的户籍地起诉，徒增出租方的诉讼成本。因此，房屋租赁合同中宜明确约定争议解决管辖法院，且宜约定为租赁房屋所在地或出租方所在地有管辖权的法院。

房屋租赁合同是非常常见的普通合同，很多房东可以自己起草，但其中涉及的法律规范及法律风险并不少。房屋租赁合同的存在并不仅仅在于确立租赁关系，更重要的是依据合同的内容防范未来可能发生的风险和纠纷。严密合法的房屋租赁合同需要专业法律人士的设计和审阅，应当引起房东们的重视。

文/叶秀旻律师  段丙鑫律师

声明：