“附生效条件合同”与“附条件的合同变更条款”二者该如何进行厘定？|售后返租纠纷专题②
大家好，这是我们文鳐团队“售后返租纠纷专题”的第2篇文章。
在上一篇文章《售后返租模式下，房开商与投资者签订的《房屋委托经营合同》效力如何|售后返租纠纷专题①》中，我们分析了人民法院对售后返租合同效力的认定问题。
本篇中，我们继续分析广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（以下简称“一审法院”）在（2019）桂1302民初4723号案件认定过程中所存在的问题。
在该案中，我们认为最核心最关键的问题，应该在于《房屋委托经营管理合同》（以下简称“涉案合同”）所约定的“因该房屋房开商提前交房或因不可抗力造成的交房时间延期,本委托经营管理起始时间均相应提前或顺延”这一条款系“附生效条件合同”还是“附生效条件的合同变更条款”的认定上。
【一审法院观点】
一审法院在认定这一问题上体现出来的裁判思路是，因为涉案合同约定了“因该房屋房开商提前交房或因不可抗力造成的交房时间延期,本委托经营管理起始时间均相应提前或顺延”，因此涉案合同属于附生效条件合同，考量的主要因素是：
（1）对于附生效条件的合同，自条件成就时生效；
（2）房开商并未能在《商品房买卖合同》约定的2016年2月7日将验收合格的房屋交给原告的构成延期交付；
（3）房开商延期交付涉案房屋的，依据原被告双方签订的《房屋委托经营合同》的约定应顺延涉案合同起始时间。
我们认为，一审法院的裁判思路是有问题的，因为涉案合同中已明确了“不可抗力造成的交房时间延期,本委托经营管理起始时间均相应顺延”，而在《商品房买卖合同》中约定的房开商可据实予以延期交房的情形中不仅包括了不可抗力情形的约定，还包括了非不可抗力情形的约定，如：
上述所约定12种房开商可以据实予以延期交付商品房的情形中，只有第2种对不可抗力情形进行了约定，即“战争、军事行动、罢工、政府禁止令等社会原因及地震、水灾、火灾、冰灾、台风、高温、干旱、流行疾病等自然原因，以及其他不可抗力原因”。
但实务中房开商通常要求予以顺延交房时间的抗辩事由往往都不是不可抗力的约定情形，因为实践中发生《商品房买卖合同》中所约定的不可抗力情形的几率微乎其微，故房开商通常要求据实予以延期交房的事由一般都是非不可抗力情形居多。
本案中，一审法院直接以涉案房屋在另一案中已认定目前已达到交付使用条件，但并未对房开商迟延交付涉案房屋的具体原因进行认定，只要房开商存在迟延交付涉案房屋的行为就一律认定符合涉案合同所约定的“因该房屋房开商提前交房或因不可抗力造成的交房时间延期,本委托经营管理起始时间均相应提前或顺延”明显是错误的。
我们认为，问题的关键，应该进一步聚焦在：
-----涉案合同中约定“因该房屋开发商提前交房或因不可抗力造成的交房时间延期,本委托经营管理起始时间均相应提前或顺延”的这一条款是否可推定涉案合同“附生效条件”？
——（一）——
涉案合同中约定“因该房屋开发商提前交房或因不可抗力造成的交房时间延期,本委托经营管理起始时间均相应提前或顺延”的这一条款是否可推定涉案合同系“附生效条件”？
【合同约定】
【法律规定】
1、《合同法》
第四十五条 当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
2、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（法[办]发〔1988〕6号）
第75条 附条件的民事行为，如果所附的条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效。
【参考案例】
阳神羊游乐园有限公司、马来西亚进出口银行有限公司金融借款合同纠纷案［（2019）京04民特135号］
最高人民法院认为：
.....《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”《重组协议》明确约定了生效条件，是附生效条件的合同，在约定的条件成就时合同才能生效。神羊公司关于《重组协议》一经签字盖章即生效的主张不能成立。
【参考案例】
盛京银行股份有限公司沈阳市民主支行与天津钢管公司东油销售处、沈阳中油天宝（集团）物资装备有限公司等金融借款合同纠纷案［（2016）最高法民终146号］
最高人民法院认为：
（加速到期条款）的约定应视为双方在合同中约定了附条件的合同变更条款，即当约定的条件成就时，还款期限变更为盛京银行民主支行主张提前收回贷款之日。
本案中，虽然天津钢管公司在盛京银行民主支行起诉前一直按约支付借款利息，未有违约行为，但担保人沈阳中油公司、上海中油公司及其法定代表人刘新发、担保人鞍山中油公司自本案借款合同签订不久后即卷入多起诉讼，资产被多次查封，查封总值巨大，依照合同约定，盛京银行民主支行有权要求提前收回已经发放的贷款，未能收回的，视为贷款逾期，盛京银行民主支行有权按合同执行利率的1.5倍计收逾期利息及罚息。
一审判决基于此，以盛京银行民主支行向法院起诉的时间即2014年10月8日作为天津钢管公司支付逾期利息及罚息的起算点，有合同依据，并无不当。
【结论】
1、根据上述关于附生效条件有关规定的精神，法律要求合同所附的生效条件必须符合下列要求：
（1）所附的生效条件必须是针对合同的效力而言，非针对合同效力所附之生效条件无论条件成就与否均不影响合同的效力。
若所附生效条件仅针对某一条款的，则针对某一条款所附生效条件成就与否并不影响合同的效力，相反，应视为“附条件的合同变更条款”。
（2）所附生效条件的合同，合同自条件成就时生效。
如双方在《房屋买卖合同》约定“为保障双方权益，该《房屋买卖合同》需在买卖双方到银行面谈审批通过后方可生效。”，若双方到银行面谈审批通过的，则该《房屋买卖合同》自到银行面谈审批通过时生效。
2、“附生效条件合同”与“附条件的合同变更条款”有着本质上的区别，前者条件成就时合同生效，后者条件成就时合同条款变更，而合同条款变更与否均不影响合同效力：
（1）“附生效条件合同”是指使合同的效力发生或者不发生的条件，在此条件出现之前，也即条件成就之前，合同的效力处于不确定状态，而条件的成就与否，决定该合同生效与否；
（2）“附生效条件的合同变更条款”是指针对合同条款是否进行变更所附加的生效条件，在此条件出现之前，也即条件成就之前，合同条款处于未变更状态，而条件的成就与否，决定该合同条款变更与否。
【结合本案】
1、双方在涉案合同中约定“因该房屋开发商提前交房或因不可抗力造成的交房时间延期,本委托经营管理起始时间均相应提前或顺延”（以下简称“涉案条款”），该约定并非针对《房屋委托经营管理合同》生效的问题，且所约定的“该房屋开发商提前交房或因不可抗力造成的交房时间延期”并非系附生效条件，相反，所约定的该条件在成就时应仅视为对“委托经营管理起始时间”的变更，若该约定条件未成就的，则应按照涉案合同约定的“委托经营管理期限起始于2016年2月7日至2030年2月6日止，共14年”执行（涉案条款所附条件无论成就与否不影响涉案合同效力），故涉案条款不能推定涉案合同属于附生效条件合同，而应属于“附生效条件的合同变更条款”。
综上，涉案条款作为“附生效条件的合同变更条款”，只有在所约定的“开发商提前交房或因不可抗力”这两个条件之一成就时才产生合同条款变更的法律效果。
而本案中房开商延期交房的原因并非系因不可抗力造成的，因此对于属于“附生效条件的合同变更条款”的涉案合同而言，其所附条件并未成就，故涉案条款并不产生变更的法律效果。对于委托经营管理期限，房开商仍应按照涉案合同约定的“委托经营管理期限起始于2016年2月7日至2030年2月6日止，共14年”执行。
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