土地爷原创观点丨几种土地出让创新方式综述
几种土地出让创新方式综述
常规出让方式包括划拨方式、协议出让、公开出让；
随着用地越来越紧张，用途越来越细分，以及土地管理越来越精细化，逐步出现了一些创新性出让和供地方式。
一、关于长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期、作价入股
长期租赁——是指整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用；
先租后让——是指供地方先行以租赁方式提供用地，承租方投资产业用地项目达到约定条件后再转为出让的供应方式；
租让结合——是指供地方先行以租赁方式提供用地，承租方投资产业用地项目达到约定条件后再将部分用地保持租赁、部分用地转为出让的供应方式；
弹性年期——是指整宗土地以低于对应用途国有建设用地使用权出让法定最高年限的使用年期出让的供应方式；
作价入股——是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。
二、关于捆绑出让、代建出让、搭配出让
捆绑出让——《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）首次出现了“严禁捆绑出让”的表述，该文件规定“土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得‘毛地’出让”。
随后，一系列房地产调控文件多次强调不得捆绑出让。不难看出，“严禁捆绑出让”政策约束的对象仅是指商品住房用地，政策目标是避免通过捆绑方式突破单次出让规模限制。
代建出让——社区养老、医疗、教育及文化等对其他建筑物构筑物有密切依附关系的产业配套设施，允许在新供其他建设项目用地时，将其建设要求纳入供地条件。
前提是符合控制性详细规划和用地标准，且不影响供应环节的公平、公正竞争。
搭配出让——2015年，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号）提到“灵活确定地块面积、组合不同用途和面积地块搭配供应。”
搭配出让原则为“区域协调、远近兼顾、好坏搭配、大小互补、用途兼有、品种齐全”， 即“同类地不搭配、相邻地不搭配、地价水平相近不搭配”。
三、关于定向供地、点状供地
定向供地——就是政府先“内定”了拿地意向企业，再定制游戏规则，前提是依然在市场规则的大框架下进行，主要目的就是为了让特定的企业在限定的区域内发展，从而形成产业集群效应，实现当地政府与企业共赢。
定向出让的具体操作步骤是：确定区域发展方向、明确出让方式、设定竞争门槛、商定出让价格、制定行业限制、限制企业土地自持面积、约定配套设施建设
点状供地——相对于常规的片状供地、块状供地而言，点状供地就是对开发项目区内建设占用的土地，按照建多少、转多少的原则，依法办理农用地转用和土地征收手续（单独组件，实施专项管理），按建设用地管理。
主要适用于相对偏远的乡村、坡地建设旅游、生态办公、智慧小镇等项目
节约了用地指标，降低了用地成本。