2021年谁将打响补涨第二枪？
老狗说广州楼市
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喝头啖汤不好吗
有一就有二
本周老狗实打实又给大家带来了第二枪！
最近有个笑话：东圃房价把东山房价按到地板上摩擦。
东圃？那边不是郊区吗？不是啥也没有吗？周边都是城中村，路上一堆大货车的哦！
东山？广州传统老牌富豪聚集地，越秀学位房圣地，权贵的象征！
然而2020年下半年的行情，东圃、车陂一带为首的天河东依靠着第二CBD的概念，在房价涨幅上引领风骚，大部分网红盘房价实现50%以上的涨幅，让一众老城区的房子汗颜。
不由感叹一句：三十年河东，三十年河西。
且慢，你这感叹有点早，这波行情没走完呢！怎么能断定越秀学位房已经穷途末路呢？
上篇提到，越秀、天河、荔湾、海珠这4大主城区，作为广州政府怎么也不愿意放松落户的亲儿子，含金量是很高的！
天河作为当下以及未来的一哥，房价早已向百米赛跑里头最后20米冲刺，而我们昔日老大哥越秀，仍在半程悠哉悠哉地踏步前行。
不是不到，时候未到。
来上一张2020年房价走势图——珠江新城保利心语VS东风广场
CBD的刚需豪宅盘VS老东山顶级学位房
从年初大家都是8-9w左右的水平，现在心语一甩东风广场5w左右的距离。
是不是有点夸张？
可能你会杠一下：老狗，那可是珠江新城哦！就在CBD里面，享受顶级的配套，寸金寸土，涨得猛是合理的！
好，那我再给你看看天河公园板块的东方新世界熹园，天府路头部学位房，论配套、地段、学位价值，年初市场认可价钱可是跟东风广场相差不多，那会还是东风广场略占优势，一年时间，完全颠倒了，目前还处于一房难求的状态。
正因为天河核心板块的网红盘跟越秀这些学位房的差距越拉越大，反过来意味着后续的补涨空间不会少。
本篇适合买学位房来用，兼投资的家长。
顺带把越秀学位房来一篇打卡。
很多家长其实对学位房的概念不是很清晰，单纯地认为，省一级就是好学位。
其实不是的，省一级是早年的一个评级，更多是看学校当时的一个硬件设施跟教学水平的一个综合成绩，况且评级是10多年前的事了，现在早就不用这套评级去断定一个学校是好还是坏。
如果那个省一级名校学位房的一房单位无人问津，或者说单价还是在两三万这种水平，百分百是假学位房。好的学位口口相传，学位强大起来，一房30来平的单间卖到三四百万是家常便饭了。
一般民间的牛爸牛妈，会根据各方经验口碑，比如学科成绩、竞赛成绩、师资力量等划分梯队。
目前越秀学位房梯队可以划分以下3大梯队：
第一梯队
东风东路小学，文德路小学，东山培正小学，农林下路小学，小北路小学；
第二梯队
朝天小学，中星小学，黄花小学，东川路小学，旧部前小学，育才小学，水荫路小学，华侨外国语小学，铁一小学；
第三梯队
署前路小学，雅荷塘小学，建设六路小学，建设大马路小学，环市路小学，中山二路小学，东风西路小学，清水濠小学。
无需置疑越秀学位房的含金量。
整个越秀，旧时是广州的中心，聚集了达官贵人，土豪精英等各路豪杰，正是这批优质的生源，产业的聚焦，教育资源的倾斜，造就了越秀学位房的辉煌，直到今天也不过时。
坊间盛传：越秀半步一名校，这话一点也不假。
小学
全区一共54个公办，就有20个省一级名校；
中学
全广州43个省示范性中学，越秀占了12个（省实，执信，广铁，二中，广大附中……）
所以，无论是第一还是第二梯队的学位房，只要是越秀的，基本可以满足大部分家庭对学位的追求，特点只有一个：强。
举一个夸张的例子，就好像乒乓球比赛，哪怕你在中国国家队只能排第3，但你去到别的国家，可以吊打9成的选手。越秀学位房综合素质同理可以吊打大部分片区引以为傲的学位房。
美中不足的是，越秀区实行的是小升初是要摇号的（部分特例直升），这点就不够当前天河学位房直升中学的香。意味着，你买了一个顶级小学学位，比如东风东小学，中学摇号的话可能会摇到水平很一般的东环中学去，而且是有4成概率会被摇过去，这是很多家长不愿意接受的结果。
2020年越秀小升初电脑派位分组表
困难只有一个，办法却有很多条。
能读名校的牛蛙，当然不会坐以待毙。一般他们会提前考民校或者说参加公办重点班的选拔，想去好的中学总有办法。
当下这个节点，距离春节还有不到一个月的时间，其实已经有很多家长在为5月份小孩的学位房布局了，广州大部分学位入读需同年5月满足人户一致才可以入读。
大家常说的小阳春，发生于春节后回来的几个月，一般会以学位房为首领涨，大家扎堆买学位来用，跟以往几年不一样的是，今年的小阳春广州楼市行情大概率还处于上行期（不出调控的话），使得越秀学位房今年就很有看点了。
写到这里，估计大部分粉丝会以为，明年大部分越秀学位房都会迎来全面复苏？
想多了，朋友。
就算是如日中天的天河，这波行情也有很多房子没涨，最重要的原因就是产品力实在太差，说白一点就是老破小。
而老破小，恰恰是越秀房子里面的主力军，遍地都是一些楼龄在30年左右的房子，这种房子我建议大家还是不要碰吧，因为你再用个6年学位周期，你的下家想接你的房子都难。
银行都不给贷30年，侧面也说明市场也不认可它的价值。
也不是一杆打死所有老破小，比如博到老破小可以加装电梯的，或者说把老破小搞成“精装修”，廉价北欧风，利用装修溢价卖出高位，能做到以上两点随便一点的，要么不是普通人，要么就是专业水准以上的投资客了。
再说了，越秀老破小学位房起步5万，性价比是大不如海珠学位房，品质好一大截不止。
越秀真正有竞争力的，应该是在顶级学位房。
目前单价还不至于太高，8-9-10w都有货可选。这个预算放在天河，估计是天河公园一众天府路学位房，这时候肯定会有人笑了，东风东小学输天府路小学？看着与日俱增的天河房价，家长不想追高的话，可以掉头去越秀淘一淘。
我们只需要记住一个道理——
顶级学位无论现在还是未来很长一段时间，是稀缺资源；顶级学位房同理。
放眼看整个越秀学位房，真正算得上地铁、电梯、花园、次新附带顶级学位小区的有几个？寥寥无几，这就叫核心竞争力。对于能够得着顶级学位房的家长，你很难想象他们会随便买个小面积的学位壳来用，然后租房子在周边读书。此时此刻，品相稍微好点的学位房，就成了他们必争之地。