现在开始要高度警惕二手房交易中的居住权

从2021年1月1日起，婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止，取而代之的是《中华人民共和国民法典》。

民法典是一部超过10万字的基础法律，长达1260条，分总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任、附则共7编。“居住权”，是其中重要新内容之一。如果二手房的购买人不了解这个“居住权”，其严重后果是——买到了房子却不能入住。

为什么？

因为二手房如果已经登记了居住权（比如允许张三在此房子居住20年），那么在居住期未满或居住人未死亡之前，买房人是无权要求居住人搬离房子的。

毫无疑问，这是二手房的交易新雷区。如果你认为在2020年12月31日就能完成二手房买卖合同签约和过户，本文可以不看。反之，好好学习天天向上。

居住权的法律阐述

《中华人民共和国民法典》在第二编（物权）第十四章专门规定“居住权”，全文内容如下：

第十四章 居住权

第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条　设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条　居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条　以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

上述第366条规定，“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

里面有个法律专业术语“用益物权”。怎么理解？

民法典第二编（物权）第10章规定“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”。

也就是说，“用益权”包括占有、使用、收益三大权利。但关于居住权的第369条规定“设立居住权的住宅不得出租”——于是，第366条的规定就只剩下“占用和使用”两大权利。

特别提醒：民法典对“居住权”仅限于住宅。那些商业用地的公寓房不属于“住宅”，没有居住权的说法。

如何避免居住权的交易陷阱

简单地说，居住权就是：

第一、业主在未出售房屋之前，就允许某人可以在此屋居住xx年，直到其死亡或者居住期满。

第二、买下此房的新业主，不得赶走享有居住权的居住人。

据说，制定居住权的初衷是为了念恩或念情。比如把房子留给父母晚年居住、把房子留给照顾自家几十年的保姆居住、把房子留给暂无住房的前妻或前夫居住。

但对于二手房交易来说，最严重的后果是：买了这间房子，却要等几十年之后才能入住。如果是等到居住人死亡才能入住，这个兆头更加不爽。更可怕的是——这一切都是合法的。

那么，如何避免居住权这个陷阱？

民法典第367条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

第368条：设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第371条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

由此可知，居住权有两大特点：第一，必须有书面的合同；第二，必须经过登记机构登记。

于是，对应办法就出来了：

1、看房时除了看产权证，还要问有没有登记居住权。如果已经登记，则必须细看居住权合同。

2、到房地产交易中心查询房屋档案时，也要查询是否已经登记了居住权。

3、在购房合同的补充条款里面加上关于居住权的内容（例如，如果卖方隐瞒居住权的信息，买方有权退房并要求卖方退款及赔偿相应损失等等）。

如果通过中介买房，也可以在中介服务协议上增加居住权的相关约定。因为中介必须要对居住权有知情权，而且有义务向买房人告知（但买房人不吭声，那就不排除中介会沉默）。

房屋查档和购房合同内容补充

在上述对应办法当中，“到房地产交易中心查询房屋档案”最为关键。

看房的时候，对业主或中介出具的产权证、居住合同书是不能轻信的。因为材料有作假的可能。

在决定买房之前，买房人必须和业主一起到房地产交易中心查询房屋档案（因为只有业主才有资格查档）。查档是为了确认这套房子业主到底有几人、房子有没有抵押、是不是被查封、能不能正常过户等等。

提醒1：截止到本文发稿时（2020年12月10日），民法典还没开始正式实施，目前尚不清楚居住权登记应该到哪儿查询，现在也没见官方公布如何办理居住权登记。

提醒2：如果确认在2020年12月31日前就完成二手房买房签约和过户，可以不理会居住权。但从2021年1月1日起，到交易中心查档时如果没见到居住权的信息，那就应该问问“是不是没有登记居住权”，或者“到哪儿去查询房屋居住权登记事项“。

理论上说，卖房人可以今天陪你去查档明天就申请登记居住权——为避免这种恶意陷阱，不管查档结果如何，都建议考虑有没有必要在二手房买卖合同里面补充居住权的相关约定。

为避免掉坑，如果现在打算购买二手房，那真要抽时间网上搜索一番关于居住权的各方说法。