2020买房指南！深圳涨价最猛10大片区，建议你绕开一半….
谁能想到，因为市场火爆而备受瞩目的宝安中心区，其实2019年的二手房价涨幅在全深圳排不进前五名。
当宝中部分小区高调宣布二手挂牌价迈入10万+/平的时候，南山科技园片区的成交价已经默默上涨了11%，挂牌均价直奔13万/平。
而一直默默无闻的福田八卦岭片区，更是凭借荔园小学的名校学区利好，不仅二手成交价上涨10.3%，成交量更是暴涨44.9%，多个次新小区已经无房可卖，挂牌价攀上8字头......
回望2019年，深圳楼市的火热并非仅停留在西部。从最能体现实际需求的二手房市场来看，那些涨幅惊人、成交暴增的热门片区，远比人们印象中要多得多。
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科技园稳坐涨幅NO.1
“最火的时候，光是华润城一期一个月就走了（成交）20多套。”
临近年末，中介小李还在店里忙碌，虽然不少门店都开始放假，但是小李所在的科技园片区，近期还是有客户来看房。
在刚刚过去的2019年，当大多数人都被宝安、前海等片区抱团涨价、开盘日光等楼市新闻吸引时，科技园片区的成交均价默默突破10万/平大关，成为深圳2019年成交价涨幅最大的片区。
（据贝壳研究院2019年楼市大数据报告，科技园片区年成交量达到1181套，同比增加5.8%，成交均价10万/平，同比上涨11%。）
“差不多6、7月的时候，大冲外国语出中考成绩，这边房价就开始涨了，有些小户型一套就涨了2、300万。”
小李回忆，早在818政策宣布之前，学校附近的房价就已经开始躁动，后来818升级示范区、双十一豪宅税等利好接连出台，片区房价一路飙涨。
（2019年11月的成交数据）
（2020年1月的成交数据）
“之前南山的房子，超过490万就有十几万的税，科技园的房子几千万一套，这笔钱业主都要加上。”
小李接触涨价最多的一位客户，直接从1400万挂到1700万，但是一个月就卖掉了。
“有的业主一次只涨50万，但是连着涨了2、3次，后来也卖掉了。”
小李解释，科技园片区业主有不少是手持十几套房产的本地村民，大家的报价都差不多，这边的购房者大多数是偏改善的刚需，需要学位和配套，没太多选择空间。
（大冲外国语学校周边）
因为科技园的成交一直都比较活跃，单从数据上看，2019年片区成交量没有大幅提升。
“这边总价高，一般来讲，一个月卖一套就很不错了。但是2019年，最好的时候一个月能成交2、3套。”
而且，小李透露，他的业绩在片区并不算突出，“其他个人做的好的，一个月有一百多万。”
八卦岭迎来爆发年
在不少人的印象中，八卦岭片区一直是福田的房价“洼地”。
因为楼龄超过20年的老小区居多，学位严重不足，八卦岭片区的二手房均价常年不超过5字头，成交也并不活跃。
但是，2019年年初，荔园小学东校区划入八卦岭片区的消息开始发酵，片区房价水涨船高。
（图源贝壳找房）
据贝壳研究院2019年楼市大数据报告，八卦岭片区年成交量达到920套，同比增加44.9%，成交均价5.9万/平，同比上涨10.3%。
尤其是与荔园小学东校区一路之隔的旭飞花园和八卦岭宿舍，按照就近入学原则，这两个小区成为家长们的首选。
一夜之间，小区房价就像坐上了直升机，从年初的5字头，一路奔向8字头，部分业主甚至挂牌单价达到了11万/平。
(荔园小学东校区预计2020年中开始建设，目前土地已平整)
“年初总价200多万的房子，现在基本上都要到300万，而且不一定买得到。”
中介小陈解释，一是因为房源不多，八卦岭宿舍7600多户，目前在售房源不超过20套，旭飞花园房源也只有20套左右，另一个原因就是业主反价很普遍，而且每次涨幅不低。
（楼龄超过30年的八卦岭宿舍，目前已经被纳入棚改）
“刚跟客户说好去看房，业主那边就涨价了，一口气涨30万，原来总价才300万不到。”
小陈表示自己在八卦岭工作多年，还是第一次如此密集的被业主反价，“基本上成交一套，那套就是最低价。其他业主都跟着涨，不会比别人家卖的低。”
而且，这样涨价的业主还算是有诚意要卖的，部分不着急出售的业主，报价更是随意。
“有套15平的，目前面积最小的户型，原来160万，现在直接挂到200万。”
（旭飞花园的目前二手挂牌单价基本达到了9万/平，仍有业主在小幅涨价 图源链家二手房）
除了受到荔园小学的利好，八卦岭目前还规划了一所中学，也成为了刺激片区房价上涨的原因之一。
整个2019年，八卦岭小区不仅房价涨幅排名第二，成交量涨幅在全市来说也是数一数二，算是迎来的真正的爆发年。
小陈透露，2019年他的收入已经翻番，但是具体几番不方便细说。虽然片区已经大幅上涨，他对未来还是充满希望，“目前价格还没有回过头，2020年不会差。”
房价，某种意义上来说，就是一种信心接力。
在刚刚过去的一年里，除了涨幅最大的科技园和八卦岭片区，深圳湾、上塘和罗湖水贝等片区也出现了多次反价、成交大涨等现象，整个深圳市场都信心爆棚。
“深圳湾恒裕槟城二期，170平户型，11月份挂牌3700万，有客户来看，业主说不考虑卖了。12月初重新放盘4300万，月底就卖掉了。”
“蛇口半岛城邦二期，89平，售920万，签合同前临时加价10万，买家回家犹豫了一天，同意了，赶过来路上又被加价10万，犹豫十分钟同意了，又被加价10万，一直加到了950万。”
“龙华上塘港铁的三居室，580万，两套，谈好合同以后被加价，一套加20万，另一套加30万，没买，现在600万算小区低价房源了。”
“2019年，罗湖业主也有反价，不多不多，一次涨个10万、20万，客户也都买单了，之前这样还是15年、16年的时候。”
......
但是显然，这种信心支撑房价的局面将被改变。在最近的一次行业论坛上，官方透露，深圳正在探索建立二手房指导价格制度，严惩哄抬房价现象。
可以想象，多年后人们回想起2019年的深圳楼市，就像现在回想起2015年的市场一样，热闹得不真实。
但可以确定的是，深圳市场一定不会停滞不前，而是更加分化，依然潜力十足的片区稳步前进，过热的片区重归理性。
当选择权重归购房者，买家拥有更多权利的同时，也被要求具备更理性的判断力。
对自己的眼光很有信心的购房者，不妨再回头看看这些在2019年“火爆”的片区，试着判断一下，哪些仍在生长，哪些已经透支。
应受访者要求 文中人名均为化名