副中心知名金融企业进驻之后，商业资产价值几何？ / 开普饭

《北京城市总体规划（2016—2035年）》真是一份非常重要的文件，因为它对生活在这座城市中的每个人都息息相关，不仅关乎日常，连财富密码似乎也隐藏其中，如能深刻理解铭记于心，未来的机遇能为你所掌控。

在《总规》中，关于城市副中心的内容还是加重了篇幅，特别提到“三最”：以最先进的理念、最高的标准、最好的质量推进城市副中心规划建设。

要求在控制性详规上，把行政办公、商务服务、文化旅游三大功能定位细化并落实到空间布局与要素配置上；各组团都要制定城市设计导则，要科学布局生产、生活、生态空间，构建蓝绿交织、清新明亮、水城共融、多组团紧凑集约发展的生态城市布局。

另外，还特别强调了两点，一是有序推进行政办公区、城市绿心、城市副中心交通枢纽等重点功能节点建设，将不会再出现“城市病”；二是统筹好副中心与通州区、副中心与北京东南部地区、副中心与河北廊坊北三县地区的关系。

说白了，在提升标准的同时，也加强了区域协同和联动，从本质上还是更加突出了副中心作为“一翼”的重要作用。

可以假想，未来首都的中心依然在天安门，这里是政治中心、文化中心的地标象征；而北京的中心则迁移到城市副中心的运河商务区，其地标象征为“通州三塔”，以此为辐射的周边地区将带来不可估量的发展潜力，当然也蕴含着巨大的楼市能量。

不过规划建设是“输血”，只有产业拉动是“造血”，我们从来不担心硬件的大干快上，但软件的扶持需要资源、需要引导、需要时间。

那么，通州的产业将向哪个方向发力？

根据公开信息，副中心瞄准的是金融、高端服务业，以及企业总部的聚集。如今由于北京的疏解政策，不少企业总部难以再进入城六区，这为通州提供了绝好空间。

其实，之前『地产营销人』比较过未来运河CBD与国贸CBD的发展潜力。很多人理解为竞争关系，其实二者更多体现为差异性和互补性。

两个规格最高的商务区距离不远，国贸CBD的生产性服务业可以为通州的总部提供服务。因此，通州聚焦总部在空间上、区位上都具有一定优势。

这一年来，企业总部跨入副中心的步伐也确实在加快，华夏保险整栋购入世界侨商中心两栋写字楼，在运河商务区确立总部选址。另外『地产营销人』也获悉，还有不少金融机构响应国家号召，也正在酝酿进驻副中心。

运河CBD商务区的商办物业今年开始放量，大量的写字楼将承接这些“高精尖”产业的落地，大批精英也随之被吸引而来，运河核心区会在5年内从建设状态向经营状态顺利过渡，一个最繁华、最具活力的“湾区”将勾勒出震撼人心的天际线。

对于投资者而言，在副中心购置写字楼是参与区域价值共建的一种方式，但由于通州特殊的政策，看产业资质和整层出售成为挡在前面的障碍。相比之下，反而商业资产显现出更多机会。

就副中心商业资产的形态，可分为三类——

1、集中式购物中心

集中式商业以万达广场、新光天地等中高端购物中心为代表，属于通州重要的生活配套。

围绕购物中心一周所搭配的写字楼、公寓等业态共同构筑新型城市综合体，渐成商圈焦点。但由于大型购物中心皆为自持运营，所以一般不会有什么投资者参与的机会。

不过如果有邻近这种购物中心的可售型商业，其价值一样不可小觑。

2、写字楼附属商业

写字楼附属商业一般分布在商务区之内，具有较为便利的轨道交通优势，上下班人流量大，且商务社交活动频繁，临街面具有良好的昭示性，同时可做餐饮的商业铺面能保持较高的租金水平，而大量的银行网店也是该类物业的主要承租客户，租期长且收益稳定。

所以，写字楼附属商业是非常适合投资者入手的资产，但多数只租不售，而可售的一般也会很快抢光，可见其稀缺程度。

3、居民社区商业

住宅区的底商不会靠近商圈，会缺少商业氛围，但拥有较为固定的居民消费群体，也是一种投资选择。不过由于多数不能做餐饮，租金收益偏低，且租户不够稳定，需要谨慎对待。

整体而言，副中心的可售型商业供应非常有限，相比写字楼没有过于苛刻的产业要求和购置门槛，是买进通州的优质资产。

而在几种商业形态中，写字楼商业适用商家范围广，占据地段位置好，且有不断成长的商圈氛围，值得投资者多加留意。

另外，从去年开始，实体商业随着体验经济的大潮开始回归走强，线上线下融合的趋势让互联网电商不得不与实体店面发生关系。

小米在经历了一轮“触底反弹”之后，董事长雷军这样感慨：“过去我们犯的最大的错误之一，就是忽视线下。”也正是2016年小米开始大举推进“新零售”，用几百家体验店挽救了销量的颓势，重归手机行业的第一阵营。

互联网的下半场需要由注重跨界、注重体验、注重互动、注重场景的“线上线下”融为一体的实体商业配合，因此商铺正在走出前些年的困境，重新迎来崛起的契机。

就在城市副中心，就在运河CBD，一批面向“新零售”的可售型写字楼商业恰逢推出，这正是今年华夏保险所整购的世界侨商中心的商街——新宝街。

世界侨商中心，占据通州门户区位，东临大运河，北临通燕高速，具备得天独厚的地理、交通位置。

与此同时，项目紧邻6号线+城市主干道，紧邻通燕高速与东关大道两条城市主干道，车行便利。据交通部门统计，项目周边区域日均车流量达3万辆，每日吸引约数十万人流汇聚。而广渠路二期已通车，进一步打通副中心与主城区的连接。

伴随着通州运河核心区建设加速，富华&世茂、绿地、保利、富力等通州商务群打造企业总部，未来将聚集更多知名企业和商务人才入驻，绝大部分新增人口为26-40岁的白领人群，消费人群基数庞大。而项目紧邻新光天地，可便利享受高端购物中心的商业配套和商圈氛围。

世界侨商中心由富华置地和世茂集团两大国内知名侨商品牌共同打造。

富华置地作为中国地产全产业平台，拥有丰富的商业运营经验，拥有金宝街、紫檀博物馆、长安俱乐部等诸多代表作。经过二十多年发展，富华足迹遍布海内外，先后在墨尔本及奥克兰收购和投资兴建大型酒店。

而世茂集团作为城市进化先行者，经过二十多年的发展，在香港和上海分别拥有世茂房地产及世茂股份两家上市公司，业务布局覆盖中国北京、上海、香港等40余个城市及海外地区，涵盖住宅、商业办公、酒店及度假村、主题乐园、大型商业购物广场、社区型商业Minimall等多种业态开发与运营及物业管理，并拓展运营教育事业、健康产业、金融投资、电商平台等创新业务板块。

富华集团和世茂集团两大侨商的合作将重点引入海外知名侨资企业总部和跨国公司区域总部，为企业家和投资者提供高起点的资源整合和创新平台。

正是看到项目在区域、交通、商业和品牌方面的多重价值，世界侨商中心自面市以来便受到市场高度关注。