《中国房地产咨讯》我刚租了一套房，发现……
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文/子木
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今天讲一个我身边发生的小故事。
这几天我给北京团队租房子，房子的位置在北京朝阳区潘家园板块。
潘家园大家应该都知道，就是中国卖古董最有名的地方之一，我偶尔得空，也去淘淘小东西，这个地方的优势是离东三环近，去国贸CBD也就10分钟车程。
我找了一个贝壳的中介，帮我找房子，要求两室一厅，客厅不能太小，因为小伙伴们要在客厅办公，住得要舒服一些。
中介给我发来6套房，第一感觉：真贵！
两室一厅，单价6万左右的房子，房租基本都在8000元以上，算下来一年得10万。
横向对比，我前段时间给深圳团队租的一套房子，三室一厅100平米，才7500元一个月，而且深圳这套房的房价已经达到了10万/平米。
看了一下午，最后选了一套两室一厅，东西朝向，108平米的房子，但租金要8300元一个月，而且这套房里面的家具、网线都不全，还需要自己配备，所以就有一个想法：
让中介帮忙砍价，砍到8000元，半年付，其他我们自己搞定。
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业主是一个40岁左右的女士，做人力资源工作，这套房是她2004年买的婚房，当时的价格是2万多一平米，现在是6.7万/平米，涨幅235%。
后来她又在2008年，海淀买了一套学区房。
但说实话这几年住得很辛苦，全家人窝在一个小破房子里，啥都没啥。不过心中有光，就等着孩子毕业，把两套房子一卖，换套豪华改善房，从此走上人生巅峰。
然而就这么一位身价1500万以上的中产，却在议价层面表现出了另外一面。
我说房租一个月8000元，家具我们配，网线我们拉，季付改成半年付。这女士一开始支支吾吾答应了，但显得很难为情，后来又反悔了，说房价能不能涨到8100元？
我说，100块钱还要计较吗？
她说她也有苦衷，去年这套房子的租金是9600元，一场疫情，房租直接跌到了8300元，心里不平衡，上有老下有小也不容易。
我说，你的心情我理解，但这就是市场行情，你不下调租金，别人会下调。
而且房子有空置成本，你空置了2个月，相当于亏损了16600元，等于你的房租从8300元跌到了6900多元，年底租客少，如果我不租，你再空置一个月，就变成6000多元了。
这帐很好算。
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最终，经过几番论战，我顺利败下阵来，8100元签订。
因为我想了一下，100块钱跟一个女士争论半小时，传出去不太好听，而且我太怕麻烦了。
临走的时候，我们又聊了一会儿，她说：
“没想到2020年的疫情对北京年轻人的冲击这么大，能回家不能回家的，基本都回去了。”
年轻人少了，房子租不出去，中介每天打电话要求下调租金，自己也着急，2个月时间从9600元下调至8300元，心在滴血。
这时候她很疑惑，都说年轻人是房价的支撑力，为什么北京房租降了，房价反而却是上涨的，身边朋友隔三差五都在讨论楼市行情，很想知道这是为什么？
我想，相见便是有缘人，于是跟中介要了一张纸一根笔，开始给她讲述这一切的底层逻辑。
其实房价反映金融杠杆，代表富人购买力；而房租反映真实收入，代表穷人的购买力（穷人没杠杆）。
2020年疫情出现后，经济停摆，相当于对社会各个阶层进行无差别性攻击，整个社会的财富都在缩水，但后来却出现了两种分化结果。
聚集在上游的富人群体虽然收入缩减，但他们还有资产和杠杆能力在。
疫情过后，国家放水刺激经济，股市楼市双热，富人资产开始膨胀，而且他们还可以通过银行拿到更低息的贷款，跟不要钱似的。
他们再把这部分钱投入股市楼市，造成新一轮资产价格上涨。
所以去年挺过疫情的富人，下半年的财富都在疯狂增加。
前段时间我陪朋友去北京宝马4S店提车，门口排着长队，而在深圳，你会发现保时捷已经成了”街车“。
反过来看穷人呢？
收入通道有且只有一个，工资收入。
我当时算了一笔账，一场疫情对北京年轻人造成2万元左右的经济损失，这还不算被裁员减薪的。
他们没有资产和杠杆能力，财富无法反弹，而且疫情释放了大量的社会劳动力，供小需大，企业主没有理由给员工涨工资。
所以这场疫情到头来，是对穷人的定向打击。
无力承担房租的年轻人只能选择逃离北京，房租因此下滑。
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其实北京的租赁市场和买卖市场是“割裂”的。
2020年北京成交量创下了自2017年以来新高，我前几天跟贝壳的朋友要了一份2020年北京购房者人群画像，一句话概括：
普遍年龄都在28岁以上，要么学历高工作能力强，要么家里有钱，要么两者皆得。
这些人不会因为一场疫情变得不能购房，也跟租房的主力人群交集很小。
事实上，2020年的疫情就像一个漏斗，书面上叫优化城市人口结构，大白话就是，淘汰了一批竞争力不高的年轻人。
故事讲到现在，大家应该清楚了。
北京好比一艘巨型游轮。
船上有一座金字塔，富人在塔尖，下面是中产，而登船排队手握门票的都是能买得起房的年轻人，外围还有更多的人想得到门票。
一个大浪冲来，金字塔只是晃动，有门票的还会上船，但外围人群因为地势低没有保护，一冲而散。
但过段时间，还会有新的一批年轻人继续围上来，被筛选后继续登船。
因为这艘船价值从未变过：
全国最好的工作机会、创业环境、教育资源、医疗资源，只能让这个金字塔价值稳步攀升。
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北京的这种现象并不是单一存在，上海、深圳、广州，以及成都杭州武汉等能级较高的一二线城市，买卖市场和租赁市场都是割裂的。
这些城市不能用租金来衡量房价行情，同时也没有人因为租金回报去投资房产，他们更看重城市的未来价值。
但能级较低的三四线城市，经济发展相对较慢，人们只能转而关注居住价值，也就是租金收益。
这种趋势会拉大一二线城市与三四线城市的房产价值认知和城市之间的贫富差距，直至后者完全掉队。
所以未来只要有人拿“租金回报率”跟你说事儿的，不要相信，因为无论是好的城市还是楼盘，都在追逐房价回报。
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