租赁时约定的电费高于统一定价怎么办？
房屋租赁时，有的承租人直接向供电机构或物业等支付电费，有的则直接支付给出租方，由出租方另行向供电机构或物业等支付电费。如果采用的是第二种方式，有时出租方收取电费的标准高于供电机构统一定价，出租方在代为收取电费的过程中赚取其中的差价，该等约定是否有效，会产生什么法律后果呢？我们将在本期对此进行简要论述。
一、观点1：超出规定的部分无效，应予以退还
根据《中华人民共和国电力法》第四十三条、四十四条，任何单位不得超越电价管理权限制定电价。禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。根据《中华人民共和国价格法》第四十一条，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。基于前述规定，山东省青岛市中级人民法院在（2019）鲁02民终9874号案件中认为，当事人约定超过国家电力部门规定电价标准的部分无效，出租人应退还多收取的电费。
二、观点2：不适用《电力法》，约定因属真实意思表示而有效
部分法院认为，房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。电费及基本电费的计费标准系是当时双方签订租赁合同的真实意思表示，该类费用在租赁合同中约定标准时往往还考虑了基础设施、维修管理等成本在内，计费标准是双方协商一致共同确认的结果。在实际履行过程中，一直按照约定的费用标准交付电费和基本电费，因此此类约定有效。
湖北省武汉市中级人民法院在（2019）鄂01民终9963号案件中认为，烽火网吧与粮储公司均系用电消费者，《中华人民共和国电力法》的相关规定并不涉及烽火网吧与粮储公司之间的民事法律关系，故双方签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定。广州市中级人民法院在（2019）粤01民终13923号案件中认为，本案为房屋租赁合同纠纷，并非供用水、电合同纠纷。《中华人民共和国电力法》《城市供水条例》有关供水供电价格的管理规定，适用对象是供水供电营业机构，粤海公司并非前述法规调整的供水供电企业。粤海公司作为出租人、钱安米乐公司作为承租人在租赁合同中约定水电费用的负担，是双方租赁权利义务关系的正当范畴。钱安米乐公司上诉主张租赁合同关于水电费用约定属于无效约定的理由，法律依据并不成立。
除此以外，部分法院认为，承租方明知出租方向供电部门交纳的总电费与其向出租方支付的电费数额不一致，且也明知供电部门的电费单价，但仍一直按约定标准向出租方支付电费。故可推知认定双方已对电费支付有相关约定，从而认定约定有效。
三、律师小结
依据《国家发展改革委关于完善居民阶梯电价制度的通知》，居民自建房屋用于出租的，业主应严格按照国家规定的销售电价向租户收取用电费用，相关共用设施用电及损耗通过租金等方式协商解决。不得将用电量加价销售给租户，提高用户电价标准，扰乱电价秩序。但是该通知并非强制性的规定，且对于商业租赁并未作出规定，依现有规定直接认定超出部分无效缺乏强制性法律依据。
《电力法》倾向于规制供电机构而非租赁关系中的出租方，但出租方利用商业优势等有利地位单方增加电费的单价，势必会损害承租方的权益，同时也会扰乱电价秩序。不能因为承租方在租赁合同中同意或者一直按照超出统一定价的标准支付电费就认定该等约定合法有效。目前对此类行为并无统一的规制措施，期待有更具强制性的法规对此类问题作出统一规范。
文/叶秀旻律师 李梅丽律师