李嘉诚的囤地术被成都识破？广州也要动真格的，其实全国都如此

有时候我们经常会埋怨，房价是让卖地炒高的，不可否认，有这个因素，地价推动房价上涨这是不能回避的。但是问题并不在卖地本身上，本应该卖地越多，供给越大，房价不会那么高。问题出在哪里了呢？自然有推地节奏控制问题，这个毋庸置疑，但更重要的是，土地供给上去了，却没有真正转化成有效的住房供给。

这是我一直诟病的问题，哪怕是现有的供地如果都能投放到市场上，其实也很大可以缓解市场的压力。可是不知道从什么时候开始，开发商们学会了一招——囤地，坐地起价就是这么来的。

而我们所熟知的地产大佬李嘉诚则把这个玩到了极致，很多开发商都纷纷效仿，我认为这才是真正的炒房炒地。

过去开发商基本上是空手套白狼，自有资金很少，开发商通过一定的方式，拿地后先不开发，攥在手里坐等升值，并非什么秘密，后来监管严了，开发商就玩起了道高一尺魔高一丈的手段，你不是说不开工就罚款嘛！那好，我就挖个坑打个洞，谁还敢说我没动工？

“挖坑待建、坐等升值”成了后来的潜规则。对于囤地这事儿，李嘉诚也毫不掩饰，连他自己都承认，其暴富套路很简单，无外乎是低价拿地，然后捂盘不卖，过些年靠倒手发财，很多人都是这么干，只不过李嘉诚做得更加极致而已。李嘉诚甚至被称为“囤地之王”。

你一定还记得不久前，李嘉诚把成都一项目卖掉了，但你知道他囤了多少年吗？大概16年前，他们用21.35亿元总价拿下那块地，楼面价1030元/平，以此成为当时当地总价“地王”。多年过去，都没有开发完，为的就是捂地惜售、坐等升值。现在已经涨到20700元/平，涨幅近20倍。

当把低价拿地，久囤不开的策略用熟了后，就可以全国复制，除了成都，北京、广州、重庆、中山等全国城市，可都是这套路，获取土地后，有意拖延项目进步，超过10年不开发很常见，有的甚至高过25年之久。

很多开发商都学会了这一套，潘石屹非常深谙囤地之道。多年前，有些开发商拿地之后迟迟不建房，两三年之后，地皮一转手即可成倍以上的获得。潘石屹在接受媒体采访时称，中国三分之一开发商只倒土地从不盖房。

潘石屹戏称，在房地产界，“养鸡的不如倒蛋的”，囤地往往更赚钱。在海南炒地皮发家的潘石屹，其实也被称为“二道贩子”，土是土了点，可真的赚钱啊。

潘石屹曾建议，只要多供地，就会让囤地惜售的开发商亏钱。可事实上这是个无解的建议，如果没有监管肯定不行，供应再多的土地都会被囤地的消化掉。

对于囤地监管的声音似乎又多了起来。前不久，李嘉诚成都囤地之事被当地监控了。成都地方金融监管机构坐不住了，禁止当地金融机构向和记黄埔地产（成都）公司提供新增融资、贷款、重大资产重组帮助。没想到忍了十几年才下手。据说成都是全国第一个向李嘉诚公开摊牌的地方，这会不会让其他城市打击囤地行为来效仿呢？

近日，广州市发布一则《广州市闲置土地处理办法》，该文件的出台，详细规定广州市行政区域内闲置土地的处理方法，旨在促进房地产市场平稳健康发展。其中明确规定，土地闲置1年按20%出让金计费，2年将无偿被收回。

我认为这算不得什么新闻，因为早在2012年的时候，国土部就出新规打击“囤地”闲置两年将无偿收回，若满两年仍未动工开发，土地使用权将可能被收回。

从这个角度说，广州只是贯彻国家政策的行为，谈不上新政策。实际上2007年，广州就对囤地行为出手了，当年正式收回广州十区74宗、99.62万平方米闲置土地，据统计，这是近年来最大规模的一次收地。

2009年，广州收回闲置土地12宗、面积共41.3017公顷，注销用地批准文件4宗、面积共2.0976公顷。广州严厉打击囤地，一年收回16宗闲置地。

相对来说，广州对闲置土地的打击还是挺严厉的，实际上，广州房价地价在一线城市中也没有那么高，虽然还有其他原因，但是不可否认，在处理闲置土地上还是有很大作用的。

虽然后来国土部有规定，“囤地”闲置两年将无偿收回，但是后来在执行中还是打了折扣，让开发商钻了空子。实际当中，全国还是有很多囤地现象，道高一尺魔高一丈，你有张良计我有过墙梯，开发商可以挖个坑表示开工，避免未开工被没收。

我认为成都对李嘉诚的惩罚，包括广州此次政策明确，经认定土地闲置满1年的，而不再是未动工开发满一年的，可能这个还是有一些新意的。我认为在一定程度上肯定会对开发商囤地行为有施压的作用，对土地供给住房却未迟迟补充到市场上的问题做了整顿。更重要的是也对全国形成了示范效应。

可能再想糊弄过去不行了，况且现在房地产市场进入房子是用来住的而不是用来炒的新时代，必然从严治理，让政策真正落地，落到实处，我就此事发表过短评，很多网友叫好，但也承认就怕执行出问题。

所以，政策是好政策，广州再次重申闲置土地被收回在释放一种信号，开发商再想钻空子恐怕行不通了。让供出的地盖上房子，让盖出的房子到达真正需要的购房者手里，这一定是未来考虑的一步棋，房子不缺，问题很明显。