如何根治频繁出现的烂尾楼现象？需要从三个方面标本兼治

近期，关于山东淄博烂尾楼的报道将住宅的烂尾楼的问题再次引发人们的关注。据报道，山东淄博有一处楼盘，自2006年开工，2008年取得预售许可，经历了多次开工又停工情况，十余年过去至今依然烂尾。

烂尾楼专门是指那些已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。形成烂尾楼的原因有很多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工；最根本的表现就是项目资金链条断裂，工程未完时开发商已拿不出钱来继续施工，所有的融资方也不愿继续提供资金支持，项目又无法转让给其他投资人或者开发商不想让其他投资者介入甚至交出建设的主导权。

现实中烂尾楼频繁出现，已经成为房地产行业的毒瘤：

《河南青年时报》曾报道郑州市豫森城不少购买者因生活所迫不得已住进烂尾楼展开自救故事，从14年到16年短短短两年时间里，就2000多位购房者，按照40%至100%的付款方式来购置房屋，由于豫森城的停工，不少人只能入住烂尾楼自保。

广州的中水大厦自从94年开始建造，5年时间封顶后，如今26年了一直没人来接手；优越的地理位置，却冒出了这座孤独的烂尾楼，与整个城市极其不协调的耸立在那里。

有报道，“烂尾楼”在昆明很常见，烂尾时间最长的长达十七八年，烂尾一两年、两三年的项目的更是一大堆。据不完全统计，目前昆明烂尾时间最长的楼盘均位于一环地段，包括了晶彩100、鼓楼大厦、三和大厦，烂尾时间都是10多年。2014年、2015年期间昆明出现大批量的烂尾楼，包括了金恒财富广场、别样幸福城、誉峰国际、西南海等等，这些楼盘烂尾时间多在一两年，两三年左右。

烂尾楼的出现既然不是个别现象，就有应该有一个共同的解决问题的办法和措施，整体来看，可以三招解决烂尾楼的难题：

第一，从开发的源头入手，加强开发商资质的管理和资金能力的监管

烂尾楼的出现，一个非常重要的原因即是房地产开发商的资质太弱，根本没有足够的资金实力，在整个项目开发过程中，如果遇到任何资金的问题都会导致资金链断裂。

在曾经大众狂欢开发房地产的时代，无论大开发商不是一些小商人，都纷纷涌向房地产开发项目，中国房地产开发商已经达到了9万多家(2019年)，前10家造了整个中国房子的30%；前100家造了开发量的70%；前1000家基本上造了90%。其他8.9万家或者9万家也就做了百分之几。

截至2019年11月，2019年共计330家房企发布了破产相关文书，房企每年也有近300家左右会发布破产相关文书，2020年全国范围内已经宣告破产的房企高达383家！

可见，大部分房地产开发企业事实上既没有能力也没有财力进行房地产开发，因此，加强对房地产开发项目的准备管理是防止烂尾楼出现的重要前提。

第二，对开发商的项目开发过程中资金进行全流程资金监管，防止资金挪用

房地产开发项目准入不严，是导致一些烂尾楼出现的重要原因。但另一个重要的原因是在房地产项目开发过程中资金缺乏全过程的管理。

有的房地产开发项目的资金缺乏专款专用，而是在自己的所有项目和所有企业中交叉使用，相互挪用，从而导致现金流充足的项目也导致资金链断裂，从而形成烂尾楼。

本来房地产项目开发就是一个资金量需求非常大的项目，在房地产项目正式进行销售以开始有现金流之前，房地产项目基本上完全是资金的投入，这对房地产项目开发商的资金实力是一个非常大的考验。

在项目启动以后，即使是在项目形成销售之前，开发商仍然可以通过项目贷款、引进投资合作伙伴等众多方式为项目的开发提供资金的支持，以确保项目的顺利进行。

但由于对房地产开发项目的进程缺乏明确的管理要求，对项目开发的资金缺乏严格的约束和封闭式管理，导致一些项目引进的资金和贷款融资的资金没有专门用于项目，从而导致开发项目没有足够的资金支持，从而导致出现烂尾楼现象。强化房地产开发项目的过程管理、进度管理、资金的封闭式管理是减少烂尾楼现象和重要手段。

第三，严格执行现房销售制度，并对售房资金进行严格的监管

在没有销售之前，特别是居民住宅项目开发没有向大众销售之前，即使出现烂尾现象，也仅仅是影响开发的效益、影响城市的建设，但并不影响大众。如果已经向大众销售后而出现烂尾楼现象，则会影响到千家万户。因此，为了减少对大众消费者的影响，严格现房销售制度就可以有效地弱化烂尾楼现象对大众的影响。

同样，房地产项目销售以后，要加强对销售款的管理并确保销售款更多地确保房地产开发项目的最终完工并交付使用。

实际上，我国已经有一些地方对此做了多样化的管理尝试。2020年10月16日，银川市住房和城乡建设局就发布了《银川市新建商品房预售资金监管办法（试行）》，主要目的是加强银川市新建商品房预售资金的监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，保障购房人的合法权益，防范交易风险。其中最主要的措施是新建商品房预售资金监管要遵循专户专存、专款专用的原则，全市将建立统一的新建商品房预售资金监管系统，房地产开发企业要选择资信良好、具备保证资金监管安全等条件的商业银行，设立新建商品房预售资金监管专用账户，一个预售项目只允许设立一个预售资金监管账户，监管银行配合开展商品房预售资金监管业务。

虽然不能说加强房地产销售资金的管理就一定能够防范烂尾楼的发生，但起码会大大减少已经销售的房地产项目出现烂尾楼现象。

烂尾楼是一个综合性的因素造成的，但如果严格执行上面的三项措施，烂尾楼的机率就会大大减少，特别是涉及到大众的住宅项目烂尾楼出现的概率就会大大减少，以确保大众购买者的利益。（麒鉴）