房企纷纷进村，使用权单位可以买吗？看白云住建局怎么说！
不久前，房产君发布了一篇《罕见！政府发文警示：白云大盘无预售证，不能分拆销售！请勿购买！》，文章披露，白云住建局对位于太和镇沙亭村的圣地云立方，发出了购房风险提示。
文章发布之后，不少业内人士以及业主找到房产君，提出了两个重要的问题：
第一，目前广州市面上，有不少村企合作，出售使用权单位的项目，白云住建局这个时候发出购房风险提醒，会不会对其他项目销售产生影响？
第二，圣地云立方是不是真的违法违规，会不会拆掉？
对此，房产君于7月31日拨打12345广州政务热线咨询接线人员，希望能让白云住建局回复为何会出台购房风险提示？
很快，8月1日上午，房产君就收到了白云区住建局相关工作人员的电话回复，效率可以说是很高了。
根据白云住建局回复，房产君整理出以下几个关键信息点。其中，绝大部分是如实记录，没有夸大成分，也没有要针对哪一方。
白云住建局回复如下：
其一，圣地云立方有《规划许可证》、《土地使用协议许可证》、《施工证》、《用地批准书》这四个证，是确权的，圣地云立方不是违法违规建筑，居住使用权可以保障。对此，白云住建局是可以保证的。
其二，圣地云立方虽然证件合规，却违规签约物业使用权转让合同，事实上项目只能签认租协议书。对此，白云住建局之前也有整改过，但是项目很顽固，没有整改过来。
▲此前现场合同范本为使用权转让合同
其三，现场销售人员违规承诺，分割销售的单位有产权，误导消费者。
其四，法律只保护20年的租约合同，云立方超出年限的部分不受法律保护。根据《合同法》规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
其五：假如想退款，可以退款，住建局会与工商部门联合执法，要求项目退款，同时对圣地云立方进行整顿，换上合法合规的合同，并在现场附上相关购房风险提示。
而对此，圣地方面回复是这样的：
一、圣地云立方是圣地与广州市白云区太和镇沙亭经济联合社合作开发。双方约定由联合社提供土地，圣地负责出资进行开发建设，建成物业后双方按照比例进行物业分配。
二、依据与联合社的合作协议，圣地取得AB地块对应分配物业的使用权，对其享有使用、收益、处分的权利。因此，圣地将享有的物业使用权转让给有意向受让物业使用权的意向客户，并签订相关的合同。
三、圣地在自身合法取得的权益范围内进行处分是合法有效的，并未违反相关规定，也未损害任何第三方的利益，不存在违法销售行为。
四、圣地云立方项目部分带客推介人员不根据事实随意承诺客户，造成客户对项目产品产生误解，从而到住建局投诉该项目。圣地对因推介人员给客户提供不准确信息，而给客户带来的困扰和不便深感歉意。在发现问题后，圣地已主动联系客户给予澄清说明，并已友好协商解决。
对此，你又怎么看？
其实，说到这里，大家应该要明白产权与使用权的根本区别。
所谓产权，即是拥有房屋产权就拥有了房屋的所有权，产权人可以依法占有、使用、收益、处分房屋。
而使用权，是所有权的权能之一，但不是完整的所有权，使用人只能依法占有、使用房屋而无权处分、销售房屋。
而且，一般来说，产权经过登记的，很难做到“一房多卖”。
但如果只是签订了长期租赁合同，一房多租的情况难以核查，到时候如何解决纠纷，也是一大难题。
实际上，除了圣地云立方，随着广州限购不放松，土地市场条件限制，不少房企也纷纷进村寻求合作，开发长租项目。
比如，7月31日，富力地产集团棠东村留用地项目正式开工，奠基。
项目由富力地产集团与广州市棠东经济有限公司合作开发，是天河区辖内首个通过合作建设方式盘活村集体留用地的项目。
目前，棠东项目亦是在售相关使用权单位。
又比如，碧桂园也与番禺石楼镇南派村经济联社合作，开发寓见亚运城项目。👉 首期18万入手两房，但长租31年，规划文件齐，买吗？
房企选择进村，合作开发长租公寓项目，市场机会又在哪里？
第一，假如普通人为买公寓特意创办法人公司，如果公司连续几年零收入，法人有可能被工商部门拉入黑名单。
第二，相对于普通产权公寓，市场监管部门对于使用权单位干预小。不需要法人，不需要预售证就可以出租开卖，中间也不需要经过网签，给房企比较多的操作空间。
第三，现在使用权单位可以办理建行的租赁贷，有金融支持。
第四，长租公寓价格低，买入门槛低。
第五，目前，国家正在大力打造租售并举的住房体系，相关部门对住房租赁市场，是支持的态度。
至于具体的购买人群，就白云来说，有不少是从事个体生意的外地人，有物流批发业主，也有皮包、珠宝档口老板，他们一般不会购买社保，在广州没有房票。
但是他们手里有钱，这部分客群会选择购买使用权单位，在广州扎根。
最后，对于购买使用权单位的项目，大家还是要充分了解项目确权情况，多留一份心眼，确认项目所有权、使用权的隶属关系和他项权利，保障自己的合法权益。
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