别傻了，买二手房不应该只看房价

我一直觉得，作为楼市内容的输送者，有必要为买房人留下什么。
所以魔都财观写过很多很多超过100+篇的干货文章。
当然，有些干货对于资深买房人来说没什么用，因为他们什么都懂。
但楼市真的是一个下沉世界，下沉到我们永远都不知道，有超过90%的小白都不知道怎么买房。
一套沉淀了家庭资产和希望的房子，经常会出现刚需踩坑、置换出错的情况。
所以这些干货，多触达一个人，就少一个家庭买到万年不涨的垃圾房子。
这也是我们坚持做这些事的意义。
……
内容实在太多了，这里放了不到十分之一，如果大家想要全部干货文的链接，关注魔都财观公众号，在后台回复消息「干货」获取。
今天再聊一篇干货，关于买房时真实的二手房价。

1

很多人可能不知道，买二手房从来不应该只看房价。
而是有一整套的公式：
买房成本=房屋总价+贷款本金及利息+中介费+交易税费+手续费（杂）。
在一线城市比如上海买卖一套房子，涉及的税费是比较高昂的，买卖一套房子除了房价的本身，影响你做决策的还有税费、中介费、贷款服务费、甚至杂七杂八的手续费。
经常有粉丝说，上家或中介给他打包票：你买这套房，给你一个打包价。
最后买房人稀里糊涂的交了一笔钱，发现当了冤大头。
买房成本公式里的几个因子，有几部分其实是固定的，比如说房屋总价、贷款本金及利息、中介费、手续费。
最需要关注的变量，其实是税费。
上海大的税费一共就三种，一、增值税；二、个人所得税；三、契税。
当你买了一套房子，总价是固定的，那么契税也是固定的。
一、契税。
首套购房契税：90平米以内，价格在普通住宅内，契税1%，大于90平米，小于140平米，价格在普通住宅内，契税1.5%.。
二套房，契税一律3%。
二、个人所得税。
个人所得税，满五唯一免征。
如果是不满五或不唯一，那么可以选择两种方案。
第一种是差额*20%。比如说你原始买入价是900万，现在卖出去1000万，你赚了100万，这100万你要有20%也是20万的个人所得税。
第二种是总额-增值税*1~2%，其中普通住宅个税税率是1%，非普通住宅个税税率是2%。
原则上是上家承担个人所得税，但现在基本都是买家为此买单。
三、增值税。
不满二的情况下，全额征收增值税，我们再细化一下特殊情况：
不满2年是全额/1.05*5.3%。
满2年的普通住宅免征；非普通住宅：差额/1.05*5.3%
差额的意思是这套房子从买入到现在增值了多少？比如说原来买入价格是600万，现在卖到1000万，差额就是400万。
以上就是买卖二手房涉及到的税费，大多数人在买房子的时候不会只看1套，而是看10套甚至更多。
这时候不妨把所有的这些房子竖向列一个表格，增值税多少，个税多少，契税多少全部写出来，最后统筹看。
最终你会看到有些性价比的房源，有些税费占的很低，有些却很贵。所以买房往往需要计算房价是否有性价比，什么意思呢？
我们以上海一个电梯小区为例，正常绿中介的挂牌价格是可以做参考的，这代表了当下所有房东的一个心态。
这个价格是整个小区的参考均价，把它分成三大类，电梯的高区中区低区，正常的低区在均价基础上减10%，，一个小区的差额在20%，在二手房里面是比较正常的。
最后用这种大排除法算一算这个房子真实的价格应该是在多少。
当然具体业内是有拆骨法的，这个房子靠小区中心景观，靠一个拐角，靠垃圾清洁站，然后又有高压线，然后户型朝向也不一样，各种各样的情况都有细微极致的差别。
结合单价和浮动的税费对比，你就能看得出来它的性价比到底怎么样。
说一下我在帮粉丝买房的实操情况。
整个看房过程，我会用表格的形式全部都把房源情况列出来，每一套房子有一个表格，最后把所有的10套房子列一个竖向的表格，这样会有一个非常清晰的对比。
同时把这10套房子在小区百度地图上的位置标出来，你会清晰的看到哪套房子位置好坏、税费高低、具有性价比。
最后把主推的1~2套放到底下，标一个颜色，这种时候几乎就可以去跟房东谈判了。

2

有赠送面积的该怎么计算真实房价？
比如说看中一套房是顶楼/底楼，上面/下面又赠送了一层，或者是有露台/地下室，对于这种赠送的房子该怎么算钱？
这种时候可以用业内的拆骨法，就像拆骨头一样来计算房价。
比如说顶楼的赠送，如果说买了100平，上面又送了100平，而且100平几乎跟楼下的层高是一样的，4面都可以开窗，同样也有卫生间，如果能做好厨房是最好的。
这种房子简直是无敌的，在市场上几乎很难找到，所以如果你能够遇到这种房子。报价合理的话可以马上拿下。
正常情况下有赠送面积的房子，出售价格都不会贴着市场价。比如说小区的均价是6万，而这类赠送面积的房子可能会卖到多少？
在均价基础上增加15%～30%，具体要看赠送面积的利用程度。
我遇到的最惊人的案例，赠送相当于楼下面积的50%，这部分是不上产证的。
如果楼上楼下层高是一样，赠送可以可以卖出的价格是产证面积的30%，极限情况下可以卖到50%。
如果赠送的底楼可利用房间是斜顶怎么算？
这一类通常来说可以是计算为楼下面积的10%到15，最高情况下可以到20%。
比如说小区的均价是6万，那么斜顶卖7万不为过。如果是平顶，卖到8万也无可厚非。
这种房子如果后期你卖出的话，可以花钱把赠送空间利用好、装修好、设计的漂亮，极有可能卖出惊人的价格。
对于底楼带地下室的这种是怎么计算的？
通常来说要看地下赠送的面积要不要上产证？层高有多高？有没有下水管道遮挡？有没有穿过整个房间？甚至于能不能够做卫生间？
上海有一些这样的房子，一楼确实是赠送了很多面积，当然它的价格是楼上低很多倍。
一楼的价格可以比二楼的基础上再打个折，打多少呢？可以打一个8~9折，然后地下这一块的面积如果不带窗，可以按照地面价格的10%来计算。
如果带窗，可以按照地上面积的15%来计算，如果超过30%，价格可能就不合理了。
因为一般来说，一楼赠送的地下面积即便是开窗，也不是正常的窗，而窗的高度也仅有0.5米，而且是很难四周开窗，也就是做不到通透。
而且一楼跟顶楼的赠送还不一样，因为下面极有可能是潮湿的，所以上面的赠送是可以住人的，而下面的赠送不能住人，只能储物或者是做娱乐空间。
当然每一套房子还是有特殊情况，比如说赠送面积是什么形状，如果是狭长型的，压根就不能睡人，只能放东西，那就不值钱了。

3

关于真实的房价，我们还要知道什么叫四假一真？
如果你通过好多家中介，无论线上还是线下去看了同一套房，结果4个中介说了4个价格，而且参差不齐，价差很大。
最后见到房东才最终得到了一个真实的价格，结果汗颜，比那4个中介报的价格还贵。
为什么？
当下中介的生态，谁报的价格高了，谁就有可能丢失客户，谁报的价格越低，谁就有可能把客户带到自己的门店去，把房东叫过来面谈，来拉升买房人的预期，然后试图成交。
但很多人殊不知，现在的社会是信息极为不对称的社会。
真正坐下来谈的时候，很可能是房东和客户一拍两散，都很不爽。
真正的价格你一定要听到房东亲口对你说，或者是面对面告诉你的价格，那才是真实的价格。
不是每个中介告诉你的价格，都是真正的价格。
你想知道价格很简单，一定要听到房东家里可以做主的那个人，告诉你的价格，这才是真实价格。
现在市场上的确存在很多乱的现象，比如说假房源、假价格、假客户、假房东，而时机能够真实成交的价格才是真正的价格。
所以买房之前一定要识别好，有些时候对比太多，反而受伤更大。

4


在房产圈待了这么多年，真正愿意了解真实房价并且可以买到好房子的，基本都符合这几个特征：
极强的环境适应与自我修复能力，愿意不停踩盘并且分析对比房源性价比；
可怕的理性与自控能力，不为外界的任何干扰左右想法；
买房过程自我有安全感，愿意相信自己，不怕失去不怕竞争不怕形势万千；
愿意去踩盘去谈判，感恩任何一个环节，不悲观不消极。
还有，大多时候你看见他，不是在踩盘，就是在谈判的路上。
买房和人生任何环节并无两样，前期付出多少，后面就能回报多少。

以上为正文，来自房产孟老师和楚门。
【END】
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