老破小迎来春天！老小区翻新后最高涨46%！

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：内环老破小能不能买？

回答：只取决于两点：价格是否便宜，和是否有核心资源。老破小因为房龄老旧，居住体验和楼盘品质早就与它无关，人们之所以愿意买老破小，主要还是因为它总价便宜能上车，或者它有医疗教育和交通的核心资源，虽然居住体验一般，但生活方便总归是个加分项。最近有个政府新闻，说老旧小区改造即将提上日程，经过政府推进的旧改翻新之后，老破小或迎来下一轮的重新估值。南京老小区翻新前不到3万，翻新后单价4万多。

提问：美丽大方的房姐，请问哪些地方的高考是简单模式啊？深圳是吗

回答：1.简单模式：北京，天津，上海，宁夏，新疆，青海，西藏，海南    2.高考难度一般：陕西，黑龙江，吉林，辽宁，内蒙古，山西，甘肃，重庆，云南，贵州，广西，福建      3.高考较难：四川，湖南，江西，广东  

4.高考难：湖北，安徽  

5.高考非常难：浙江，河南，河北，山东  6.高考超级难：江苏

提问：房姐你好，在一手新房a和隔壁二手房b中选择，利用拆骨法分析几个指标，基础盘，精装修，楼龄，绿化与会所，房型差异，楼层差异，朝向差异，地铁便利，品牌溢价，初房情结，请问这几个指标如何量化的?比如基础盘这个数据是怎么定的，比如楼龄是如何做加减的?同理，其他指标?

回答：一套房子不是一件商品，而是无数个因素组成的结合体。 类似于公司买卖并购，报价不是针对公司壳的报价，而是对公司的管理，业务，人员等种种方面的报价。 房子是无数种商品组成的结合体，并且这些商品的价值随着变量而变化，譬如户型等硬伤折价，在1500万房产里可以折价15%，而在300万房产里只能折价1.5%。 类似的，一套犄角户型，我们把犄角影响的面积减去，剩下的面积再算单价，如果是市场价，那么相当于白送一个犄角。 至于经常有朋友问，拆骨法有哪些条件，拆骨法怎么算？ 提问没有用，唯一的学习路径是： 实地看房并思考，想想「这套房为什么比上套房贵XX万？」看房无数，你自然会深入到交叉验证和复杂因素下进行的对比。

提问：夫妻婚内更名或加名字的贷款房需要手续费吗？

回答：其实可以直接找你的信贷员操作，银行没有成本的，信贷员可能象征性会收几千

提问：怎么跟房主杀价，具体流程是什么样的，有没有可以直接砍价成功的方法

回答：详见知识星球内部分享，《砍价50万实战技巧》

提问：房姐，您好！有问题请教1.17年买的保利时代马上交房，月供六千，现在小孩不去那边上学了，我打算出租，办证后等两年再卖，家里人不同意，担心出租再卖影响价格，楼层太高也是家里人想快点出手的原因，不知道次顶楼会不会影响后期价格？ 2.米兰映像120平三房，满两年，月供三千，本来打算自住，15年花了近三十万装修，但是老婆在江夏有房，平常住的不多，尽管地铁通了，但是这个小区二手房成交价格只有2万四左右，不知什么原因，出租不忍心，放着价格又涨不上去，请问怎么办？3.小孩马上去南湖上学，老婆在庙山有叠拼别墅想先卖，但是现在别墅卖不动，而米兰卖不起价，保利现在卖不了，我想以租养租，减小一点压力，请您多多指点。

回答：1.保利时代和米兰映像都属于关山大道领涨区，未来升值空间很大，位置都不错，保利时代花5万简装出租。米兰映像装修比较好，可以做民宿，房子保持的更好，民宿收入比租金收入多3倍。现在二手市场都特别冷，不建议现在出手。2.庙山别墅可以考虑出手，但是别墅的成交周期很久，建议按照星球内部资料《卖房科技树》操作，中介会优先推荐。

提问：亲爱的房姐，又来麻烦你了。你上次回复我说淘四新地铁沿线的1.5内的次新盘，我看绿地新都会等了几个盘价格都在1.6附近而且都是新证，后期税费很高。还有看了下十里铺地铁旁边的，十里华府还建楼满五年可以办证1.3。还有二环附近十里和府1.4左右已及纽宾凯汀澜公馆46楼顶楼1.45。这些都是12号线附近的，未来有增值预期，您觉得我该如何选择呢？目前有套全款房，子弹60。谢谢！

回答：四新单价1.5左右的毛坯还算好找，可以关注新城璟悦城附近几个次新小区，同时还要配合砍价，才可以淘到合适的笋盘。还建房的建筑质量，环境，物业等都不如商品房，一般是商品房的7折左右，未来涨幅也不如商品房，建议优先入商品房。纽宾凯这套顶层单价1.45，用拆骨法分解，楼层折价10%，户型折价5%，实际价值在应该不超过1.4。你是投资，不用着急，多跟中介交流，小恩小惠维护好关系，有降价房源会优先通知你。

提问：怎么样养流水？

回答：详见知识星球内部资料《干货！如何养出银行无法识破的流水》

提问：房姐您好。有上海户籍，有首套刚需资格。但在外地工作生活。想买套房挂户口同时出租。有子弹110，用房租冲抵后月供最好不超过6000。请问下：1，想在上海先上车我的子弹够么？2，房姐能推荐几个租售比高的小区或区域么？3，松江大学城的西子湾怎么样？谢|谢

回答：1.上海子弹110可以入手刚需上车盘，租售比高的小区在租界区，做民宿和高端出租，目标人群是外国人。上海现在想做到租金抵月供基本不可能。2.上海投资推荐上海康城，九亭和江桥。低价区未来上涨潜力更大。3.松江重点关注九亭板块。

提问：有没有武汉的专门弄法拍房的公司或者公众号？谢谢。就是那种可以调查清楚各种状况的

回答：没有专门的公众号，但是认识一些做法拍的公司。武汉法拍水很深，且规则不透明，大多数中介推出来的盘，没有太大利润。如果在一线城市，没有房票可以玩一玩，但是武汉市场还属于初级阶段，坑小白的居多。如果是新手，不建议玩了，我之前接触过的，费用都在7%左右。大部分都是复杂的药单，等以后有比较干净的法拍房资源，会在知识星球内部放出来。

提问：请问一个楼盘分期开盘，开盘价理应有差距，在整个楼盘都完成开发后，该开发商开发的这个楼盘价格差多久能被填平？

回答：有可能永远填不平。如果一个楼盘要分很多期开盘，那说明这个楼盘的体量不小。楼盘的体量不小，那地理位置是有差异的，有靠近地铁口的，有靠近马路的，有靠近医院的，有靠近学校的。甚至同一个楼盘，不同期之间学区也是有差异的。因此价差可能永远存在。

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