一个普通人买法拍房需要做些什么事情？帮你解决的不止省钱

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不是所有人都敢买法拍房，但肯定所有人都想买法拍房。

怕的是法拍房的风险，要的是法拍房的便宜。

当然，这是前些年的情况，之前的文章已经说了【法拍房现在可以放心买了】，法联四保已经为购房者将法拍房入住风险完美规避了。

但当下市场，普通购房者在短时间内还是对法拍房的购置会有很多疑惑和顾虑，这些都是情理之中的，毕竟对于一般家庭来说，买套房子已经算是人生中少有的大事。

所以，这篇文章就是来说清楚：一个普通人买法拍房需要经历什么？

一、 了解法拍房常识

1、限购问题

全国范围来看，除北京、广州、深圳、南京等少数城市外，均不受限购政策影响。

一般情况下，竞拍北京市法拍房，需要满足北京市购房资质：京籍户口，个人可购买一套，家庭可购买两套；非京籍户口需连续缴纳60个月社保或者个税，可购买一套。

不过，在北京一些由外地法院查封的法拍房，并未纳入北京市限购政策范围，可自由购。法拍房“自由购”政策规定：凡具备完全民事行为能力的自然人和法人均可参加竞买。举个例子：山东的法院查封了北京的房子，进行拍卖，这房子就不算限购。

目前一线城市里也就只有上海法拍房完全不限购，所以在一线城市的法拍房市场，购房者更多在乎的可能并不是价格，钱不钱的不重要，关键是这房子要买到手。

2、贷款

2017年开始，法拍房即与新房、二手房一样可通过按揭贷款购买，并且首付比例与其他房产相同。需要注意的是，法拍房可以商业贷款，但是不能够公积金贷款。

拍卖成功后，如果不能按时付尾款，竞买人不仅仅要损失拍卖保证金，还可能要损失重新拍卖造成的损失。

一般情况下，在竞拍成功后7-30天就要交付尾款，且不能延期，因此，法拍房贷款的及时性非常重要，购房者需要提前做好相关资质审核。

只不过二手房是先办理房产抵押银行才贷款，而法拍房是银行先放款再办理抵押，中间需要担保公司提供阶段担保。

3、交税

与普通二手房交易不同的是，法拍房交易买方需要缴纳契税和个人所得税。

西安的政策：个人购买，首套房90㎡（含）以下按成交价的1%，90㎡以上按成交价的1.5% ，二套房90㎡（含）以下按成交价的1%，90㎡以上按成交价的2%，三套及以上按成交价的3%。

但是，房屋性质是经济适用房还需缴纳其他的费用，而且房屋税收政策每个城市各有不同，比方说北京的第二套房直接按3%收。

4、个人还是机构

之前说过，房屋尽调很重要，对房子没把握的可以请机构进行尽调，法拍机构都是要对尽调文件里的信息负责的，一旦不符，都有相应的赔付。

至于是否全流程找机构代办，那就见仁见智了，此处硬广（买法拍房，认准法联房拍）

二、熟知法拍房购买及过户流程

1、房子尽调

第一步，选好你要的房子，确定该房屋没有问题。

想要以优惠的价格购买法拍房并不是一件容易的事情，因为关于标的物的房产需要做好尽调。

一定不能为了省事而忽略房屋的基本情况，最好自己去实地看房，法院都会有安排时间。

通过拍卖公告，法院官网查询披露的判决信息，个人和银行债务关系这种拍卖比较干净。

一般的法拍公司都有单独的尽调服务，会极其详细地将当前房屋的各类信息进行调查整理。

2、确保入住

确实有一些人买法拍房是不在乎能不能入住的，他们只是将法拍房作为投资，拍下之后等升值再转手卖掉。

但普通家庭在选择法拍房之前，入住自然是最关键的问题。

关于入住问题，在尽调环节其实就已经会告知房屋当前存在的风险，不只是入住，还包括是否欠缴水电物业费，是否有租赁，是否有老幼在家等等。

用户在了解当前风险后，判断入住是否顺利，然后再考虑是否参与拍卖。

这也是为啥法拍毛坯房为啥最抢手的原因，不存在上述三种问题的任何一种，交钱就直接买。

3、缴付保证金

参与法拍房购买之前，需要进行竞拍，而竞拍之时必须缴纳保证金，确保你是来正经拍卖的，不是来捣乱凑热闹的。

这笔钱是起拍价总价的5％到20％，一套起拍价500万的房源，按照5%的押金来计算的话，至少需要交纳25万。

竞拍前一定要考虑好，千万不要在竞拍成功后悔拍，因为保证金金是不会退还的。

缴纳保证金最好在拍卖前三天完成，踩点交钱有可能因为系统原因和银行卡限额而缴纳失败。

4、准备所需材料

买法拍房的流程和普通商品房的流程是不同的，因此购房者应该提前咨询好工作人员，法拍房的过户注意事项和需要准备的材料。

法院一般都会配合提供你相关的材料，这样你就可以快速办理完房屋过户手续了。

5、付钱过户

竞拍成功后，在法院规定时间内将尾款全部打入指定账户就可以了。

然后就是等着法院确认到账然后出示材料。

现在很多流程都简易处理了，不需要买家再到处跑。

因为完全不需要对方配合，只需要带着法院的裁定文件到房管局就可以了，所以大多数情况反而比二手房的过户会更快。

三、选房考虑的具体因素

1、是否已经取得产权证：关系到能不能过户，是不是有二次税费，优先选择已经取证的。无证的需要考虑二次过户的税费成本。

2、是否100%产权：如果是50%产权，可能无法过户。

3、是否租赁：买卖不破租赁，短期租赁且没有预付房租的可以考虑。如果是十年以上长租且已经预付租金的，考虑恶意租赁的可能，麻烦多不要碰。

4、卖方是否个人：如果是公司，计税方式不一样，会有更多的税费。

5、上次交易情况：交易价格及方式。如果是赠送可能会有巨额税费。

6、水电物业欠费情况：涉及到你的购买成本

7、房屋是否腾空：如现有人居住，可能过户后无法入住，需要另立案件处理。

8、确定房屋当前市价，确保拍卖价格高出市价及时跟价 。

综上，当上述所有内容你都十分清楚并理解之后，那就大可放心的参与到法拍房的选择和购买之中。

这就是一个普通人买法拍房所需要经历的所有心路历程，希望更多人可以了解法拍房，让法拍房也可以像二手房一样放心买卖，顺利交易。