躁动，重庆楼市的改善时代来了？
上个星期，重庆楼市有一些波澜。
最突出的一个例子：
悦来水土交界位置，万华&两江置业，麓悦江城，套均价格约400万，但首开即“百发百中”，顺利销售103套，其中最贵的房源甚至达到1100多万。
（房源去化情况 图片截自重庆网上房地产）
在重庆楼市的阵痛与转型期间，
这件事让我感到新奇，但同时也在我的意料之中。
1、风口上的“麓”
很多人以为麓悦江城作为麓湖之后，万华的第二个作品，核心是依托于麓湖的「中国神盘之名」，带着「社群」对未来理想生活方式的畅想，再加上「高品质」产品，让人欲罢不能。
但实际上，我分析之后得出结论：
上述几点原因，当然都是麓悦江城的价值要素，但却并不是现象背后的关键本质。
实际上麓悦江城的火爆折射出了当前重庆楼市一个风口：城市需要高品质的改善产品，也有很多追求品质生活的人群。
2、政府引导+需求变化，重庆加速进入“改善市场”
这两年重庆楼市很明显的进入改善时代。
有两个标志性特征：
政府刻意引导
需求显著变化
政府引导主要是从供应地块不断降低的容积率体现。
2016年-2020年上半年，重庆新增供地，容积率1-1.5的地块成交，从2016年大约占比16%，到2020年上半年，占比61%。低容土地大幅度提升；
同时，大幅压缩容积率2.5以上的高容积率土地供应。
（图源重庆锐理数据）
答案不言而喻。
连主管部门，都明显意识到重庆整体居住品质偏低的问题。
改善的核心驱动，在于需求升级。
实际上，从去年开始，重庆市面上的高层供应量和成交量都在减少！供应下降7%；
取而代之的，是改善类住宅，供应及其销量迅速增长，销量上升6%。
（图源乐居网）
到今年上半年，90-150㎡的产品，合计成交占比高达72%。
数据，是不会骗人的。
重庆楼市，正在加速从”刚需市场”转向“改善市场”。
改善因何而来？
腾讯大渝网对重庆楼市有个调查，对于“买房原因”一项中，选择“改善换房”的被调查者超过了50%，改善需求成为重庆市场“第一需求”。
（数据来源腾讯大渝网）
推动需求变化的主因，我认为主要源于两方面：
其一，财富水平
其二，刚性需要
2015年，全国范围启动了一轮市场行情，从2016年算起，重庆住宅均价翻了一倍多。
优质地段、高品质的产品，涨的更多。
（图源锐理数据）
房产增值效应让很多人拥有了一笔资产类收入。
“卖旧换新”思潮崛起。
另一方面，是工资收入。
很多人说，重庆的工资水平，支撑不了高房价？
还真不是这么回事。
按重庆统计局2019年发布的一些工资标准。例如重庆非私营单位平均工资的统计结果：
很多行业的平均工资都并不算低，且逐年上升明显。
比如IT、信息服务、金融、科技类、教育、卫生等行业。
（来源于重庆统计局）
平均工资，你懂的。
统计局数据中，单位中层以上管理岗位的平均工资，又是平均工资的2倍+。
抛开做生意群体，对于一个单位还不错，混到中层以上管理或资深技术型人员，家庭年收入就能达到30-50万左右。
重庆的购买力其实一点都不差。
有钱了，干吗？
今年著名的塞拉维做过一次调研。
得到结论，有56%的人都有迫切改善居住环境、空间、功能的换房需求。
（来源于塞拉维）
重要原因就是“黑天鹅”事件对人们的灵魂启迪--生活不就是善待自己和家人吗？
更大的空间、更开阔的间距、更优质的建筑品质，让大家向往
90㎡三居室根本不够用。人们需要更好的物业、更好的邻居，更有品位的“圈层化”...
重庆矛盾更突出。
山城地势导致过去若干年，高容积率、间距密集、一梯N户、品质低下的高层塔楼较多；
这与时下的需求，背道而驰。
低密度、板式通透、低矮建筑...「高品质」改善需求迫切。
（图源网络）
时代的变化，促使市场出现需求迭代。
时代变化，让重庆出现了一个很大的风口：高品质改善崛起。
5、所谓风口，在对的时机做对的事
这周，我去项目现场实地走了一圈，
在项目现场遇到了不少熟人，地产人和媒体居多，
一番交流下来，针对“麓悦江城现象”有三点共识：
一是上文所述的“把握了市场和购房者对品质产品与生活的追求”；
二是对城市的理解和选址的前瞻性；
三是几乎是在按艺术品的规格去建景观、修房子。
我去过一趟被称作“中国四大神盘”的成都麓湖参观。
麓湖的水系、岛屿、美术馆、住宅建筑、居民状态等等，那种氛围浑然天成。
麓湖当然不是天生就这样。
很多人不知道，10几年前，神盘不过是成都郊外普通的一块荒野之地。
优秀的开发商，从来都不是“修房子”。
而是提前看到了区域的未来。
跟麓湖一样，麓悦江城的选址，很明显体现出万华对重庆的理解和预判。
（区域位置示意图 大卫标注）
麓悦江城在仙桃数据谷左则。
就地段而言，与悦来国博和中央公园，形成了一个约3-5KM的“黄金三角”关系。
这个三角区内有：
悦来国博中心，智博会的长期举办地，重庆会展产业核心；
600万方的“超级商圈”，购物中心、五星级酒店、甲级写字楼群；
重庆顶级的新兴产业集聚地--仙桃数据谷。
作为重庆“一路向北”的腹地，优质的产业、商圈、各类配套、生态环境、高收入人群，齐了。
区域内住宅新项目不少，也全是大开发商，但是，却唯独缺一个有全国影响力的“超级大项目”。
麓悦江城，恰好的出现在了这里。
7、但是优秀的开发商，必须能够修“好房子”
麓悦江城整体非常大，从前期规划到首开，就花去近三年。
好的产品的确需要时间去细细打磨。
现在出来的第一期，就足够惊艳了。
在一块有约30米高差的丘陵地带上，一期麓溪半岛，是一个由溪谷环绕的半岛。
在这个半岛之上，万华把建筑画成了“一片树叶”。
（示意图）
为何会让建筑呈树叶脉络状分布？
每一户都有了属于自己的风景，打开的夹角也会让采光面、视野面更大化。
除了布局，基于地形的高差，麓悦江城更是在景观部分，营造出峡谷、山峰、草坡、山涧、瀑布、溪流、悬崖、湿地等等，近20种不同的空间体验。
已经看到一些实景呈现出来的景观示范。
比如这一处垂直高度约14米的飞瀑。
你能想象，住在瀑布旁边，会是什么感受吗？
飞桥沿线的挡墙，居然都全部进行了“硬包”处理。
“平曲线”设计，采用了21道工序锻造工艺下的金属材料，与建筑的金属质感立面相互延续。
（实景拍摄）
还有经典的“麓系”艺术。
这是麓悦江城公园会客厅的幕墙。
8527块异型铝板拼接，随着不同的观看角度，产生出不同的视觉效果。
宛如清风拂过水面时的律动感...
（实景拍摄）
洋房外墙可见之处，都见不到乳胶漆。
铝板与玻璃的呼应，俨然当成了艺术品在打造。
（实景拍摄）
实体样板间，非常大的尺度、非常多的产品细节和服务，
我只能说，麓悦江城，或会让你重新理解「精装修交付」。
建议亲自去实地看看。
8、重庆，国内第三大消费城市的潜力逐渐释放
而前三季度的社会消费品零售总额也位列第三，仅次于上海和北京。
（数据来源于各地统计局官网）
更好的经济发展水平带动了更高层次的消费需求，
这种需求会逐渐传导到人们对于“家”的升级换代。
我认为麓悦江城像是一面镜子，
反映出重庆楼市需要优秀的改善产品、购房者需要更有品质的生活、城市的界面需要沉下心去慢慢打磨……
也许，属于重庆的改善时代，真的要来了。