今年，昌平别墅市场为何这么火？
最近很多同业及购房者朋友问过来最多的问题是：如何看待限价房及共有产权房用地的增多对后市的影响？
这样的问题颇为敏感，『地产营销人』虽然有自己的看法，但并不想制造破坏和谐的声音。如果从相对客观的角度出发，新政策的不断推出和探索必定是有利于长效机制的建立，对稳定楼市及市场的预期大有裨益，但我们也应该清楚，政策首先考虑的是大众初级的需求。
无论是“限价”还是“共有”，面向的人群和划定的资格都是指向首次置业的刚需市场，这无疑能够丰富楼市供应的层次，避免结构失衡，但当下北京也存在巨量的改善市场。
历经十几年的发展，之前已经有房的中产们正在生二胎，正在消费升级，考虑更多的是如何住得更宽绰，如何住得更舒适，如何住得更接近自己的理想。
所以这部分需求并非具有保障性质的普宅所能解决。
该回到市场，还是要回去的。既然已成为有产一族，就该用家庭财富和个人能力去解决住得更好的问题。
对于开发商而言，对楼市调整也不必悲观。
抓住改善升级的风口，切实满足日益壮大的中产客户的需求，打造设计创新、品质过硬的产品，一样能够保持行业地位和业绩增速。
今年各大新区的改善市场其一大特征是：别墅比普宅更受关注。
不过改善型别墅的购买一样受到二套首付提高和贷款收紧的影响，其成交呈现冷热不均的状况。
就『地产营销人』掌握的数据来看，前七个月北京别墅成交最热的区域在昌平，其次是顺义和大兴。这个结果与去年底的预测保持一致，说明改善型别墅的市场正在发生转移，其中有新项目增加带来的供应因素，更有一些不为关注的隐秘逻辑。
那么，今天就稍稍展开一下，就『地产营销人』观察到的逻辑做个分析。
很有意思，昌平在地理位置上向南紧靠着两个经济发达，人口众多的大区——海淀和朝阳。
海淀的中关村和朝阳的望京如今又是新经济和新科技最活跃的地域。产业带动财富，引来高层次高收入的人群聚集。但是工作生活在中关村和望京的人们如果想改善居住、升级置业可就不容易了。
海淀供应紧张不是今年才有的事，三四年积压的改善需求，大部分都外溢到邻近的区域，其中便以昌平和门头沟为主要流向。
但为什么昌平吸附的海淀客户要比门头沟更多一些呢？
一方面海淀高新技术产业这几年向北部移动的特征明显，从原来的中关村、上地到北清路一线，再跨域到昌平回龙观一带，形成了两区更加紧密的关系。由此住在昌平到海淀上班，甚至直接就在昌平当地一并解决工作和生活的问题，这是昌平的独有优势。
另一方面，历经去年的快速猛涨，在门头沟想再找到低于2000万的别墅已非常困难，但昌平却能供应1000—1500万总价区间的别墅产品，相比之下性价比原则也在起指导作用。
至于朝阳望京的改善客群，去年可以在中央别墅区、孙河等板块找到项目，但今年却比较困难，供应倒是还有，但总价也是晋升了梯度，总价3000万级以上是不是该继续划归到改善型别墅，恐怕业内也是有争议的。
昌平在中间，客户在两边，左右逢源，必然热卖。
至于昌平本区域其实也饥渴的不行，2016年之前已有四年以上的供应沉寂期，连曾经著名的奥北别墅区都快支撑不住。
有人会说，昌平区域改善型的普宅一直是有的，但是作为本地客群却想要的是有天有地的类型改善，即对别墅的渴求不能满足。
这里面隐含一个前提是，限购如此严厉，改善如此不易，好不容易获得的购房资格必然会跨越理论上的升级路线。
同样1000多万到底是置换一套面积稍大的平层，还是争取够到一个叠拼别墅，相信客户内心也是挣扎了一番的，咬牙换别墅在如此背景之下便成为一部分人的选择。
所以说，类型改善沾了调控的光，别墅反而拥有了周期性的机会。无论昌平地缘的升级，还是朝阳、海淀的外溢，类型改善的逻辑体现的尤其充分。
不过如果别墅总价不能控制，改善路径有可能立即改变，这对于很多仍在定位中的新项目而言，具有借鉴意义。
上周，『地产营销人』又在昌平五六环之间发现了一个新的叠拼别墅项目，这便是由北京城建开发的龙樾华府。
就现场看，项目已呈现准现房状态，进口石材打造的法式立面透着光泽与精致。1500万以内的总价让人心动不已，相信这又将是一个不会愁卖的别墅项目。
龙樾华府南临北清路，京藏高速北安河出口向东5公里即达，位于京城中轴龙脉之上，北有沙河水库风景区、温榆河，南有奥森绿肺，加之项目西侧的稻香湖公园、翠湖湿地公园，周边自然环境可谓得天独厚。
沙河水库风景区
除了两纵两横的井字形交通路网可以便捷到达海淀中关村、上地，以及朝阳的亚奥、望京等核心板块，发达的轨道线路也为生活带来无尽便利。
项目临近已投入使用的地铁8号线，13号线，5号线和昌平线，包括正在建设中的地铁16号线，规划中的31号线，保障了未来入住业主的畅行无阻。
最吸引人的一点是龙樾华府的成熟配套，让多数别墅项目眼红。
周边商业设施包括项目西侧的永旺国际商城，东侧的温都水城，以及物美超市、永辉超市等。而不远处的华联购物中心和龙德广场更提供了更多生活选择。
永旺国际商城
教育机构不仅有地块自配建的3360平米幼儿园。还有附近的永丰清华附中分校、人大附分校，以及向南的回龙观育新中学。加之昌平本有的北京邮电大学、北京电影学院、中戏、王府学校景山分校等形成从幼儿园到大学的一站式教育资源。
医疗机构于项目辐射范围包含有306医院、北大国际医院、规划中的海淀妇幼分院、王府中西结合医院、清华长庚医院，以及向南回龙观积水潭医院等，为健康再获一份安心。
北大国际医院
回到龙樾华府的产品，自然具有更强的打动力。
项目规划布局方正，规整，吸取中式建筑布局的特点：对称、中轴。同时巧妙的结合法式园林的特色，使建筑与园林相互环绕，空间张弛有度，互为衬托，中式建筑思路和法式造园思路完美融合，这种布局也是龙樾华府LOGO图形产生的灵感。
龙樾华府规划效果图
龙樾华府是由10栋法式叠拼别墅组成，地上4层，地下1层及含车库层，共172户。共分六排，南北取直、东西对称。
建筑立面采用德国米黄石材，经过精心选料、切割、数次打磨、考究的干挂工艺和精细化的施工，凸显出建筑的质感。同时建筑采纳了新风系统，并赠送中央空调，对业主的健康充分呵护。
龙樾华府建筑效果图
其叠拼产品采用双入户系统，电梯入户和花园入户两种形式，分为上叠和下叠两种户型。
上叠户型建筑面积为210—234平米，下叠户型建筑面积238—270平米，其延展空间可实现五居功能。
龙樾华府单体效果图
『地产营销人』另外发现龙樾华府地上所有房间拥有巨大窗扇，采光效果巨佳；同时上下叠皆有花园庭院，而上叠的南北多露台设计可延伸多种生活场景的想象。地下空间拥有大面积透光天窗，且直通车库，可赋予多重功能使用。
龙樾华府样板间效果图
由此基本可以判定，昌平会保持今年别墅市场成交第一的区域，后续的精彩才刚刚拉开序幕。
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