探讨 | 购房指标转让协议效力该如何认定？
引言
房价的接连上涨令许多购房者望而却步，因此部分购房者通过购买他人单位集资房、经济适用房、市场运作房等特定优惠价格的购房指标，以实现低于市场价的价格购得房产的目的。但上述住房的往往需要拥有特定的身份才能获得购房指标，且由于房产的价格低于市场价，经常会出现交易方反悔的情况，从而导致此类交易中纠纷频发，合同效力也存在争议，以下笔者结合相关的案例和法律规定，对“购房指标转让”合同效力问题进行分析。
购房指标转让指的是，购房指标所有人将其所拥有的购房指标转让给他人并收取一定费用的行为，双方约定购房指标所有人负有办理更名、过户等相关手续的义务，购房指标受让人负有支付转让费、首付款以及全部房款等义务。对于此类购房指标转让合同的效力，实践中存在不同的意见。
一种意见认为，购房指标转让协议无效，购房指标所有人系基于其拥有的特定的身份【如单位职工（单位集资房）、城市低收入住房困难家庭（经济适用房）等等】才能获得购房指标，根据我国《合同法》第七十九条的规定，其性质应属于不得转让的合同，因此购房指标转让协议无效。
另一种意见认为，购房指标转让协议有效，因为该协议所指向的标的不是房屋，而是购房资格，虽具有一定身份属性、有一定福利性质，但能否进行转让，法律、行政法规并无禁止性规定，且在名额确定后已经属于个人所有的财产性权益，其是否转让该购房指标并不损害他人的权益。
对此，笔者结合以下案例进行具体分析：
西安市中级人民法院在（2019）陕01民终6450号案的审理中认定“我国现行法律没有明确规定禁止购房指标的转让，就民事行为而言，法律无明文禁止就是可以实施的，即使有单位规定集资房不得转让，但这只是单位的内部规定，不能对抗第三人，更不能成为合同无效的理由。……房屋作为一种不动产物权，我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立的要件。本案中，张励作为单位职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权，其与聂熙签订的购房指标转让协议时，尚未办理房屋权属登记证书，虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。”
除此以外，广东省高级人民法院作出的（2017）粤民申5589号民事判决书以及南昌市中级人民法院在（2018）赣01民终2920号民事判决书均作出类似表述，通常将购房指标的性质认定为一种民事可期待权，在法律法规未对转让购房指标问题做出强制性规定禁止的情况下，依法可以转让。但对于其他案件的处理中不能一概而论地套用案例中的处理方式，因为每个案件中都可能存在不同的情况，因此，在尚无明确法律规定的前提下，笔者认为应当根据案件的具体情况，考虑各方面的因素，如房屋购买指标的转让是否存在限制、抑或是否会损害他人利益、房屋的具体性质等等，结合具体的法律规定，进行个案分析，才能最终判断出处理结果。
以下将结合案例以及相关规定
对常见情况下
购房指标转让协议的效力
进行分析
广东省高级人民法院（2017）粤民申5589号裁判意见节选：“本案中，案涉集资房系南航公司为解决民航专业人员及人才住房，经深圳市政府批准建设的限价商品房，具有政策保障性质。劳广伟和陈旭东签订《集资房指标转让及房产代持协议》，将尚不符合上市交易条件的案涉房屋私自转让给陈旭东，违反了《经济适用住房管理办法》、《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》有关规定，相关主管部门和南航公司可依规采取收回房屋等措施予以惩处。因《经济适用住房管理办法》、《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，加之集资房申购对象限于单位内部职工，不涉及社会公共利益，刘宝霞以案涉协议具有《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项规定情形为由，诉请确认合同无效依据不足。”
不少涉及购房指标的纠纷其所指向的房屋系单位集资房或者人才优惠政策的限价商品房，对于此种房屋，可能不仅对购房指标获取人的身份有一定的要求，也有可能对其向外转让的方式也有明确规定，或者禁止对外转让，由上述案例可见，对于类似情况，法院更倾向于认定相关单位的内部规定以及政策等不属于不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，从而认定其购房指标转让行为并不具备合同法第五十二条合同无效的情形，合同应属有效。因此，即便是单位禁止涉案房屋转让的，转让方也不能以此为抗辩认定合同无效而反悔转让购房指标事宜。
河北省高级人民法院（2013）冀民申字第1307号民事判决书裁判意见节选：“再审申请人徐忠向被申请人何木天转让的实质上是中煤建安筑路处集资建房指标，该种集资建房指标带有一定福利性质，即徐忠作为中煤建安筑路处职工，可依据相关政策从工作单位购房的权利，该权利属于徐忠个人独享，而不属徐忠和其前妻所共享，徐忠的前妻并非该权利的共同权利人。徐忠将自己所享有的集资建房指标转让给何木天，是其个人对自己权利的处分。双方的转让行为是在协商一致的基础上达成的，是双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害他人利益，原审认定双方的转让行为合法有效，并无不当。故徐忠申请再审所提出集资建房指标不能进行转让的理由，本院不予支持。”
购房指标的取得是基于一定身份条件，依据单位制定的政策，按其资历或资格所享有的购房权利，该权利只属于资格权利，并非基于婚姻关系所产生的权利，只要他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，当事人以购房指标转让协议未经过配偶同意的抗辩理由就不能成立。因此，配偶一方不知情，不影响转让购房指标合同的效力。
购房指标是一种对预期购买房屋资格和权利的转让，在很多情况下，所对应的房屋尚未建成或者相关交易所需的文件、手续并不完毕，若双方交易发生纠纷，出让人可能会提出房地产开发商未取得房屋预售许可证，也并未在房管局进行备案进而导致房屋无法进行交易为由，根据《商品房买卖合同司法解释》第二条“第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，从而主张双方协议无效。但这一主张并不能成立，因为在购房指标转让中，双方当事人所转让的标的是购房资格，而并非房屋本身，双方并未签订商品房买卖合同，其与买卖合同并非属于同一法律关系，并不符合这一情形，不能适用上述条款进行处理。
成都市中级人民法院（2018）川01民终15826号郑雁、李莎经济适用房转让合同纠纷一案裁判意见节选：“经济适用住房性质上属于国家面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。目前，国家对城市低收入住房困难家庭购买新建的经济适用住房实行申请、审批制度。因此，经济适用住房的购房指标是对购房人资格的限制，不具备购买资格者无权购买。本案中，郑雁、李莎签订的《转让书》，郑雁将其购买经济适用住房购房指标转让给李莎，不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，故郑雁、李莎签订的《转让书》无效。”
与前述关于职工集资房或者人才优惠的限价房不同的是，经济适用房属于政策性保障住房，其价格是由政府统一限定，并组织向符合购买资格的家庭出售，相关购房资格需要严格的审查程序和自身的特殊要求，购房资格所有者与转让人签订的关于经济适用房的《购房资格转让合同》违反了相关政策和法规对主体资格的要求。因此，法院对于类似情况的合同可能会以违反社会公共利益为由而认定为无效合同。
结语
综上来看，对于基于特定身份取得的购房指标进行能否进行转让问题，可能要从两个方面来看：一方面，在我国现行法律、行政法规尚未作强制性禁止规定的情况下，购房指标所有人因其个人身份或其他因素所享有购房优惠资格，该权利属于财产性资格权利而非人身性资格权利，其可以跟其他财产性权利一样进行对外转让，因此购房指标所有人享有该购房指标让与的权利，只要转让协议未具有《合同法》第五十二条合同无效的情况，认可此类购房转让协议有其合理性。另一方面，同时也要考购房指标的转让是否会存在违反相关政策和法规以及损害社会公共利益的情形，如经济适用房的相关购房资格的取得需要严格的审查程序和自身的特殊要求，如果随意转让将显然不符合经济适用房的政策目的，破坏了社会管理秩序，也损害了其他低收入群体的利益，在此情况下，相关的购房指标转让协议将可能会因违反社会公共利益被认定为无效合同。
因此，对于购房指标转让协议的效力问题，各地的司法实践中仍存在不同的处理意见，上述分析仅是笔者根据搜索部分案例的分析意见，实际上裁判机构将针对每个案件中的具体情况，考虑各方面的因素，如房屋购买指标的转让是否存在限制、抑或是否会损害他人利益、房屋的具体性质等等，结合具体的法律规定，进行个案分析，才能最终判断出处理结果。