土地增值税筹划，实用技巧汇总
土地增值税作为房地产行业的独有税种，具有税额占比大、清算规则复杂、持续周期长的特点。因此，各大房企都将土增税管理作为财务工作的重中之重。但很多税务工作者往往将破题之路聚焦于外部政策沟通与突破，而忽视了内部管理的作用。
本文试图从土增税的清算规则出发，解析在房地产开发的全流程、全端口可为土增税优化贡献的价值。（因土增税为地方税种，各地政策差异较大；具体解题方法未必完全贴切、但思路是可以借鉴、交流的）
核心思路——清算口径下的收入成本匹配
作为地产三大税的另外两种，增值税、企业所得税基本以真实票据、真实业务作为成本税前扣除的基本逻辑。因此各个项目的增值税、所得税在销售额中的占比与项目利润呈显著正相关。
也就是说，项目越赚钱、所缴纳的税金越高；项目不赚钱、基本就不用交税。
然而由于土增税将一个项目的收入、成本拆分为不同的清算单位、产品类型，来进行增值额的计算。基于计算方法的细致性和业务发展的多变性，极容易出现土增税率与利润率不配比的问题。也就是，项目不怎么赚钱、但是交了大量的土增税。
因此，土增税内部管理要解决的核心问题：在充分学习理解税务政策的基础上，尽量实现清算口径下收入与成本的均衡配比，避免“无效成本、低效收入”的产生。
1.1：二手项目股权收购高额溢价，沉淀于股东层面无法税前扣除【投资团队】
破题思路1：在建工程转让——虽然在建工程转让较股权转让多一次土增税、契税的纳税义务，但基于土增税的超率累进特点可能产生全周期优化效果
破题思路2：出让方利益转移——许多本地开发商除房地产开发业务外，往往还有工程施工、土方桩基、设计规划等地产上下游业务，通过更大范围的合作可以提供更广阔的溢价支付方式
破题思路1：沟通政府规划调整——比如代建学校就存在红线内直接建设、红线外教育用地划拨的方式。投资团队可关注置于红线内外于可售货值、税负的影响，争取前置沟通、获得最有利的条件
2.1：产品设计，局限与产品溢价与成本间的平衡，未考虑税负视角【设计团队】
破题思路1：低毛利项目少做非普通产品、用足普宅税务优惠。比如存在大量回迁房、需视同销售的无偿配建房的项目，普通住宅均价会被大幅拉低、增值率必然低于20%。此时通过大户型产品提升的销售溢价远不足弥补非普通类型缴纳的土增税。
破题思路2：别墅类产品尽量地上地下产权合一。为了使用面积最大化，别墅产品往往存在很多精妙的空间设计。图纸中地上地下空间是否联通会决定能否取得一个整体的预测绘、产权证。若不连通，出于销售与贷款考虑必然会做低地下价格、提升地上售价。进一步拉大地上产品的增值率，产生额外税费损失。
破题思路3：车位、储藏室未必越多越好。一方面，车储资源已成为很多开发商长期库存中的重要构成，其虽然创造了货值、但未必兑现为利润和现金流，可能是没法盘活的资产。另一方面，有些地域的政策中地下可售产品也需分摊地价，此时地下产品面积越大、单方成本就被摊薄的越厉害，住宅类产品的增值率越高、产生税费损失。
2.2：施工策划过程，未从土增清算单位视角做优化【项目/工程团队】
破题思路1：拉高拍低项目，争取多个工规证。出于货值最大化考虑，中低容积率项目往往会尝试高层+洋房+叠拼的产品方案。如果售价截然不同的产品出现在同一个工规证中，土地价款就只能按建筑面积分摊，无法最大化做到收入成本匹配。如果工规划分清晰，通过政府背书不同标段的占地面积，就可以在土增清算中争取按占地面积分摊。
破题思路2：大体量长周期项目，尽量共用更多公建配套设施。大体量穿越周期的项目，在售价上往往存在明显的高开低走。如果是完全独立的分期开发，会导致前期退税、后期高额补税的情况。但低开高走本就是一体化的操盘思路，应尽量实现小区的一体化、争取合并清算。
3.1：在建阶段，招采合同的签署颗粒度应做出科学化的选择【招采团队】
破题思路1：若拆分合同可实现收入和成本的更有配比，则应拆分合同。比如一个住宅项目中的精装合同，可能存在洋房（假设非普通）的装修标准显著高于高层（假设普通）。若签为一个合同，则只能按建筑面积分摊成本。若签署为独立的两个合同，则存在沟通成本直接归属的可能性。
破题思路2：临近交付阶段的合同，签署的精细化及时间问题需要关注。交付前后，出于品质提升、业主投诉等，往往会做一系列的整改工程。但若签署时间于交付之后、税局及其可能认定其并不是项目的成本，而是客关营销费用、不予确认。
3.2：销售阶段，销售策略需多与财务确认【营销团队】
破题思路1：买一赠一可以是销售说辞，不能是业务操作。即可将买房送车位作为折扣策略，但应在录入业务系统、签署合同时将车位签署成正常价格、在住宅价格上予以折让。否则存在车位以明显偏低价格出售、被做税务调整的可能。
破题思路2：小心20%陷阱。基于普通住宅增值率20%以下免税的政策，房价上涨导致增值率超过20%时会出现货值增加、反而利润减少的情况。财务与营销同事应动态关注增值率情况，在无法大幅涨价的背景下、确保增值率控制在18%左右。
破题思路3：尾盘商业尽快出清。由于销售85%即达到可清算条件，住宅项目常出现已完成土增清算但存在大量商铺待售的情况。由于单方清算成本为均摊逻辑、而底商售价又往往很高。如此操作，后期再次销售商业时、增值率超过100%、甚至200%都是极有可能的。
土地增值税是房地产行业的一个独特税种，具有税率税负高、计税依据认定多样化、清算持续周期长等特点。正是鉴于这些因素，土地增值税具有了丰富的筹划要点与管控思路，一项精准、优质的土地增值税筹划方案，可以让企业直接实现降本增效。伴随税收风控体系的进一步升级，及趋于标准化、具体化、一体化的企业经营环境更加突出了税收筹划与管控的重要地位。
一、房地产企业土地增值税主要特点
房地产企业土地增值税以房地产项目为课税对象，实行预缴与清算制，在收取不动产销售（预售）款项时，先按一定的征收率预缴，达到一定条件后进行清算，根据应纳税额多退少补。土地增值税实行30%至60%四级超率累进税率，是一个独特的高税率高税负的税种，土地增值税的实质意义就是反房地产暴利税。
例如一个房地产项目货值10000万元，可扣除项目金额2000万元（假设扣除项目金额与企业所得税税前扣除额一致），增值额8000万元，增值额与扣除项目金额之比400%，计算土地增值税、企业所得税、增值税应纳税额为：土地增值税8000*60%-2000*35%=4100万元，企业所得税（10000-4100-2000）*25%=975万元，增值税及附加约为（10000-2000）*（9%+9%*12.5%）=810万元，统算后该房地产项目整体税负率高达60%，土地增值税又在整体税负中占据了近70%的比重。
（二）土地增值税清算体系与清算结果具有一定的独立性
土地增值税清算申报系统由“纳税申报表”、“常规开发业务清算单位审核表”、“清算条件审核表”、“扣除项目及成本结转表”等一系列单位模块组成，是一个独立的核算体系，且与会计核算要素不完全相同。土地增值税税务核算将一个项目的收入、成本划分为独立的清算单位、产品类型进行核算，且开发费用等扣除金额与实际发生金额存在差异，清算结果与增值税、企业所得税税负与项目利润呈一般的正向关系不同，实务中很可能出现土地增值税税负与项目利润不配比的问题，以至于项目本身没有产生盈利，但清算后却需要缴纳高额的土地增值税。
关于清算方法，根据清算对象可分为“两分法”与“三分法”等，两分法就是将清算对象分为普通住宅与非普通住宅，三分法就是将清算对象分为普通住宅、非普通住宅与其他类型房地产（非住宅）；成本分摊方法有占地面积法、建筑面积法、可售面积法、层高系数法等，但在地方的规范性文件中，经常对分摊方法的选择进行了一定限制，房地产清算单位不可自行选择。清算方法、成本对象、成本分摊方法等差异导致土地增值税清算结果不一，即如果同一房地产项目位于不同地区，因地方政策差异将会导致不相同的清算结果。
二、房地产企业土地增值税清算实务筹划要点
根据现行的土地增值税政策，可以把核算方式应用于核算对象即房地产项目实体，通过各种方法实行有效的财务分割，以求实现预期的筹划目标，这是通过税务与业务层面的有效结合直接为企业创造的价值。
从项目公司角度，企业所得税所注重的是全周期税负的平衡，在于季度预缴、年度汇算清缴以及项目整体税负的统筹管控，最终目的实现全周期税负闭环，其筹划意义更在于程序化、系统化的管控。土地增值税不仅需要通过管理求效益，也需要关注实体对象的筹划。
（一）从管理角度，土地增值税筹划要有前瞻性，在实施过程中进行程序化与系统化的管控。
一般人员认为土地增值税清算在项目最后环节，其实，在项目决策时，土地增值税工作就已经开始了。趋于现代化的企业管理模式，多种经济行为已进行前置管理，土地增值税清算作为房地产企业的重要事项，必须进行事前的统筹谋划，与规划、设计、项目定位等专项业务同步融入项目可研工作，如普通与非普通住宅产品的定位、红线外支出扣除的谋划等，并结合属地税务政策与税筹要点及思路，有针对性的调整会计核算中的成本对象的归集与分摊方法，为后续土地增值税税务工作做好充分的准备。土地增值税工作实施过程中的程序化与系统化，要立足于项目全盘，起步于前期拓展，经历于报规报建、设计测绘、房产预售、完工交房等环节，期间根据销售价格、动态成本与动态收益滚动测算、反复验证，适时调整清算策略。最终依据测算结果，对于退税项目，重点推进，对于补税项目，在合法合规基础上延期清算、递延纳税，以节约资金占用成本。
并且，在此管理过程中采取内控性措施，确保发票等扣除凭证的及时有效，因为扣除项目必须以发票等合法有效凭证作为载体，无凭无据无法扣除。因此，在清算前对方单位发票（含质保金发票）的跟进、催收、最终到位至关重要。
（二）在实体性操作方面，首先要把握各个筹划要素。
当然属地政策在有些要素有限定性条件的前提下，先行以属地政策为导向，有的放矢，在此基础上谋求客观可行的思路与方法。然后对各要素进行区分处理，对于可对清算单位产生整体性影响的要素，可直接采取纳入筹划。
根据本人房地产项目的实操经验，现将直接性筹划要素总结如下：
一是利息费用扣除，按实际发生的金融机构贷款利息或者按土地价款与开发成本合计值5%扣除额孰高取值，以增加扣除项目的扣除额度。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。因此，金融机构贷款利息超过土地价款与开发成本合计值的5%时，应对利息支出进行详细计算、分摊，还要注意利息结算单、借款合同等证明资料，以及在贷款利息明显过高的情况下，商业银行同期同类贷款利率的提供情况；若实际金融机构贷款利息不超过土地价款和开发成本合计值的5%时，可以不选择据实扣除。
二是采取销售价格分离法，达到降低增值率的效果。
销售价格分离法是通过合同拆分以分解不动产销售收入，具体操作时通过与购房客户签订不动产（毛坯房）销售合同与房屋装修合同，分解为毛坯房销售收入与房屋装修收入两部分。这样可以只根据不动产（毛坯房）销售合同的交易价格确认土地增值税清算收入，与此同时高溢价部分可以在房屋装修合同中体现，反向压减了土地增值税清算收入的溢价空间，从而达到土地增值税增值率降低的效果。此方法适用增值率高的项目且具备多元化经营条件的综合性房地产企业，在实施过程中要遵循市场原则，根据客观的市场条件与市场环境合理选定两个方向的增减值区间。
三是期间费用合理转移到开发间接费，增加开发成本扣除项目金额。
土地增值税扣除项目中除财务费用之外的其他费用是按土地价款和开发成本合计金额5%之内计算扣除。原则上管理人员工资、福利费、办公费、差旅费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。但若采取一定的人员组织管理办法，如在岗位具体化的条件下，将成本会计、项目主管会计、项目前期投拓等管理岗位纳入项目管理范围，相关发生的费用列支于开发成本中的开发间接费中，则可增加扣除项目金额并可进行加计20%扣除，从而减少土地增值税应纳税额。该方法应具备充分的证明资料，以备项目清算使用，可通过下发项目人员组织管理制度、建立《项目部工作人员清单》等方式实现。
以上要素采用后可实现直接的节税目的。此外，实务中还可以通过产业链协同、关联交易以实现转移利润的方式达到节税目的，但这些并非合法合规操作途径，客观上不属于合理避税的范畴，在此不再进行表述分析。
综上分析，围绕一个房地产项目展开实体性的分析、筹划以及程序化的管理，对促进实现企业价值最大化目标至关重要。税务筹划成果，是提炼税收要点与创新创效业务的结晶，也是财税人员应用专业知识与实践经验有效实现企业价值的集中体现。因此，财税工作人员要不断强化税务管理水平，创新税务管理思路，积极跟进税收政策，在专业知识与技能方面进行持续性的学习与提高。
房地产财税界有个共识，“合并清算”与“分开清算”相比，在税收上通常是划算的，如果“合并清算”比“非合并清算”税负低，就意味着有税务筹划的空间，换句话说争取“合并清算”是一种税务筹划的手段。但是现有土地增值税税收法规规定及执法口径，各地差异较大，所以说争取“合并清算”能否落地的关窍是对各地税收政策和执法口径的把握。本节以“合并清算”中“合并分期”为例来讲述这个问题。
因为各地对分期的划分存在不同的标准，这意味企业存在选择的空间。
从原理上讲，土地增值税是以房地产开发项目为计算的，但实践中，对于房地产项目，有很多不同的划分标准。如政府不同部门分别确定了不同的划分标准，下发了很多项目许可。如发改委立项批复、规划许可证、建筑许可证、销售许可证等。不同的许可，还根据项目本身需求，明确了分期开发、建设以及销售。
正因为这些不同的划分标准，给了企业可以选择的空间。
1、中央层面的规定
（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第8条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。
（2）《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，以下简称187号文）文件规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位进行清算；对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
（3）《土地增值税清算规程》（国税发〔2009〕91号）第17条规定：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算。
2、地方规定
各省各地文件限于篇幅不好一一列举，我们将这些规定大体归为三类：
第一类，以规划部门发放的用地或工程规划许可证确定的分期分批建设项目为单位进行清算。代表地区有：浙江、湖南、安徽、重庆、大连、青岛。
第二类，结合项目实际情况及相关材料进行判定，代表地区有：北京、安徽
第三类，对于开发周期较长，超过一定年限的，税务机关可根据纳税人自行分期项目确定为清算单位。代表地区有：江苏（超过5年）、深圳（超过3年）
1、上策：立项和规划时，避免不必要的分期增加土增税税负，这是最根本的解决思路。
2、中策：事先通过预算测出各种方案税负情况，从设计环节平衡好各期税负，这是针对报规时未考虑税收因素的补救办法。
3、下策：利用政策模糊地带，创造符合“并期”的条件，通过与税务局沟通，争取合并，这是上策、中策均为实施情况的后期补救措施。
在房地产企业土地增值税清算时，对于共同的成本费用如何分摊到各房地产项目中，或者同一期开发项目中的不同业态产品发生的共同成本费用，如何分摊到各业态产品中，一般有占地面积法、建筑面积法、直接成本法、工程造价法、层高系数面积法。这些成本分摊方法的运用，计算出的土地增值税税负差异较大。因此，选择选择缴税最少的共同成本费用的分摊方法可以实现节税的目的。
（一）共同成本费用分摊方法选择的财税法依据分析
1、共同成本分摊的会计处理依据
2、共同成本费用分摊的税法依据
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（五）项规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。”
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）的第九条规定：“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。”
根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第二十九条和三十条规定，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：占地面积法、建筑面积法、直接成本法与预算造价法。
基于以上税法依据，从税收征管实践来看，全国各地税务部门在对房地产开发企业同一项目不同类型的房地产进行土地增值税清算时，其相关共同成本费用的分摊方法主要有三种：一是可售建筑面积百分比法；二是占地面积百分比法；三是税务机关确认的其他合理方法（暂无统一规定）。其中第三种“税务机构确认的其他合理方法”就是指常见的“直接成本法、预算造价法和层高系数面积法”。现有的税法赋予了房地产开发企业可以自由选择对自己少缴纳土地增值税的成本费用分摊方法。因此，这种共同成本费用的不同分摊方法的税法规定为房地产企业留下了节税的空间。
（二）不同的共同成本分摊方法运用的涉税风险分析
由于不同的共同成本费用分摊方法土地增值税清算中的运用，会对房地产企业产生重要的纳税影响，也会对国家的税收收入产生影响。基于国家层面而言，应选择多缴纳土地增值税的成本分摊方法，对房地产企业而言，应选择少缴纳土地增值税的成本分摊方法。由于税法规定“税务机关确认的其他合理方法”，也就是说，无论房地产企业选择哪一种对自己有利的或少缴纳土地增值税的成本分摊方法，都要经过税务机关确认为合理，问题是“其他合理”的判断标准是什么？以什么标准为衡量标准，税法没有明确规定，这就很容易产生要么税企争议导致不和谐的税收征管；要么产生“人情”执法，或“人情税”滋生腐败执法，阻碍依法治税和税收法定原则的贯彻落实进程。因此，不同的共同成本分摊方法运用的涉税风险主要体现为：一是“人情执法”滋生税务机关与企业之间共同联合选择少缴纳土地增值税的成本分摊方法，致使国家大量的税收流失；二是税企争议矛盾恶化致使不和谐的税收征管环境，破坏良好的营商环境。
（三）共同土地成本的建筑面积法和占地面积法选择的土地增值税差异分析
（1）基本情况：
某房地产开发公司在一块20000平方米的土地上进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的金额为2000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼。一幢为非普通住宅，占地面积（包括周围的道路及绿地等）12000平方米，建筑面积20000平方米，非普通住宅已出售完毕；一幢为写字楼，占地面积（包括周围道路及绿地等）8000平方米，建筑面积为30000平方米，写字楼尚未转让。请分析非普通住宅的土地成本应如何分配？
（2）土地增值税计算差异分析
按照按非普通住宅占地面积占总占地面积的比例分摊（占地面积法），计算非普通住宅应分摊的土地成本金额时，非普通住宅应分摊的土地使用权金额为：12000÷20000×2000=1200（万元）。
按非普通住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊（建筑面积法），非普通住宅应分摊的土地使用权金额为：20000÷（20000＋30000）×2000=800（万元）。两种分摊方法之间的差异高达400万元。
由于土地成本是房地产企业加计扣除费用和开发费用计提基数的重要组成部分，不同的分摊方法将再次放大这种差异。本案例中，假定利息费用不能据实扣除的情况下，最终整个扣除项目总差异高达400×（1+20%加计扣除比例+10%开发费用）=400×1.3=520万元。
因此，本案例中房地产公司选择第二种分配方法可以使房地企业少交土地增值税。
（四）共同扣除成本的建筑面积法和层高系数建筑面积法选择的土地增值税差异分析
房地产开发企业同一项目中即包含住宅，又包含其他类型用房的，扣除项目金额在不同类型用房中的分摊可选择采用建筑面积分摊法或层高系数建筑面积分摊法计算分配，两者计算出的土地增值税差异也较大。其中层高系数建筑面积分摊法具体计算口径和步骤如下：
（1）计算层高系数
在房地产企业同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1；层高低于住宅的，以1为系数；其他类别用房层高高于住宅层高的，按其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。计算公式如下：
某类型用房的层高系数＝该类型用房的层高÷住宅的层高
（2）计算层高系数面积
总层高系数面积= ∑(某类型用房层高系数×某类型用房可售建筑面积)
某类型用房已售部分的层高系数面积＝某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积
（3）计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本
某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积 ×某类型用房已售部分的层高系数面积
案例分析：某房地产企业土地清算扣除项目金额的建筑面积法和层高系数面积法的土地增值税差异
（一）基本情况
某房地产公司清算项目A包含不同类型用房，其中普通住宅可售建筑面积20000㎡，已售18000㎡、非普通住宅可售建筑面积10000㎡，已售9000㎡（住宅层高3米）；商用房可售建筑面积5000，已售4500㎡，其中商用房层高4.5米的有3000㎡，已售2700㎡，5.5米的有2000 ㎡，已售1800㎡。扣除项目金额为100000万元。请分析按建筑面积分摊法或层高系数建筑面积分摊法分别计算可扣除项目金额对土地增值税的影响
（一）建筑面积分摊法
（1）计算每平方米应分摊的扣除项目＝扣除项目总金额÷总可售建筑面积
＝100000÷（20000＋10000＋5000）
＝2.857万元/㎡
（2）已售普通住宅应分摊的扣除项目＝2.857万元×18000㎡＝51426万元
（3）已售非普通住宅应分摊的扣除项目＝2.857万元×9000㎡＝25713万元
（4）已售商用房应分摊的扣除项目＝2857万元×4500㎡＝12856.5万元
已售房扣除金额合计：89995.5万元。
（二）层高系数建筑面积分摊法：
1、计算层高系数
（1）4.5米商用房层高系数＝该类型用房层高÷住宅层高＝4.5÷3＝1.5
（2）5.5米商用房层高系数＝该类型用房层高÷住宅层高＝5.5÷3＝1.83
2、计算层高系数面积
（1）总层高系数面积
= ∑(某类型用房层高系数 ×某类型用房可售建筑面积)
＝1×20000＋1×10000＋1.5×3000＋1.83×2000
＝20000+10000+4500+3660
＝38160㎡
（2）某类型用房已售部分的层高系数面积
＝某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积
①普通住宅已售部分层高系数建筑面积：1×18000＝18000㎡
②非普通住宅已售部分层高系数建筑面积：1×9000＝9000㎡
③4.5米商用房已售部分层高系数建筑面积：1.5×2700＝4050㎡
④5.5米商用房已售部分层高系数建筑面积：1.83×1800＝3294㎡
3、计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本
某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本
=房地产开发总成本÷ 总层高系数面积 ×某类型用房已售部分的层高系数面积
①普通住宅已售部分应分摊的房地产开发成本＝100000÷38160×18000＝47169.8万元
②非普通住宅已售部分应分摊的房地产开发成本＝100000÷38160×9000＝23584.9万元
③4.5米商用房已售部分应分摊的房地产开发成本＝100000÷38160×4050＝10613.2万元
④5.5米商用房已售部分应分摊的房地产开发成本＝100000÷38160×3294＝8632.1万元
商铺小计扣除金额：19245.3万元
已售房扣除金额合计：90000万元。
（三）涉税分析结论
通过以上数据计算发现：选择层高系数面积法计算的商铺分摊的开发成本为19245.3万元，必选择建筑面积法计算的商铺分摊的开发成本12856.5万元，多6388.8万元。如果考虑房地产企业开发成本加计扣除的因素，最终整个扣除项目总差异高达6388.8×（1+20%加计扣除比例+10%开发费用）=6388.8×1.3=8305.44万元。
因此 ，本案例中房地产公司清算项目A选择层高系数面积法的分配方法可以使房地企业少交土地增值税。
前面说过，税务筹划属于顶层设计，早期规划效果明显，容易实现，故一切税务筹划一般在计划阶段即要做安排，而土地增值税清算时期，税务筹划的空间已经不大，但合理筹划还是可以获得一定节税效果的。
1
选择开发产品分类
一般开发产品分为住宅（普通或非普通）、商铺、地下车位或商场、以及地面露天建筑，如何分类对土地增值税产生直接影响：分类越粗，低增值产品拉低了高增值产品的增值率，项目总体税负越低；分类越细，高增值产品税负高，项目整体税负越高。所以，合理选择分类方式，是可以节税的。企业可以结合本地税务部门要求、项目实际情况，选择对自己最有利的方式进行清算。
2
期间费用转移到房地产成本
房地产开发企业发生的期间费用除利息支出外都不按实际发生数扣除，而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。按照规定，属于公司总部发生的期间费用，如：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体房地产项目中去。例如，总部某处室领导兼任某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么这位负责人的有关费用可以分摊一部分到房地产成本中去。期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除，而房地产开发成本增加则可以增加土地增值税允许扣除项目金额，从而达到节税目的。
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延伸产业价值链，跨行业利润转化
对民营和外资房地产企业来说，土地增值税清算应对的总体思路就是延伸价值链，多造“壳”，将利润向上下游延伸。比如将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、装修、园林绿化、服务、贸易等其他关联行业利润，一方面，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果，最终达到降低税负的目的；另一方面，由于房地产行业不能采取核定征收企业所得税，而其他行业则没有强制要查账征收的要求，分流利润的外围公司利用核定征收以及财政返还或财政奖励政策也是降低整体税负的有效措施之一。
土地增值税的税务稽查案例分析
案例背景
基本情况
F项目由A企业全资开发，且A企业为J集团的子公司。
F项目只有两种清算类型：开发普通住宅和非住宅，其中非住宅包括车库、商铺和幼儿园三种类型。根据A企业提交第三方出具的鉴证报告上看，F项目出售的产品所取得收入的增值率均为负值，即土增税的税负为零。F项目已按照规定预缴了土增税1100多万，全额申请退税。
税局提出的疑点、核查与处理
第一、对于A企业申报的土增税实际税负为零提出质疑。按照A企业提供的资料，在扣除相关成本后，得出F项目开发经营的利润率约13%，这项指标与行业的正常利润率不符合。
第二、对于销售收入的真实性和完整性提出质疑，普通住宅的单价高于非住宅的单价，同时，商铺与幼儿园的均价比市场价要低。
第三，对于成本比率提出质疑，F项目申报四项费用的总和超过4亿元，即单位面积成本超出按竣工年度计算的定额标准。
鉴于三个疑点，税务人员从下面四方面着手，对土地增值税清算进行核查：
1、对清算单位进行核查。经核查，发现F项目拥有两个《建设用地规划许可证》，根据当地税务机关的相关文件，F项目应当划分为两个清算单位，而A公司提交的报告资料中只划分了一个清算单位。经查勘，另外一个《建设用地规划许可证》的小地块上是一栋独立的非住宅楼。因此，经过重新划分清算单位后，独立的非住宅楼的单价提高，审核后调减应退土增税300多万元。
2、对销售收入进行核查。经仔细核查，F项目的收入存在两个问题：第一，部分住宅收入明显偏低，土增税清算报告根据第三方资产评估机构出具的房屋估价报告对40多套住宅的评估价格调整增加销售收入360万元。还有合同单价明显低于评估价而未进行调增销售收入的普通住宅接近60套，以上两个情况均没有说明理由。第二，非住宅（商铺、幼儿园）的销售收入以低于市场价格15%左右的价格销售给J集团，
3、对扣除项目进行核查。一是土地成本金额存疑，J集团在2010年收到F项目的土地出让返还款、配套费、人防费返还约1.2亿元，该笔资金约定用于F项目的基建和拆迁。二是前期工程费扣除凭证不足，三是建安工程费扣除凭证不足，四是乔木结算价格与造价信息差异较大，五是加计扣除中不应包含代收费用。
4、对成本分摊进行核查。车库未计容，不能分摊“取得土地使用权所支付的金额”，另外，幼儿园没有缴纳配套费，不应分摊配套费即配套费的契税。独立的非住宅楼属于独立的地块，单独入户，没有享受小区环境，不应分摊园林费用。
以上，税局共调减了应退金额约370万元。
房地产开发企业土地增值税稽查重点
1、是否恰当运用税收优惠政策
我国《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》以及财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）和《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）等法律文件规定了土地增值税免税的情形，如房地产企业需要享受这些税收优惠政策，税局会仔细核查该企业项目的情形是否适用相关税收优惠政策。因此，如企业对税收政策有理解误差，筹划方案则可能成为不合法的偷逃税方案。
2、销售收入是否完整
销售收入是计算土地增值税应纳税增值额的基础，也是在土地增值税预缴阶段的预征率适用的基础，因此，销售收入的完整性是税务机在土增税预缴阶段和清算阶段都重点关注的方面。
3、扣除项目是否真实性、扣除金额是否准确性
除了销售收入外，计算土地增值税时可扣除的项目也是税务机关重点的方面，主要包括：土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税费。同时，企业可按土地成本与开发成本之和的20%加计可扣除项目。税务稽查时，税务机关主要看是否存在多结转开发成本以增加土地增值税扣除额的情形，应计入管理费用的土地使用税、印花税、房地产税是不是错误地计入了开发间接费用，代收费用有没有错误地加计扣除，各种成本是否都有对应的合法凭据，成本分摊是否合法等方面。
房地产开发企业土地增值税税收筹划难点
1、筹划开展时点不恰当。筹划在前，谋划在后，不管是房地产开发企业的土增税筹划，还是其他税务方面的筹划，税务筹划方案的可行性和可操作性的关键在于提前规划，否则，筹划的空间越小。
2、筹划人员的专业胜任能力不足。房地产开发企业本身经营环节多，涉及的数据、资料、情况比较复杂，而当企业的财务人员在不熟悉税法和企业财务处理的差异，自以为能给企业节税的情况下进行所谓的筹划，这样导致的结果很可能是更多的税务成本。
3、对政策把握和理解不足。如本案中，由于对政策的把握不足，导致清算单位的划分错误，最终引起税务机关的核查。
另外，《中华人民共和国土地增值税法》已经送审稿上报国务院审议，意味着距新法落地执行时间不远了，而新法与《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（2011年修订）的差异对房地产企业已实施或将要实施税务筹划方案产生什么的样的影响？企业应如何应对？该怎样做出规划？加入会员，我们经验丰富的专家团队将为您做出解答。