高铁/地铁/商业/公园交汇，鹿角新城，有机会腾飞吗？
（图片来源于网络）
有个准备去鹿角买房子的朋友跟我说“鹿角最大的利好，应该蹭上茶园的热度！茶园多热门啊！”
鹿角与茶园虽有各自的发展定位，但地理位置上，它俩彼此相连，紧密相接，在区域价值上，两者并没有界限，共同享受着“东部槽谷”的实质性利好。
作为买房人，一些基本信息我们还是要搞明白。
比如，茶园，鹿角，究竟有差异吗？
1）茶园是谁？
以前，地铁6号线还没通，东水门大桥也还未完工，重庆人最怕听到的是：“走，陪我去茶园办点事”。甚至，很多茶园当地人半年都不进一趟主城。
当时的南山，隔开了一个城市的生活圈。
（2013.5.31 华龙网）
后来，茶园改了个名，叫茶园新区。气运就来了。
三个事，1是南岸区府搬迁，2是6号线通车，3是真武山隧道再次开放，茶园渐渐雄起。加持了“城市副中心”的定位后，成为了南岸区新的政治、文化和经济中心+全新产业集群的落脚点。
（图片来源于网络）
2018年，茶园以全年商业总成交11.03万方的成交量，独占全市商业总成交量的近十分之一，连续3年占据各个板块商业成交量榜首。这说明茶园的商业配套近几年在加速！
整个茶园商圈核心，从0扩容到8平方公里。而整个区域内的商业体量，将从22万方扩展到120万方左右。
相当于一个观音桥商圈。
这是茶园的“整容史”。
2）那么，鹿角又是谁？
鹿角，总规划居住面积约15平方公里，北靠茶园新区，南边是巴南界石组团，西边是铜锣山，东边是樵坪山、明月山。
1
解读鹿角新城
（1）区域规模
规模上，鹿角是主城21个居住区之一，规划20万+的人口规模，并不密集；
性质上，鹿角属于“江南新城”，是新兴开发的区域，主攻高绿化环境的品质生活；
产业上，界石+鹿角作为重庆经济技术开发区的拓展区，重点发展新兴工业和现代物流业；
在我看来，鹿角的区域价值，主要在于可以顺利成章地承接下东南部城市人口的改善需求外溢，和以东站为交通枢纽配套的大型居住区，这些都是比较实际的，并不虚。
（2）发展现状
过去几年，鹿角和茶园在交通和城市建设上，进步还是很快。
交通
以前，鹿角想要开车进主城，最主要靠走真武山隧道。绕行不说，关键是真堵，让人绝望那种。
后来南山隧道和慈母山隧道开通，改善很多，更大的利好是串联南岸区与巴南区之间的“鹿角隧道”，很快将会实现建成通车。
鹿角隧道的打通，让鹿角快速抵达南岸二塘，又通过二塘与杨家坪、九龙半岛以及整个重庆西区连通。形成重庆长江以南的横向快速通道。
（茶园-鹿角跑二塘、杨家坪不用再绕行南环）
进一步而言，未来鹿角片区公共交通的脱胎换骨还是要看第四轮轨道建设，从网络流出的线路分布看，鹿角周边未来将有6、8、12、24、27号线。
这些都会伴随着重庆东站的建设而逐步成型。
商业
鹿角的规划比较科学，那就是集中式的商业。
主城第二家奥特莱斯，10万方体量，预计今年10月开业，他附件还规划有“协信星光系”品牌商业体、融创商业小镇。
在这一点上，鹿角商业就不同于茶园的点状式布局，而采用集中式。缩小人流+商圈的局限性。对于新区初始人气的积累，这才是正解！
教育
早期进来的开发商和鹿角ZF还是引进了一些知名学校的分校，例如鱼洞实验二小（市级重点）、清华中学、树人小学、南坪实验小学、重庆市十一中等。
医疗
鹿角目前拥有台湾长庚（三甲）医院、重庆市东南医院、达尔康医疗机构等医疗资源，茶园的重庆医科大学附二院已经开张。
在配套上，算是“初见端倪”，重点看未来几年。
（3）区域价值
都知道，“智谷”入驻了茶园新区。
新型工业产业、阿里20余个大数据智能产业集聚在周围。
我判断，整个茶园、鹿角未来的产业都会围绕国家产业趋势和高铁经济做文章。这样对于茶园和鹿角来讲，价值定位很重要，这就是鹿角的机会。
放眼看鹿角的整体居住水平，平均容积率1.67，旁边是重庆“绿肺”樵坪山！
规划居住用地约590公顷，绿地总面积达640公顷（其中公园用地95公顷），区域内绿地面积超越了居住面积！生态环境是鹿角的核心竞争力。
近6年，鹿角新城共成交19宗地商住类用地，居住土地容积率主要集中在1-2之间，决定了板块未来将以低密品质型住宅居多，基本上是别墅、洋房为主，高层为辅。在这点上，是鹿角的核心竞争力，并与茶园形成互补。
（4）潜力预期
所以稍微展望一下，你就可以发现，这些区域利好，已经从概念规划周期慢慢进入了建设期，比如：
重庆东站将为茶园鹿角带来的强大人口吸附力，大量的人流将被高铁引导到重庆东面，有人的地方，就有市场，就有需求；
与渝中、南岸和其他区域的物理距离优势，二十分钟左右去到主城核心；
价格优势，远的不说，如今茶园新区的新房（高层）价格普遍去到了13000左右，而宜居属性更高的鹿角，还有单价便宜1000多/平的优势！
2
楼盘开发现状
2011-2018年，鹿角板块一共出让了20宗商住用地，其中，以协信、金科、融创是稍早拿地入驻鹿角板块。
（部分地块成交情况）
在2017年，鹿角板块实现加速，碧桂园、中海、美的、雅居乐、新希望、卓越、首创等房企也来了。
回顾近两年土拍，鹿角板块迎来了风口。
从整体拿地情况看：
◆ 近几年出让的地块容积率多数较低，给入驻的开发商设了个门槛：平均1.67的容积度，洋房、别墅、品质方面玩得不好的开发商，一般不敢进来；
◆ 近两年来的土拍均价在4500元/㎡左右，土地价格相对合理；
◆ 住宅区域相对集中。
低容积+低密度改善，就明确了鹿角的产品定位：不错的开发商+优质的产品。让未来整个区域都很新。
（实景图）
拿个项目举例，悦麓山，是中海和金科联合打造的。
建筑体量约30万方，容积率2.5。高层+洋房组成。
配套就依托我们上面说的奥特莱斯（即将开业）+协信星光商业配套+规划中的轨道8号线、12线站点，距离都在500m左右。
项目本身，围绕着环境+产品做品质社区：
（实景图）
● 生态环境
悦麓山后面靠着樵坪山，能远眺南山，三面公园环绕，保障居住舒适和空气质量。
还利用项目西高东低的台地优势，把楼间距做大了，不仅保证了视野和私密性，也为社区景观挪出了更多发挥空间。
很多人离开主城区，到新区买房，无非是追求更优质的住房，更优越的空气和环境。
所以，居住环境固然最重要。
● 产品定位
从品牌、环境与配置看，悦麓山非常符合区域的角色定位。
（实景图）
▶低密度
洋房梯户比很低，1梯2户、2梯2户的梯户比，配上层高4.5m的入户大堂，品质感十足。在我看来，它更像是一个十足的高端低密生态公园社区。
听说3月中旬，悦麓山会推出新的洋房，面积在126-143㎡，大家可以去现场感受一下。
▶高品质
洋房教父金科+豪宅玩家中海，实力很强，户型很纯粹！前后通透、纯粹的板式结构，真正做到家家户户三开间朝南。
再加上2.4m进深的阳台和12.8m的超大面宽，采光面是相当开阔。
说实话，当前的鹿角新城，没有嘉陵江以北那几个新区的强势，但未来发展潜力还是相当不错。
它有着南区优越的自然环境和清新空气，有着距离传统中心区不远的物理距离，以及地价与房价的性价比。
下一步，随着高铁和轨道交通发达，我相信整个鹿角会迎来一次大机会。
而鹿角的这些品质物业，也会成为后驻者们为了改善生活而追逐的目标。