买卖二手房，购房合同有哪些需要注意？(链家网)

在买卖双方达成房屋交易意向后，便可以按照自愿、公平及诚实信用的原则签订房屋买卖合同。合同一旦签订即具有法律效力，买方或卖方若因为自身或客观原因导致合同无法履行的，便很有可能涉及违约，承担违约责任。下面以某中介公司购房合同为例，对合同中的关键问题进行逐一分析。

一、需要注意房屋哪些情况？

1.房屋基本情况

根据房产证登记信息，如实填写房屋坐落位置、建筑面积等信息，卖方所填写信息需真实有效，并未所填写内容担责。

房屋基本情况

2.房屋产权情况

此条款需卖方清楚以下方面：

(1)房屋性质：如商品房、房改房、经适房等。

(2)产权情况：是否有抵押，若有抵押权人是谁、何时办理解抵押手续等其他详细信息。

(3)是否有租赁：涉及房屋优先购买权，如果有租户需提交租户签署的放弃优先购买权声明，以免未来发生不必要纠纷。

房屋产权情况

3.房屋产权及具体状况的承诺

在买卖合同中，这个部分需要卖方确认并担责。内容包括：

(1)房产没有产权纠纷，没有被限制交易；配偶知晓且同意出售；无其他人有优先购买权等，如违约卖方遵守违约条款并赔偿。

(2)卖方确认房屋内没有出现过意外死亡时间，不是凶宅，并承担责任。

(3)如果卖方违约，应按照约定时间返还全部房款以及因为违约而造成的其他损失。未如期返还，需交滞纳金。

(4)卖方需确认房屋基本状况，例如有无漏水，如有问题该怎么解决，何时解决等事项。

4.房屋的交付

(1)房屋交付时间。一般作为卖方，房屋交付时间可以选择以下几个时间为节点：

办理完过户手续后__个工作日

拿到买方全部首付款后__个工作日

拿到全部购房款__个工作日

在房屋交付时，也要约定房屋内物品归属，交接水、电、暖、燃气等费用情况，交付当日发生的费用由哪一方承担。

房屋交付条款

二、钱款支付及范围是哪些？

1.成交价格、付款方式及资金划转方式

(1)房屋成交价格。买卖双方协商好价格，此环节是将房屋价格落实到合同上，任何口头约定的效力都比不上此处的白纸黑字。

(2)对房屋内家具家电的处理。写明室内家居家电的折合金额，对于特别贵重以及需要搬走的东西可在补充协议中详细说明，以免交房时出现纠纷，并不缺乏类似案例。

(3)确定买方付款方式。买方选择何种付款方式对于卖方拿到房款时间有直接关系。买方全款的话收款最快。

(4)约定贷款如未获得批准的解决方式。作为卖方，如果买方贷款未获得银行批准，就意味着交易程序无法按照约定继续进行。即出现此种情况的解决办法和责任归属。

房屋配套折价条款

贷款方式的确定

成交金额、付款及资金划转方式

2.税、费相关规定

二手房交易到末尾环节就是缴税过户了。缴税过户需约定两点：

1.因一方不按规定履行缴税的，应赔付违约金。

2.因政策原因导致税费变化的，买卖双方应友好协商。

税费相关规定

三、违约责任及赔偿如何认定？

1.违约责任

买卖双方任何一方违约，都需要按照违约条款所规定的承担责任。违约条款中主要需要注意三点：违约情景的规定、违约金的赔偿数额、交付时间。

违约责任

2.办理过户的责任约定

此项需买卖双方约定：

1.过户时间以及如果违约，如何处理。

2.户口迁出时间以及如果违约，如何处理。

办理过户

以上八条是房屋买卖合同中买卖双方都需要特别明确的问题，一旦出现违约，需要按照合同约定进行赔偿。

资料来源：《存量房屋买卖合同》

链家经纪人郑登封对此文亦有贡献