转租行为法律效果的理解
前言
租赁合同概念：《民法典》第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
租赁合同相关规定说明了承租人可以使用租赁物，并且可以通过该租赁物（转租等方式）获得租赁物的收益，承租人的行为是一个设立债权债务的行为，不是处分行为。转租行为是合同行为，法律后果符合合同的相对性，出租人不是转租合同的主体，不受承租人和第三人之间合同的约束。
出租、转租行为是意定之债，具有债的平等性，对于出租人一房（租赁物）数租，只有一个承租人可以请求其实际履行的救济权利，出租人对其他承租人构成违约。
由于出租人设定的是债权，承租人实施另一个法律行为不会当然导致物权的变动，本文探讨的是转租行为（负担行为），不探究物权的变动。
转租的概念
转租是指承租人在维持与出租人间租赁合同的同时,将租赁物的全部或者一部分出租给第三人(次承租人)使用、收益,第三人向承租人(转租人)支付租金的行为。
①合法转租。经过出租人同意，承租人将该租赁物出租给第三人（次承租人）
②非法转租(擅自转租)。未经出租人同意,承租人将该租赁物出租给第三人（次承租人）
合法转租
《民法典》第716条： 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
三者之间的法律关系：承租人是该租赁物的所有权人，通过和承租人订立租赁合同，获得收益，经过出租人同意，承租人将租赁物转租给第三人（次承租人），承租人和次承租人之间成立转租关系。因为这两个合同都是债权关系，出租人丙没有处分租赁物，只是一个负担行为，承租人对租赁物占有，且为有权占有并且经过出租人的同意，其实施的行为也是一个负担行为。故两个合同关系都要受合同的相对性原则约束。
①因次承租人的过错造成租赁物损害，出租人无权请求次承租人承担“违约责任”，出租人有权选择请求承租人承担“违约责任”；
②出租人有权选择请求次承租人承担“侵权损害赔偿责任”
③次承租人最终承担全部责任
这些内容属于合同相对性原理在具体合同中的运用。
《民法典》第717条： 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
本法条需要和返还原物请求权结合理解。
占有连续：（又称占有连锁）有三个要件：①中间人（乙）对所有人（甲）构成有权占有；②直接占有人（丙）须自中间人（乙）处基于一定法律关系（租赁；连环买卖等）取得占有的权利；③中间人（乙）有权利将直接占有移转给他人（丙）。
结论：两个占有的转化要求都是有权占有，如果次承租人超过承租期限，则从有权占有转化为无权占有，出租人（所有人）可以行使返还原物请求权。
如果转租期限超过承租人剩余期限，并且出租人和承租人没有约定超过部分的约定对出租人具有法律约束力，则出租人享有返还原物请求权。
理解：对出租人不具有法律约束力，但对承租人具有法律约束力，因为当出租人在与承租人合同租赁期届满后，行使返还原物请求权而使次承租人利益受损，进而向承租人请求承担违约责任。如果约定对出租人享有约束力，则出租人不享有返还原物请求权。
【例】甲将其房屋A出租给乙,约定租期自2020年3月2日至2022年3月1日。甲同意乙转租,但双方未约定转租期限。乙将A房屋转租给丙,约定租期自2021年3月2日至2023年3月1日。
①乙、丙间租期自2021年3月2日至2023年3月1日的A房屋租赁合同有效。
②但自2022年3月2日起,乙、丙间有效的A房屋租赁合同对甲不发生效力,相对于所有权人甲,丙对A房屋的占有由原来的有权占有变更为无权占有,甲对丙享有返还原物请求权。
③若2022年3月2日后,甲对丙行使返还原物请求权,丙只能对乙主张违约责任(若丙知道乙系超期转租,丙对乙的违约也有过错,可以减轻乙的违约责任)。
第三人代为清偿构成要件及租赁合同的具体适用：
（一）构成要件：
①债务的性质允许第三人代为清偿
②须债权人与债务人无相反的定
③须债权人未拒绝第三人代为清偿。详言之:(a)若第三人与债务的清偿无法律上的利害关系,债权人可拒绝第三人的代为清偿;(b)若第三人与债务的清偿有法律上的利害关系,无论债务人是否提出异议,债权人均不得拒绝第三人代为清偿
④须第三人有为债务人清偿的意思
⑤第三人的履行行为有效，能够产生清偿的效果
（二）具体规定：
《民法典》第719条第一款规定:“承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金,但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。”
《民法典)第719条第二款规定:“次承租人代为支付的租金和违约金,可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金;超出其应付的租金数额的,可以向承租人追偿。（清偿人、次承租人的代偿求偿权）
理解：接上例，如果承租人经过出租人催告，并在合理期间没有支付租金，出租人享有法定解除权。解除租赁合同之后，丙为无权占有，甲可以行使物上请求权（返还原物请求权），导致丙的合同目的落空，乙对甲有租金的清偿的义务，丙具有法律上的利害关系，代为清偿乙对甲的债务 ，进而维持合同关系。
非法转租：
非法转租转化为合法转租，适用合法转租的规定。
《民法典》第716条第二款：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《民法典》第718条： 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
《民法典》第720条:“在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益,归承租人所有,但是当事人另有约定的除外。
（一）在租赁期限内,承租人对租赁物享有“收益权能”,因此承租人擅自转租收取的租金,对出租人“不成立不当得利”（不管是合法转租还是非法转租）。
（二）承租人擅自转租,出租人解除租赁合同后,承租人拒不返还租赁物,继续出租收取的租金对出租人“成立不当得利”。
理解：出租人解除与承租人的合同后，根据上文占有连续的解释，次承租人构成无权占有，出租人享有返还原物请求权，请求丙将租赁物（房屋）返还给出租人（出租人想让第三人承租房屋），第三人可以请求承租人承担违约责任，有过错，减轻承租人的违约责任。
出租人不同意转租该租赁物不等于出租人解除与承租人的合同，也不等于解除承租人与第三人的合同（合同具有相对性）。只不过法律后果有所差异，如果出租人不解除与承租人之间的租赁合同，承租人只是不想让第三人承租，可以行使返还原物请求权，将租赁物返还给承租人，第三人依然可以追究承租人的违约责任。
【例】甲将其A房屋出租给乙,租金每月3000元。未经甲同意,乙将A房屋出租给丙,租金每月5000元。甲于知道后6个月内表示异议。
①若甲未解除甲、乙同的合同,乙每月的转租收益2000元,对出租人甲不成立不当得利。因为,在甲、乙间的租赁合同存续期间,根据《民法典》第720条,乙基于承租权对租货的A房屋享有收益的权能,乙转租每月获得的收益2000元具有法律上的原因(乙的承租权),对甲不成立不当得利。
②若甲解除甲、乙间的合同后,乙拒不返还房屋,继续出租给丙(月租金5000),那么,此后乙、丙每月对房屋的占有和使用对甲均成立不当得利。乙的不当得利为“对A房屋的无权占有”,乙的得利依照性质不能返还,乙向甲返还“相应的价额”,可参照乙、丙间的租赁合同约定的租金数额(每月5000元)。
在学习民法规范（或者其他课程）的过程中，对一些原则性的规定及其法律效果的解读需要下足功夫。就拿本文举例，其中涉及到第三人代物清偿、合同的相对性、代位求偿权等问题涉及合同编的原理、债法总论在具体的合同中得到适用。一些原则性的规范需要理解透，才能够类推适用其他问题、特别是在实际案例中。好处就是理解分则的内容也会更快、把握的更深刻，另外经过“总”（一般）和“分”（具体）的学习其目的之一就是将知识串联起来，最终构建起知识框架。以前我学习的重心多放在分论的学习中，也因此走了很多弯路，学完每一个“分则”内容后发现忘得快，信心也不足。其他学科的学习也是同样的道理。