最新价格表曝光！深圳名校新盘3.5万/平起，刚需抄底机会来了？
还剩37天，2019年就要结束了。
深圳楼市在下半年被一波波重磅利好“轰炸”，似乎有些躁动。尤其是先行示范区和豪宅税新政，让房价“小小”地涨了一波。
以豪宅税新政后市场反应为例，据深圳贝壳研究院统计，深圳各区二手房源涨幅从1%-3%不等。
深圳最新二手房价已接近5.8万/平，而业主们的心态却不断膨胀。
新房或许是刚需的新机会。限价下一二手倒挂，年底开发商促销推货高峰期、没有税费......
最新消息，11月22日，龙岗有新盘刚刚拿到预售，价格竟低至3.5万/平！
看看关键词就更好奇了：老牌国企、名校、湖景、豪宅设计师设计的户型......跟市面上的二手房，甚至绝大部分新盘比，这个价格可以说是“促销价”。
南方楼事第一时间实探了该楼盘，看看到底值不值得买~
深圳楼市怎么了？
深圳楼市又涨了吗？
一方面豪宅税新政等利好，让深圳业主的态度来了个180°大转变：从价格还能谈到涨涨涨，也不过一天时间。
另一方面，深圳新房一直都很稳。只不过虽说刚需盘选择众多，但不管是光明、沙井、龙岗甚至坪山，价格基本都在4-5万/平，兜里没个一两百万首付，还是很难买到合适的房。
任何的利好政策，往往都能成为业主迅速涨价的理由。
根据中原地产市场监测，近两月的住宅市场相对稳定，先行示范区的政策利好影响减弱。
但在新政后，据贝壳研究院统计，各区房源涨幅从1%-3%不等，只有盐田成为全市唯一一个房源挂牌价有所下调的区域，降幅达到3.9%。
然而，这一波买房的其实还是刚需居多。
据贝壳研究院统计，成交面积中90-144㎡的成交量环比涨幅最大，达到195.5%；其次为60-90㎡面积段为56.3%，而大于144㎡的大户型物业则环比下降37.5%。
虽然说横盘之下，刚需的春天来了。
但纵观深圳2019备案的新盘，光明均价达5万/㎡，坪山均价4万/㎡。
连松岗、布吉等这些片区的房价都上来了，很难再找均价低于4万的新盘。
就在上周日，龙岗大运某新盘开盘，均价5.2万/平，几近日光。
图源：家在深圳
甚至有购房者表示，这个价格很便宜。据媒体报道，还有人认了8个筹。
这个价格对于龙岗是否真的很便宜？
贝壳网显示，龙岗在挂15年以内二手房源均价从4-5万/㎡不等，这也就可以理解为何该新盘5.2万/㎡的均价购房者也觉得便宜。
即便如此，刚需的成本依然不低，按照该热销新盘最低总价计算，首套首付成本至少都要120万左右。
而这次刚拿预售的特发·天鹅湖畔，均价仅4万/平，单价最低3.5万/平，首付86万起。
且不说龙岗的二手房均价，光是跟平湖片区近4万/㎡的二手房比，这个价格真的很良心了。
据深圳规土委官网显示，特发天鹅湖畔本次备案房源位于1、2、3、7、8、9栋，共1474套，涵盖商业和住宅两种类型产品。
其中商业，共86套，户型建面约29-140㎡，单价均为8万/㎡，总价区间在229-1121万/套；
住宅产品，共1388套，户型建面约78-236㎡，均价约4万/㎡，单价区间在3.6-4.9万/㎡，总价区间在285-1160万/套。
公示预售价格表，整理自咚咚找房
据南方楼事了解，特发天鹅湖畔是深圳特区之子特发集团全资子公司特发地产在平湖的首发之作，因此整个项目打造规格都很高。
对于刚需来说，在有限的预算里，学位、产品和居住感是最难同时兼得的。
而特发天鹅湖畔主打名校（华南师范大学附属学校）、辽阔湖景（250公顷的雁田水库）、极致居住感的户型（豪宅设计师打造）。
综合来看，在这样的价格能具备如此质素，还是很值得刚需关注的。南方楼事第一时间进行了实探，希望能给大家参考。
超详细实探
特发天鹅湖畔位于平湖街道天鹅路两侧，属于原鹅公岭天鹅工业区旧改片区，南靠雁田水库。
南方楼事团队从宝安西乡出发，到达项目大约一个小时，除了偶遇交通事故有点塞车，其余路段畅通无阻。（从福田出发的另一位小伙伴，表示只用了半个多小时）
抵达售楼中心，从沙盘到接待区都是前来看房的购房者，人流量相当大。
对此门口的保安表示，就算是工作日一天下来也有三四十批购房者过来看房。
置业顾问表示肯定，每天过来看项目的人很多。
主要客群为平湖片区以及周边片区为主，还有一部分是罗湖和福田的，刚需和置换为主。
南方楼事观察到，购房者大部分是以家庭为单位，拖家带口的来了解项目。期间采访了几位购房者，大部分表示对户型和环境很满意。
下面通过镜头，给大家展示一个真实的天鹅湖畔。
在前往销售中心的路上，南方楼事团队一路感慨没有高层建筑视野很开阔。经过的丹平快速桥面已经通车，预计年底全面通车，客车与货车分流。
沿线景观也不错，有山有树，十分舒服。
虽然当下环境还在进一步改善中，但平湖大部分都已确定旧改，后期的新房主要为以旧改为主，尤其是项目所在的鹅公岭工业区。
l 大大小小的旧改项目多达19个，拆除重建建设用地总面积超过260万㎡。
l 特发、华侨城、远洋、保利、金地等开发商均已进驻，片区价值提升有很大空间。
l 17号线预计2020开建。
未来的平湖有多厉害？
总投资额达80亿元的平湖金融现代服务业基地被列为“深圳17个重点区域”之一，定位为“金融+科技+总部”的战略新兴产业基地。
与之配套进行的城市基础设施改造工程，预计总投资额将超过2860亿元，是深圳东进战略的桥头堡。
2015年3月，平湖被选定为前海区域范围外唯一与前海有官方合作的区域，官方定名是“前海后陆（平湖）拓展区”，可以享受与前海企业一样的优惠政策。
可以确定，一旦开始旧改，整个区域的面貌都会发生天翻地覆的改变。
在交通方面，特发天鹅湖北临东深公路，连接平湖大道交汇平龙路，南至沈海高速，距离平湖TOD综合枢纽大约5公里，驾车约20分就可到达。
而且离关内也比较近，自驾的话沿丹平快速出九尾岭隧道大约15分钟就能到达罗湖中心区；从水官高速约30分钟可以到福田区，沿深海高速到达大运约15分钟车程。
整体而言，特发天鹅湖畔的交通网还算比较密集，较为便利。
项目自身规划了双层临街商业，体量约8300㎡，预期引入生活配套业态，满足社区的日常生活需求。
（项目沙盘）
但是商业配套并不是天鹅湖畔的亮点，它最大的亮点有两个——学校和环境。
首先是学校，大家稍微了解的话都知道，平湖并没有什么拿得出手的学校。
而这次，龙岗区教育局和华南师范大学双重领导的华南师范大学附属龙岗平湖学校，从小学到初中的，实现在家门口上学。
华南师范大学附属中学也是大有来头，作为广东改革开放以来培养出高考总分状元最多的学校，在2001年至2018年广东唯一重本率连续18年超过90%的学校。
每年向北大、清华输送优秀毕业生30人以上，每年超过60%高三毕业生被国家“985” 大学录取。
图源：排行榜网
凭借着近95%的重本升学率，被学生家长们称为“神学院”。
这样的成绩，可以说把整个广东省其他学校都拉开了不小的距离。
其次就是环境，项目敢叫“天鹅湖畔”，当然要有强大的生态景观来支撑。
项目坐拥250公顷的雁田水库，依湖而居，面积相当于30个香蜜湖。
不管是踏进客厅还是卧室，目光所及之处不是湖景就是景观，一个字 ——绝！
站在卧室里看着一片辽阔的湖景，两个字——绝了！
花300多万买这一片无遮挡的超大湖景——赚到了！
此前就有网友表示，自己会经常去雁田水库钓鱼、徒步休闲等。
只想问一句——这是什么神仙生活！
住得舒不舒服，最重要还得看户型。
据悉，特发天鹅湖畔从里到外的设计，都是请了全球知名设计公司和设计师打造。尤其是户型设计，特地请了豪宅专业户梁景华操刀。
· 楼梯建筑由全球设计公司排名第一的AECOM 亲自操刀，代表作：港珠澳大桥。
· 园林景观为国际知名设计公司贝尔高林设计，案例遍及130所城市。代表作：广州星河湾
· 户型设计为世界最佳室内设计获得者梁景华设计。设计师在设计上追求的是一种简致和美的风格，反对过分夸张、奢华和浮躁。
对建筑造型、比例上的合理是其追求达到完美的目标。
这个阵容，可以说是豪配了。
走进样板间，就能感受到特发的的确确是砸了大钱做的设计。
每一个户型的的采光通风都绝了，无论是厨房还是卫生间都非常敞亮，而且都能看到景观，全屋没有一处暗角。
每间卧室不是湖景就是园林景观，视野十分开阔，主卧全是落地窗，让购房者最大限度的可以欣赏到美景。
这是南方楼事9楼卧室拍摄的景观，湖景近距离可见，赏心悦目。要知道项目最高49层，接近150米，想想高楼层的景观，那得多震撼！
而且不管是77㎡的两房还是89㎡的三房，每一个户型都非常舒服，没有一点局促感。
户型方正，南北通透，通风采光很不错。
360°无视角的户型跟景观，可见设计师在户型设计上是下足了功夫。
南面向约250公顷雁田水库一线湖景，北可俯瞰由园区庭院，周边没有任何遮挡物，视野——相——当——开——阔。
据介绍，按照规划这一线湖景前面不会再有其他建筑。换而言之，这就是永无遮挡的无敌景观啊。
下面为户型图，最小77㎡两房两厅、最大142㎡四房两厅，刚需和改善都能一一满足。
大家可以感受一下这个使用率。
A户型 77㎡（上下滑动查看）
B1户型 89㎡
B2户型 89㎡
C户型96㎡
D户型 105㎡
E户型 115㎡
F1户型 124㎡
F2户型 125㎡
G1户型 141㎡
G2户型 142㎡
另外，项目共分为3个地块，分别为01、和07地块。
其中01地块由5栋高层和幼儿园组成；06地块为4、5、6栋组成，4栋为安居型商品房；07地块由2栋高层和商业组成。整个项目共10栋。
看完项目内心只有一个感受，这个价格买这样的产品，真真是赚了。
不管是从参与的国际知名设计师还是雁田水库的自然风光，或是引进广东名校师大附中，3.5万/㎡起亲民的价格买到用来自住，对于刚需来说，真的很友善了。
以上仅为推广，不构成买房投资建议