房地产管理红利时代已经来临

来源：地产八卦女

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不得不说，最近地产圈风声鹤唳。

先是某龙头房企被传发报告，然后是河南房企抱团组成不降价联盟、成都高新区对某房企限制融资、房地产板块股票和债券大跌......这一系列不良信号的出现，大有一种“山雨欲来风满楼”的气势。

而在这风雨背后，是“三道红线”政策效应的持续发力。试想如果没有三大红线，上述房企势必没有这么大的资金压力，也就不会出这么多幺蛾子了。

对此，万科董事长郁亮甚至认为，今天“三道红线”的出台，影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度。它改变了行业的游戏规则，所有的房企都归零到同一起跑线。房地产管理红利时代，已经来临。

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然而，当我们仔细去分析“三道红线”的时候，我们会发现，无论是资产负债率不得大于70%，还是净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍，这样的“三道红线”，在其他行业里，都可以说是比较宽松的要求。

那么，为什么独独在地产行业里，“三道红线”却像推倒第一块多米诺骨牌一样，引发这么多波动？

这是因为，中国的各大房企、银行、投资人、政府和客户，往往只通过营收来判断房企的规模大小，进而影响自身对该房企的决策判断。

吴建斌曾在《我在碧桂园的1000天》里说，在这个时代，房企需要有规模，有规模才有更多的红利，在行业内才有地位。

因此，虽然用营收排名比较虚，但这个指标简单明了，房地产上下游各方都乐意接受，再加上数十年来房价一直“稳赚不赔”，所以大多数房企就极力加杠杆、扩规模、重营收，甚至有时候明知不赚钱，也要冒着巨额风险上规模。

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刚才我们说了，很多房企重视营收和杠杆，却忽视真正有质量的增长和运营，即便稳健如万科，在王石离开后，万科很快抛弃了原有的轻资产重运营的思路，走上了攀比营收的道路。

那么，在地产界，就真的没有不单看营收，而是在资金管控、产品、人力、战略、利润等各项综合指标上都非常重视的房企呢？

还真有，它就是华宇。

对于华宇，说实话在地产这个行业，华宇创立距今已经有37年了，比万科还大一岁。虽然营收规模比不上头部房企，然而，作为一个老牌房企，能够37年稳健发展，而且现在还呈上升发展趋势，这绝非偶然。

为什么这么说呢？就在前一段时间，华宇披露了其2020年半年报，让我们得以管中窥豹这家少见的不上市的百强房企。

▲从资产规模看，华宇的总资产和净资产虽然不像其他房企那样爆发式增长，但每年仍旧保持着可观的增长率。

▲从盈利指标看，华宇的签约收入和预收账款保持着高速增长态势，但是毛利率和净利率仍旧高企，说明华宇的业绩增长并非依靠有着大量利息支出的“堆杠杆”，而是实打实的自发内生性增长。

▲从发展布局看，华宇主要围绕长江经济带和大湾区布局，二线及以上土储占比达97%，其布局思路显然非常稳健。

特别值得一提的是，刚才说到三条红线，华宇作为一个不上市的民营企业，其财务自律程度确实是目前地产行业里坚守比较好的：

半年报显示，华宇集团剔除预收款后的资产负债率为59.5%；净负债率为77.1%；现金短债比为1.12。面对“三条红线”，华宇集团无一踩线。

显然，这样的财务指标，已经优于很多上市房企。比如华宇始终将负债率控制在70%以下，并坚持日均存贷比（银行存款与贷款总额的比例）大于30%，同时要求公司常年账上保持大量现金积蓄，以备不时之需。

而也正是这种坚持自律、有质量的发展的稳健作风，在日渐苛刻的竞争大环境下，华宇逐步凸显出长期主义的竞争优势。

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如果说，各家标杆房企是优等生，那么，华宇就好像是小时候读书不偏科，成绩虽不拔尖但却发展很平衡的孩子，从战略、资金、营收等各个维度展现出综合实力，这是一种系统上的优秀。

尤其值得注意的是，在战略和产品方面，近年来华宇虽然开始推行扩张，但却是有节制的扩张。例如2017年，华宇与旭辉结盟，敲定500亿战略合作，在体量迅速扩大的同时，华宇还从双方合作中，学习优秀产品经验，从而为将产品线由刚需主导改为由改善型、高端型主导，打下了坚实基础。

▲2017年，华宇御璟系、锦绣系等产品一经推出，便赢得市场一致好评，御澜湾、御璟江山，御璟湖山，御璟悦来等项目业绩全年飘红。特别是御临府，这个项目把配套建在了40米高的断崖上，打造出了与大自然水乳交融的惊艳景观。

也正是因为如此，华宇坚守长期主义，自信无论是规模、营收、负债还是产品，都能够与时代同步发展。

其实在地产疯狂加杠杆的年代，华宇也曾有过三年千亿的愿景、比肩一线房企的雄心，但是，囿于长期以来，华宇一直坚持控制负债和存贷比，所以当千亿目标与自身的财务安全线相冲突的时候，华宇并没有像其他房企那样疯狂加杆杆，反而选择了紧守安全线、在产品力和规模营收上的“实在增长”路线。

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说实话，中国房地产行业有三个阶段：

一是2002年之前的阶段，是土地红利阶段，拿到地就容易赚钱；

二是招拍挂之后，需要更多的资本市场和金融支持才可以买更多的地，这是金融红利阶段；

而如今这个时代，则是房地产管理红利时代。企业的增长不再依靠杠杆，而是依靠此前的积累和当下的运营管理，依靠产品力上的革新创新和财务纪律上的长期坚守。

“这个阶段和过去阶段不一样，所有的房企再次来到了同一起跑线，都归零了。”万科的郁亮董事长说，“三道红线是会进行穿透检查的，表内表外穿透性全覆盖。所以之前的财务技巧都没有任何用处，而必须是实打实来调整。”

然而，“三道红线”对某些高杠杆的房企来说，是把这些房企拉到同一起跑线的巨大压力，但对于华宇来说，鉴于其几十年来一直都紧守三道红线内的操守，也许，随着房地产管理红利的释放，重视有质量的增长的华宇，行稳、致远，反而会迎来新的春天。

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