买二手房必知的7个要点｜转需
01. 房屋是否设立了居住权？
鉴于“买卖不破租赁”原理，购房者在购买房屋之前，应当调查了解该房屋是否已经出租给他人。如果已经出租给他人的，购房者即便已经购买了该房屋，也必须等到该租赁合同期限届满后才能入住。因此，建议购房者在购买二手房时必须要让房东在房屋买卖合同中承诺该房屋未出租给他人；违反该承诺的，购房者有权要求解除合同或者要求房东承担相应的违约责任。
注意：对于低于市场价格的二手房，购房者需要格外注意，售房者可能深陷债务纠纷而要急于出售该房产，故其开价非常低。对于该情况，建议购房者与售房者详细交流了解情况后，再确定是否要购买该房屋。即便要购买的，建议大部分资金全部进入资金托管账户，以保证资金安全。
很多购房者购买二手房的原因系在于购买二手房之后，可以立即使用该房屋的学区功能，较一手商品房具有一定的优势。为此，购房者在签订房屋买卖合同之前应当仔细询问房东是否已经使用了该房屋的学区功能。同时，本律师建议购房者在签订合同时要求房东在合同中承诺其未使用该房屋的学区；违反该约定的，购房者将有权立即解除合同，并且要求房东承担因其违约而产生的违约责任。
对于已经利用该房屋办理了户口地址登记的，新购得该房屋的购房者恐将无法顺利将其户口迁移至该房屋地址中。因此，除了在签订购房合同时详细了解该户口问题，还需要在合同中明确该问题。如果已经有其他人将户口迁移至该房屋内的，需要承诺户口迁移的具体时间；如果违约的，需要对购房者承担相应的违约责任。
鉴于张家港地区二手房交易如涉及按揭贷款的，购房的首付款以及银行贷款都应当进入资金托管账户。因此，购房者即便要支付首付款的，应当将该款项支付到资金托管账户，而不是房东的个人账户。如果前期支付的价款属于定金的，为保障将来房东能够严格履行定金合同义务的，应当将该价款备注注明为定金，使之受到定金罚则的约束。
对于个人转让住房的，区分该住房自办理产权登记之日起是否满2年。如果已经满2年的，转让方仅需缴纳个人所得税；如果不满2年的，转让方需要缴纳个人所得税及增值税；如果已经满5年的，且是转让方家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。