一线城市房价为什么跌了？一部分想买的人被取消资格了

从大趋势来说，现在确实城市化高潮已经进入尾声了，但就具体情况而言，卖不动只是表象，现在仍然没有到房地产供应绝对过剩的地步，大多数人面对的问题仍然是房子不够住，但是自己没钱买足够大的房子。

现在这一轮调控，号称史上最严厉的调控。严厉到了什么程度呢？以上海为例，没有上海户口现在是不能买房的，外地户籍在上海的人必须社保交满五年，还要结婚了才能买，否则也是不能买的。就算是上海本地户籍，也只能一个户口买两套。

也就是说，这一轮调控最厉害的地方在于，以往调控多数是在程序上进行调控，而这一轮是需求侧调控，是从买房资格上直接调控，限制买房。

除了从资格方面限制，还有首付比例方面的限制。以前买房首套房只需要付两成首付，但是现在即便是符合买房资格要求，首付基本上都在四成左右。而且银行现在基本上没有什么利率优惠，实际上是处于利率比较高的水平。

此外，上海还有个很绝的办法，区分了普通住宅和非普通住宅。当然，这个区别待遇的办法以前也用过，但是都是从房子的面积来区分，而这次是用房子的总价来区分的。比如内环四百万是分水岭，内环到中环是三百一十万，中环到外环是250万。

实际上，比如内环到中环按照三百一十万区分的话，基本上只有老公房里的一室户、两室户能够满足条件。尤其是这个政策刚出台的时候，房价还比较高，基本上只有一室户才能满足条件，基本上面积都在三十平米以下。

区分之后就是不同的首付政策。普通住宅首套房的首付比例要求是三成，实际上银行都控制在四成，非普通首套五成首付，二套房普通住宅五成首付，非普通二套是七成。

以前区分首套房和二套房，一般是只看有没有贷款，或者只看有没有房子，现在不行了，现在是认房又认贷，买过房现在要置换的，有贷款记录的都算二套，这就让很多本来想置换的人换不了，只能继续在原来的房子住着。

换句话说，如果五年前没钱，两成首付在外环买了个房子过渡，本想五年后再换到内环到中环之间，那么现在如果要找个同样大小的房子，除了房价高出一倍还不止，还得首付七成，就算你还月供的能力还不错，没有现金也不行。

而且，现在银行在房贷之前做资格审查的时候，还要看首付款的来源，如果是借的钱，七大姑八大姨亲戚朋友到处凑的，也是不符合要求的，必须是自己现在就有这么多现金，除非银行转账的时候来源是你的直系亲属，比如父母，否则也不行。

这意味着什么呢？十年前，凑五十万在内环附近还是有机会买个小两室的老公房的，剩下的慢慢还按揭，现在就不行了，现在必须要一百万以上的首付才行。如果是当初买在外环附近的，现在要还到内环来，首付必须是七成，基本上都在两三百万，就等于卖掉原来的房子还得再筹集一部分钱才行。

此外，因为有买房资格方面的限制，所以以前买了一套房放在上海作为投资的，现在因为卖掉就不能再买了，所以只能继续空置，不敢卖掉了，除非是有什么急用需要变现，才会降价抛售。

总的来说，这一轮调控持续两年以来，上海的房价已经跌掉了三成以上，郊区的可能跌得还要更厉害一些。

但这也是一个财富再分配的过程。比如在2015年没有调控的时候，零首付也可以买房的时候贷款做首付买了房的，现在因为房价涨了，其实收益仍然是比较高的。而当时因为谨慎，不敢冒险的人，现在就要困难得多了。因为现在的房价比2015年的时候仍然高出六成左右。

所以，现在并不是大家不愿意买房了，也不是没有硬性需求了，当然也有，而且很旺盛，但是因为现在的调控政策，逼着许多本来想买房的人，现在只能继续租房了。比如有些刚大学毕业就到上海来的人，工作三年，家里本来可以凑钱给买一个小房子过渡，现在就不能买了，只能往周边江浙的地方去买，比如浙江嘉兴的一些县。