武汉楼市：一个未来8到10年不会让你吃亏的市场！
回答：你好，孔雀城投资没价值，不要从一个坑跳到另外一个坑。记得前几年疯狂的时候，一堆人排队，现场各路群众演员，还有中介伪装跳楼……说到这事儿，正好谈谈环京：
1.以前的环京基本只谈燕郊，现在北三县，固安，大厂都加入了话题，但我认为目前有价值的只有燕郊，星球里分析过。
2.在北京工作的外地人，五年十年后，那些买不起房的人就会麻木，逐渐接受租房的生活，只剩下60公里外成片的鬼城。
3.外地人来北京，是为了北京的城市化，是国贸，东三环，望京，中关村，是酒醉灯迷，是大城市生活。
4.而每天开车60公里，上下班四小时只为回到河北农村，我还有什么大城市生活呢？那和我住在五线城市有什么区别呢？京津冀主角是北京，天津是配角，其他城市都很难崛起。
北京和天津投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
提问：新人首问。您好房姐，我在深圳，河南人，深圳户口，无房。觉得今年适合投资，想入手，但城市未定。子弹60，年收入30+。目前在比较郑州金水北新房，和武汉光谷东二手，价格都是1.7万。更看好武汉，但选武汉的话还得转户口，养老金上受损。您建议这俩城市如何选择呢？还是说我再攒攒，等明年在深圳上车？纯投资，只关心哪里升值多，不用考虑优先自住。谢谢！
回答：你好，武汉和郑州对比，武汉城市等级更高，未来发展更好。城市等级高，意味着能获得的资源更多。
河南省人口1亿，郑州作为省会，未来也不会差。金水北靠近主城区配套交通教育各方面都很成熟，短期内看金水北供应量比较大，但长期看是于新土地供应的，容易形成二手房市场。光谷东区域定位是高薪产业新城，规格更高。所以优先武汉。
如果子弹能凑到100左右，可以考虑入手深圳小户型，如果短期内很难凑子弹，那就退而求其次，用光谷东的优质资产追深圳涨幅。
提问：新人首问:房姐您好 坐标成都，25岁 工作二年，首套房，资金25万，希望得到您的帮助，自住＋投资，成都天府新区的天府恒大文化旅游城 109平31顶层95万左右 值得入手吗？
回答：你好，恒大文化旅游城投资不建议买。不限购区域中，新津10号线算是不错的。能不能设区成功，需要多方博弈，不确定性还是比较大的 选筹尽量靠近成都。
提问：新人首问 怀孕6个多月了 在深3年已经落户 想在深圳定居 因为要养孩子 还有读研的计划 所以不想承担太大压力的房贷 两个人名下都没有房子没有贷款 首付可以200万出头 对买房子这个事情没太大概念 只是觉得似乎可以买一个 看罗湖比较多 龙岗不想去 福田南山又很贵 还看了小产权军产房等等 想问买哪里怎么买比较合适 谢谢
回答：你好，首付200+，有2种打法：1.学位为主尽量不要去罗湖，除了学位房能维持高价，区域整体跑输大势。可以考虑福田、南山学位1-2房。推荐的板块见知识星球内部分享。2.投资为主你这个预算如果运用好杠杆，大概是在600-700万，片区的天花板所致，值得买的，其实都已经涨了。推荐的板块详见知识星球内部分享。
提问：美丽的房姐，请问这个是真的吗？商业住宅到期只需要几百块续土地费就可以继续有几十年产权？
回答：产权一直是业主的，到期的是土地使用权，房子一直都是户主的。到期了有三种情况：
一、如果到期后房主不想使用或者继承，国家收回。
二、如果房主想继续使用，需向国家申请申请延长土地使用期，若国家同意，需要补缴出让金。至于土地出让金缴多少，看到时候的国家法律规定，现在还没有细则。
三、如果房主想继续使用但国家不批准，那么国家回收土地并作出相应的补偿。
提问：房姐你好，看了你的分享，收获颇丰。我是常州本地人，已婚，本科学历，自由职业。在常有一套自住房，还贷中。目前想投资一套房，子弹70，每月有2万收入可还贷。不知有什么建议？在哪里上车合适？全国区域不限，为了落户我可以随时迁户口。
回答：你好，子弹70有2种打法：
1.入手1套一线城市上海破限购之后，入手一套近郊上车盘。
2.入手2套二线城市
强省会+弱省会强省会推荐：武汉 成都 重庆 郑州等，单价1.5左右可入弱省会推荐：沈阳 长沙，单价8千可入，其中沈阳不限购
提问：我现在北京1n，沈阳3n，刚卖北京1，抵押剩的钱+卖完还剩下400，打工族月收入也就3，月供10了，现在感觉大环境的形式不太好，400应该留着月供，还是沈阳继续n。
回答：清理下逻辑，是大环境不好，导致实业凋敝，因此基建放水，因此高估城市的高估板块价格坐实，低估城市的低估地段资产大涨。哪些核心城市二十年来房价一直高歌猛进，哪些核心城市房价暂时蛰伏，分析一下也应该有自己判断。
每个人都应该有的投资框架：涨幅一样的情况下，投资确定性强的；确定性一样的情况下，投资涨幅大的。
城市土拍准入是供应，资金人口涌入和基建投入是需求，城市天花板被政策压住的，这两年还是需要谨慎。
沈阳这样一手房涨上天，市中心接近10个楼盘30000万单价了，ZY还闭只眼，地方政府还不限购，鼓励继续投资。
这样城市选择低估的二手房，或者限价一手房，哪怕涨幅并不比其他城市高很多，补涨确定性也会强很多。
提问：房姐你好。想投资房产还有一些疑惑，请帮忙解答。我工作生活在河北，衡水有三套房一套门店，由于长线来看升值空间不大所以打算只留两套其他寻找行情机会变现。家庭月入2万+（由于收入不稳定所以不想月供太高），子弹190，想在南方投资房子，一线城市感觉已经不好上车，想选一个强二线城市，由于杭州南京成都房价偏高且限购严，所以比较倾向和关注武汉、重庆、天津，武汉白沙洲光谷东，重庆两江新区万科金开悦府82小三，天津滨海新区和津南大学城附近，疑惑是不知道将来哪个城市发展潜力更好，关注的这几个城市区域楼盘中长线来看，保值升值怎么样？有没有哪个城市或者区域楼盘重点推荐的？谢谢
回答：你好，思路正确，房产投资的第一步是判断大势，四五线城市房产继续持有意义不大，趁早出手裂变。
武汉和重庆都不错，房价不高，限购不严。但是2地目前都处于横盘期，需要淘笋。我可能会优先考虑武汉。房票用完再买重庆。
武汉投资回报率最高的新盘，详见知识星球内部分享。
重庆 万科金开悦府 贵是不贵，但还有时间再淘淘，如果自己实在喜欢也可以买，可能5号北延长线对这个盘利好。
任何事物都分层级，房子也不例外。
以重庆为例，主城房产肯定比区县好。主城九区内部再来看，江渝北肯定比巴南大渡口好。别人一年翻倍不代表你也能一年翻倍，逻辑可以套用但涨幅不能复制。还是以重庆主城为例，现在偏远板块的房子售卖逻辑是：单价低。
售楼小妹儿一般喜欢用高价盘来做对比反衬自己的价格有多划算。价格低是优势，但不是绝对优势，资源的集中度才是核心竞争力（俗称地段），江北渝北为何房价最高？因为能吸引全重庆的人来买。
南北滨路核心段为何房价也很高？因为能吸引全中国的人来买。偏远郊区低价盘能吸引谁？答案你心里比我清楚。未来重庆房价再上一个台阶，领涨的还是现在你认为贵的区域。
重庆投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。
天津滨海新区=没有人口的现代化河北县城，既无法吸到货币，又无法持续上涨。完全没价值，和ofo一样资本催熟，没有自身造血能力，投资回避。津南大学城是天津比较推荐的板块，价格不算高，高考移民能带来持续稳定的接盘侠。
提问：房姐，因为目前xyk额度太低，只有30多的子弹，(之前用父母名额买了一套)月供压力会比较大所以考虑的是二手房没去看新房。能不能先上个小车，比如50-70的户型，增加自身资产好办k的同时出租抵销月供？再将自身贷款叠大的时候换筹。请问这种方法是否可行？我最近看了东西湖，观湖铂金公寓，花桥的老破小，白沙洲的，万科金色城市等，您能指点一个区域我去完成看房200套选筹吗？
回答：在房住不炒的大背景下，如果你要投资房产，一定要注意杠杆不要太高，现金流不能断，要保持自己扛过寒冬的能力。
其实，真正的房产投资高手，不喜欢投资一手房，他们最喜欢投资二手房。只有小白房产投资者，才把眼睛盯着一手房。一手房大多是期房，交房时间太长，在此期间不能产生现金流，资金成本较高。
而二手房，只要地段合适，眼光独到，“凤变冰”、房间分割后马上出租，是可以实现以租养贷的。对房产投资高手来说，选筹是关键，长持是正道，他们根本看不上短炒行为，那是小白才干的事。房子对他们来说，只是既是资产，又是工具。
长持不是因为他们爱这套房子，而是这套房子可以实现他资产增值的目标。与其不停的低买高卖，不如不停的买入优质房产，而让房子自己养活自己，就是实现这个目的的最佳策略。归根结底一句话，当前投资房产尤其要关注租金收入。
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提问：房姐您好，二手房谈价是让中介去谈还是自己直接去谈？自己去谈的话第一次谈崩了就没挽留的余地了。
回答：中介没义务帮你，自己上。详见知识星球内部资料《二手房砍价50万实操技巧》
提问：房姐，你对上海的地段的划分和研究令人叹为观止。不知道对于北京的地段划分您有没有什么自己的看法，因为一直以来帝都的价格体系都极为混乱，您觉得北京的一级地段和二级地段能有哪些呢？能否粗略的讲解一下，谢谢～
回答：北京和上海类似，中心城区的统治地位非常难以撼动。西二旗最高冲到过10万，近期有所回落，但也无法挑战二三环核心区15-20万的层峰楼盘。
原因很简单，对于承担首都功能的城市来说，部委和央企总部在哪里，哪里当然就是绝对的核心。北京传统上一直是西贵东富、南穷北教。所以东部发展CBD和商业，西北成为教育和学区高地，北部崛起科技巨头，也就是顺理成章可以推导出来的。
当下弱势板块的未来逆袭空间，取决于北京导入人口的速度。人口导入越多越快，越有可能新板块崛起。但只可能拉近与传统好地段的距离，彻底翻身不太可能。赌南部的逆袭是有机会的，一方面高铁越来越重要、大兴机场启用带来的人口和产业涌入，另一方面，众所周知的千年大计，带来的微妙的地缘变化，相信很多朋友都能感知到了......
提问：房姐，我有一个疑问，是关于按揭还款的。您建议110万在武汉首付两套房，可涉及到一个后续还款压力大的问题，不知道后续现金流这个问题您怎么看？因为谁也不能保证收入会持续稳定增长20年。
回答：很多人在没买房之前总会被30年贷款吓到，二十多岁的时候买房，五十多才算还完，整整半辈子被银行压榨。但是只要买完房，这些顾虑就会少很多，第一是已经上车了，后悔也来不及，第二是了解多了之后就想开了。
因为在中国没有那一套房子需要还30年，中国平均房贷时间也就七八年。因为房贷是不变的，但你工资是持续上涨的，而且只要央行还在发行人民币，人民币就会持续贬值，这是不可逆的经济规律，按照现在的M2增速与GDP增速人民币购买力平均每年贬值6-7%，100元人民币，在10年年后贬值为48元，30年后就只剩11元对于绝大多数正常家庭来说，房贷真正有压力的时期只有最初的10年，以后的岁月将非常轻松，我五年前买的房，租金已经超过月供了。新手留足2年月供即可，未来通过分割出租缓解月供压力。武汉房龄15年左右就需要考虑换筹了。
提问：北海市中心值得投资吗
回答：不值得旅居地产为什么不能碰？完全依赖旅游的城市，依靠概念卖新盘，一手卖给你就完成了最后一棒。
放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部，不是本地居民的内生力量，毕竟不够稳当。旅行目的地这件事上，民众的口味是会变化的。相比扎根本地发展商业商务，不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房，营销成本自然更大，这些都要算到买房人头上。
因此旅游地产通常难租难卖，作为资产的属性不很优。哪怕能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的。
提问：你好，想问个拆骨法的问题，楼盘的没在价值，文章中提到不保值的因素有装修开发商溢价，初房情节，学区，想再问一下保值因素中考虑什么？在拆分法中基础盘的价值是指同等区域的价值或者不同板块之间的价格。比如同区域下挨着的两个盘，AB户型通透，装修不计，A.161平，四房，均价2.6，机动车走地下，电动车可入院，小区物业管理还行，B.143平，三房，人车不分流，机动电动车均可入院，小区物业管理差.区域价格在2.0-2.8之间，用几个纬度去评价？自己拆的如下。不同区域之间就是基础盘的差价？想具体问下拆分中的价值因素
回答：怎样考虑一个二手房的购买价值?1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。
2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%。
3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，未来回报率不会差特别多。
4、租金回报率。一般只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上 5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。
6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6.
房子的价值因素是什么？
决定房价本身的，是供求关系，供求的背后，是面积，地段，房龄，品质，配套(学区)等许多因素综合在一起。但是，新房过10年，也会变旧房；所有的品质，都会被升级取代；物业，可以减缓衰老，到物业本身也容易造成溢价；学区，此一时彼一时，其价格甚至超过房子本身，而我们的目标是「选筹」，不能搞错重点；品牌开发商，各家自有心头好，你认我不认，买来万般好，维权翻脸快，只要你买了，品牌溢价就变现了。只有面积，没有喜好，没有折旧，在无限长的的时间里，面积终究是最坚挺的价值因素，(几乎)不随时间流逝，不会贬值。
提问：房姐，您对省 会城市远郊盘，怎么看？远郊多少距离没有投资价值
回答：买远郊，要地铁和人口导入并重，才值得投资。很多远郊只是政府画饼，没有大的基建和配套投入的远郊普通人难以入住，投资更要远离。
要想有人气，无论是新区还是板块，都不可以离主城区太远。
传统人口过千万的大区中心、强二线城市一般在15-20公里。
一般省会城市不要超过15公里。城市重点开发方向2公里每年，一般方向1公里每年向外围拓展。
超过这个距离，无论是国家级新区、自贸区、科学城、会展城、空港新城都会陷入没有人的泥潭。
这里没有租客、没有二手房市场、引进来得仅有的几家大产业企事业单位还拥有公租房、人才公寓。
真正以居住为导向的热点版块需要符合以下几个特征：
距离老市中心不超过15公里
干净的数千亩土地（无老破小和工厂，拆的干干净净，但又与老城区无缝连接，单单隔条大马路）
学校、医院、商场、运动场、社区中心配套都有规划或者在建
拥有在建设或者已经公示立项的轨道交通线路，最好是双线、三线换乘。
提问：房姐导师您好，我觉得您对社会的认识足以成为像我一样很多人的导师。看了您的一则回答，读书构建的知识体系无用，只有家学才是有用的。但这个社会有家学渊源的人毕竟不多，像我这样的普罗大众，想要完成逆袭，改如何学习真正有用的知识呢？希望您能回答，希望能想您学习。
回答：你好，先科普下 什么是家学？
所谓家学，就是有人告诉你跟教科书上不一样的东西，也就是真实的游戏规则，而且同时家里的环境人文让你从小耳濡目染，最好还可以给你提供实习环境。别人需要到25岁交巨额学费未必能学到的东西，在你已经是从小就融化为血液中的本能了，30岁企业管理博士毕业不如从小旁听家族企业董事会。千金难买一句真言。这就要求家族历史上出过明白人。“一人得道 鸡犬升天”实际上也是这个意思。
而明白人，一般都是曾经混的比较好的，比如中过举人，做过二品大员，或者经商开厂成为巨富过，或者是开过天眼的得道高僧、机缘奇好悟性奇高开宗立派的宗师前辈，也就是他的逻辑曾经在这片特殊的土地上得到过实践验证。
因为实际上除了数学物理这些自然科学明白无误通行世界，所有跟社会、文化、传统、礼仪、程序、历史、政治、人心人性、官场商场、接人待物、修身养性有关的东西，都是具体多变的，没有世界标准，统一格式。比如大家都学过历史，我们对历史课印象最深的就是摇晃着脑袋背诵历次农民起义的历史意义，哪次农民起义发生在哪年，这能不傻吗？
还有，真正的家学一定不会像那些业余作家写的职场小说一样教你如何勾心斗角，如何搞办公室政治，而是教你如何识人，如何与各类人相处，如何做好工作，如何为别人服务、提供价值，如何看待利益、诱惑和机会，当然更高级的是天理人欲之学，这玩意儿总共也没几个人弄明白。
所以很多学校里的学霸一到社会，立马露出原形。学性好悟性高的，经过艰难求索，无数次碰壁走了很多弯路之后，或还可以有机会蜕变顿悟；悟性低机缘浅的，实际上一毕业就已经被淘汰了，只是需要时间让他去明白和接受而已。
教育的主要部分来自于家学，所以并不能寄希望于学校 老师。
意识到了家学的重要性不能直接改变教育子女的命运，因为家学本身是客观存在的，家学水平的高低是客观的，不是你想传授就能传授高深见解；意识到以上两点，也许是一种痛苦，大多数人知道现实后并没有改变现实的能力。知道了就能成？——不行的，没有那个能力，别人也不会代劳，传承具有稳定性，所以阶层是客观存在的。
虽然如此，但在意识到家学的重要性之后，你还是可以调整精力的配置，胜过同阶层的大多数家庭。家学不仅来自于父母的见解，还来自于资源和组织结构，有钱更容易接触到见识，在组织中才能意识到不同人的角色，原子化家庭不具备组织结构。
突破的核心是想办法提高概率。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。