阿里巴巴真来了！重庆CBD格局、迈入全新时代！

（图片来源于网络）
两年前jack马在九街点了一首《漂洋过海来看你》，此后就总喜欢来重庆。
来就来吧，还爱提着礼包...
2018年，阿里巴巴中西部区域中心落户光电园；
2019年，和重庆签了深入合作协议；
2020年9月11日，退休的业余歌手，他又来了。
而这次，伴随着的，是更加重磅的消息：阿里西南总部入驻弹子石CBD！
这个消息，或许会深刻改写重庆的CBD格局，切实影响新南滨+弹子石区域势能。
为什么这么说？

1

阿里巴巴的电商王国，几乎撑起了杭州城市经济的半壁江山。
（1999年 阿里在杭州成立）
道理其实很简单。现代城市的根本是什么？是经济活力。
经济，无非两件事，一是产业，二是人才。
杭州当然不只是有一家阿里，但阿里的成长史、创新创业氛围、造富运动，还有奋斗观，深刻的影响着互联网+创新的整条产业链，从而影响着城市风貌、人才吸引力。
杭州余杭区街道一普通岗位，就能引来清北博士争抢，已然是最好的例子。
（杭州钱江新城）
在杭州，阿里总部附近的房子，一定会更值钱。
原因如下：
(1）阿里会带动其他相关产业跟进入驻；
(2）互联网创新创业型人才，收入高；
(3）随着人口增多，周围消费、配套、活力大大提升，促进区域价值上涨。
据小道消息，阿里西南总部，在弹子石CBD，或将按4000人进驻的第一阶段目标！
当然，最终确切消息，等待官宣吧。

2

阿里选择了弹子石CBD，自然是从企业选址的惯用眼光，并从企业战略布局的角度出发。
客观上而言，一个阿里当然不能改变什么，但他折射出了弹子石CBD-新南滨一线的巨大潜力！
而这个潜力，并不是凭空而来，其实早有重磅线索。
比如这一处：
（截自重庆市规划与自然资源局官网）
今年7月份，重庆市规划和自然资源局网站挂出了一则“两江四岸南滨路弹子石片区城市设计征集资格审查结果”。
按照公告透露，有关单位，正在基于“两江四岸”核心区的战略性地位：从大区域谋划一个新的南滨半岛（官方叫鸡冠石半岛），高标准打造弹子石片区，进而助力成渝地区双城经济圈建设和“一区两群”协调发展。
本次具体的设计范围，分为两部分：
一是总体上的策划研究；范围是整个半岛，约10平方公里！（包括阿里西南总部）
二是重点部分的城市设计，大约57公顷。（红线范围）
（规划示意图）
如图所示，重点城市设计范围，在整个新南滨半岛“眼睛”的位置。其实就是洋人街搬迁腾挪出来的大量优质滨江土地。
此次设计内容的要求清晰：
对新南滨半岛进行总体策划、对原洋人街及周边地块进行全新的重点设计。
（规划示意图）
这一系列设计需求，意味着什么呢？
从我角度看，这意味着弹子石的“腾笼换鸟”计划，进入全面开动的阶段；
也预示着，一个全新的、国际化的“新南滨半岛”，出现了！

3

之所以叫他“新南滨半岛”，我认为用这个名字形容更贴切。
一来，此前南滨已经有一个半岛；
二来，此次半岛，实际上是由全新规划的南滨延长段实现环绕包裹，并一路串联至广阳岛。
（百度地图 大卫标注）
在今年初的相关公告中，明确了南滨路的延长计划。
（截自中国政府采购网）
“百年南滨路”借势延伸，将整个弹子石包裹，形成了一个全新的、极具想象力的半岛。
这是一步大棋！

4

此前我分析过，“洋人街”搬迁，腾挪出上千亩的核心区滨江空地，让整片区域有了巨大的想象空间。
因为充分的建设空间，才是城市发展做强做靓的基础条件。
前段时间，有人脑洞大开，跟我说假如现在有20家世界500强级企业区域总部进驻重庆，他们会安家在哪里？
江北嘴？解放碑？光电园？礼嘉？中央公园？
讨论了好一会，最后认为，弹子石，或者说「新南滨半岛」，可能性更大！

  • “两江四岸”核心区域，凝练了重庆山/水/人文的精髓与风貌。这里作为重庆的中心，已经很久了；

  • “CBD黄金三角”的解放碑、江北嘴都没有什么拓展用地，而这里有。

再梳理一下，操盘者似乎已是筹划了一段时间了！
2019年智博会，重庆单笔签约金额最大，预计投资额150亿的项目“长江梦中心”，落址「新南滨半岛」。
“长江梦中心”全国只有两个：
上海一个，重庆一个。
（上海长江梦中心 规划效果图）
还有一个重磅规划，就是重庆直面海内外朋友的寸滩大桥南桥头“国际迎宾岛”。
（截自华龙网）
“内陆开放高地、山青水秀美丽之地”是重庆名片，而开门迎客、直面世界的新南滨半岛，站在了这个风口之上！
你说阿里，聪明吗？

5

实际上，新南滨半岛的建设，已经在发力。关键位置上的新项目也出来了。
代表之一，就是华发的四季半岛。
（部分位置仅供示意 以官方公示为准）
他正好处于新南滨半岛的重点规划范围、一线滨江！
他的开发商华发相对于重庆，很多人可能不太熟。
但在大本营珠海，他其实就相当于龙湖之于重庆的地位，是珠海最大的综合型企业集团（国企）。并在多个城市打造了城市级地标建筑或高品质住宅。
例如珠海十字门中央商务区的标志性建筑--珠海中心。
（珠海十字门商务区实景图）
还有像华发金海湾城。
（华发金海湾城 效果图）
珠海的十大地标，有一半都源自“华发制造”。开发实力很强。他的特别之处在于：从珠海的经历看，他对于城市发展格局或趋势，判断一直很准。
因此，当2019年华发来重庆干的第一件事，是快速拿下洋人街附近一宗滨江地块！
（来源于锐理数据）
这块地，太优质了！
（规划示意图）
从控规图上看，项目周边有丰富的滨江公园、生态绿地、教育用地；以及几块集中性的商业商务用地。
而且从比例上看，公园绿地面积超过了住宅用地！（住宅用地占比不足30%）。
“临江”“多公园”“临商业配套”“住宅占比少”，这样的半岛项目，在重庆好像还真没见到过！

6

「华发四季半岛」整个项目，容积率被控制在1.61左右，且规划为洋房+洋楼+别墅的形式。
全板式格局，且“住商分离”！
「核心区+滨江+低密+纯粹」组合，一改重庆传统滨江多为高层超高层的格局！
滨水+低密，让我想到了很多国外的滨江城市建筑，如泰晤士河，为了更好的环境，靠近一线滨水的都是低矮建筑。
（泰晤士河 来源于网络）
这样的天际线，也更有层次感了。
（示意图）
商业住宅分离，单独集中，居住也就没有了商业的干扰，更加纯粹。
而利用台地特质、低密设计，四季半岛70%的住户，都能观江，这一点，真让人惊讶！
站在自家阳台，即便建筑不高，但眺望出去，很多角度，都能看到长江，除了江，视线范围内，还有郁郁葱悠的公园或小区园林...
对于重庆主城而言，虽有两江、数个半岛，但实际上，优质的国际化滨江生活环境是很难很难找到！
其一，重庆核心区滨江路开发的比较早，难言生活品质感；
其二，滨江头排核心位置少数高品质楼盘，一线滨江都主打大平层，门槛很高。
华发四季半岛的特别之处就在于：
在保持高品质的情况下，他另辟了蹊径！
例如他首期会推出建面约77-86㎡的洋楼、建面约99-120㎡的洋房。
没错！滨江中小面积，江景洋房！
当我看到这个产品信息时，很惊喜。
在如此地段上，一个品质好、定位高的新项目，通过产品户型的极致化设计，控制了总价；
从而能用更低的代价，买入豪宅才有的配置、环境、地段...
9月底他就会第一次开盘，据说还会有特殊折扣优惠、首付分期等惊喜政策！

7

回到开头。
阿里巴巴西南总部选了弹子石，于产业群、人口、配套、消费等，都必然会影响重庆CBD+新南滨的整体格局！
而以华发四季半岛为代表的新项目，又明显折射出新南滨半岛的定性--亲江、公园、低密、国际化！
一线滨江、处在整个弹子石CBD+新南滨将全新打造的区域！
洋房、洋楼、别墅，低密度，且全新设计，给了“两江四岸”核心区全新的城市界面；
同时，周边环境还非常舒适，公园、教育、商业、长江梦中心...还严控住宅开发体量；
最关键，首次开盘的中小面积房源，还有独特的总价优势！
于是，无论是自住，还是跟投阿里、跟投弹子石CBD+新南滨，这或许都是一次难得的机会...
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