原创 | 澳洲房产市场暗流涌动?表象之下的真实动向(数据分析)
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近几年的澳大利亚房价上涨不能简单地归因于外来需求，因为大部分获批的外来投资申请都是期房投资，而非二手房市场。大部分的增幅是由当地因素所致，包括财政和贷款政策、供应不足、人口增长等。
今天《澳洲财经见闻》为各位读者整理了CoreLogic对目前澳大利亚贷款政策，住房供应以及人口变化的详细报告，希望能为读者进行房产投资提供一定的参考作用。
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一、Mortgage Lending （抵押借贷）
二、Housing Supply（房源）
三、Demographic Overview（人口统计数据）
一
Mortgage Lending （抵押借贷）
住房贷款
居民住房贷款总量在2016年9月呈现上涨势态
2016年9月的澳大利亚居民住房贷款总量达到了323亿澳元，这也是自2016年6月以来的最高水平。
居民住房贷款总价值在一个月内上涨了2.3%，相比去年有了0.2%的下跌
在323亿澳元的住房贷款总额中有199亿澳元的借贷是自住房贷款，另外有124亿属于投资房贷款
总额为199亿澳元的自住房贷款在一个月的时间里上升了0.9%，相比去年出现了5.4%的下跌
总额为124亿澳元的投资房贷款，其总额达到了自2015年8月以来的最高值，在一个月时间里上涨了4.6%，相比去年涨幅达到了9.6%。
自住房贷款在月度和年度都出现了下跌趋势
2016年9月，总额达到199亿澳元的自住房贷款中有18亿澳元是用来购买在建住宅，10亿澳元是用来购买全新住宅，69亿澳元来自于已建住宅的再融资，102亿澳元是用于购买已建住宅。
2016年9月，用于购买新住宅的贷款额上涨了0.1%，用于再融资的贷款上涨了4.0%，用于购买在建住宅的贷款额则出现了1.7%的下跌，用于购买已建住宅的贷款额下跌了0.7%。
相比去年，用于购买在建住宅的贷款额下跌了0.1%，购买新建住宅的贷款额下跌了3.2%，用于购买已建住宅的贷款额下跌了11.4%，再融资的贷款额则出现了3.0%的增长。
住房贷款市场
投资住房贷款在最近几个月时间内有复苏迹象
据统计，2016年9月有90亿澳元的住房贷款出于投资目的被用于购买在建住房，另有115亿澳元出于投资目的被用于购买现房。
出于投资目的，被用于购买现房的贷款总额已从2016年4月的98亿澳元，增长到了2016年9月的115亿澳元。
2016年9月，被用于购买在建住房的贷款占住房贷款总额的比例，对比2015年9月，上涨了11.1%，达到了38.8%的比例水平。
出于投资目的，用于购买现房的贷款总额在2016年9月上涨了4.1%，对比去年，出现了7.9%的增长。
首次置业者借贷额总体水平依然较低
2016年9月，出于自住目的的首次置业者借贷总量为7334，在自住房借贷中占比为13.1%。
出于自住目的的首次置业者借贷总量在9月中出现了0.5%的下跌，对比过去一年出现了7.5%的下降。
首次置业者在房产市场上的活跃度已经接近历史最低水平。
购买投资房的首次置业者出现增长。
大多数以购买自住房贷者选择了可变利率贷款类型
2016年9月公布的澳大利亚住房贷款数据显示只有11.2%的住房贷款选择了固定利率贷款，也就是说有88.8%的住房贷款合同是可变利率贷款。
可变利率贷款的数量优势在自住房贷款中尤为突出。
多数住房贷款为可变利率类型也就意味着，如果澳联储或者贷款机构改变利率，将会很快对澳洲民众的家庭经济情况产生直接影响。
新增只付利息的借贷数额第三季度有所增长
据统计，2016年6-9月季度，有355.75亿澳元的贷款属于付息不还本的贷款类型。在季度之初，付息不还本类型贷款总额只有284.37亿澳元，但对比2015年同期峰值439.82亿澳元的总额还是有了一定程度的下降。
2016年6-9月季度付息不换本类型贷款占新增住房借贷总额的比例从上一季度的34.9%上升到了36.2%，但对比2015年同期45.6%的水平还是出现了下跌。
贷款市场
单笔未清偿贷款的平均值不断攀升
2016年第三季度末，单笔未清偿贷款额的平均值为25.21万澳元，在一年的时间里增长了4.5%。
具备对冲账户功能的贷款——单笔未清偿贷款额的平均值为30.8万澳元，在过去的一年时间里增长了4.4%。
付息不换本贷款——单笔未清偿贷款额的平均值为33.52万澳元，在过去一年时间里增长了4.6%。
平均反向按揭贷款的平均余额较去年增加2.7％至97,400澳元。
低记录抵押贷款（Low-documentation）平均未偿还余额未191,000澳元，较去年减少-1.2％。
其他非标准按揭的平均未偿还余额在过去一年下跌-2.2％至191,900澳元。
贷款额占抵押物总价值比例高的新批贷款越来越少
在2016年第三季度，贷款额占抵押物总价值比例在80%以上的新批贷款只占新批总贷款量的22%，总额为216.68亿澳元，达到了历史最低水平。2016年第三季度，贷款额占抵押物总价值比例在60%以下的新批贷款占总新批贷款量的25%，总额为246.41亿澳元，对比去年同期，增长了19.2%。
贷款额占抵押物总价值比例在60%－80%范围内的新批贷款，占新批贷款总量的52.9%，对比去年同期，下降了1.1%。
新批贷款需要经过“压力测试”
审查监管局一直在收紧大银行的贷款标准。从7月1日起，大银行被要求对住房贷款提高风险权重水平。这决定资本对资产的持有，以限制破产的可能。
然而，该报告的重点是当前的收入水平。做好准备迎接真正的房地产市场低迷时期。关键点是查看就业与收入的统计数据，失业率有多高，失业时期有多长。
澳洲审慎监管局（APRA）近段时间也出台了新规，不论银行利率降到多低，在评估借款人的还款能力时，银行应确保新借款人有能力以至少不低于7%的抵押贷款利率偿还债务。此举旨在使各银行能“谨慎地”对借贷市场进行风险管理，降低澳洲借贷市场的风险。
更新的规定中还包括，银行应确保一个潜在客户在利率上调了2%的情况下，仍有能力还款。此前监管机构没有对利率可能上调的幅度做详细规定。
审慎监管局希望确保银行在评估借款人的经济能力时，能够更加真实和谨慎。这样才能有效降低房屋抵押贷款市场的风险。
二
Housing Supply(房源)
住房建设的被批准数量仍保持在历史新高附近
2016九月份，共有18,945住房被批准建造。
虽然仍保持在高值，但是较上月环比 下降了8.7%，较去年同期同比下降6.4%。
九月份，共有9,711套独立栋住房被批准,环比上升1.7%，同比下降1.9%。共有9, 234套公寓房被批准建设，环比下降17.5%，同比下降10.7%。
每月公寓型住房的批建数的浮动区间相比于独栋屋会大很多。
在井喷式增长的大背景下，2011九月至今的五年中共有530,837套独栋屋和269, 145套公寓式住房被批准建造，这两个数字在同比2006~2011的五年内分别为540,368 套和459,029套。
2016第二季度开工建造的住房总数下跌
在2016第二季度开工建造的住房数分为独栋屋为30,199套和公寓式住房23,887 套。
独栋屋的开工建造数季度环比上升6.9%创自2010年3月以来的历史新高。
公寓式住房的开工建造数季度环比下降25.2%，这是自2008年四季度以来的最大季度百分比跌幅，也是自2014年四季度以来的净数量新低。
总而言之，开工建造的住房总数环比下降，但仍处于历史高位。
2016第二季度建设完工的住房数创历史新高
2016第二季度有31,324套独栋屋和25,311套公寓式住房建设完工。
如果把翻新房也计算在内2016此季度度共有57,025套住房建设完工。
其中独栋屋的完工数环比增长15.9%，创下了自2000年第二季度以来的历史新高。 公寓式住房完工数环比增长37.4%，同样创造历史新高。
由于目前正在建设中的住房数量仍然巨大，我们可以预期在未来18~24月或者更长的一 段时间内住房完工数依然会保持上升。
正在建设中的庞大住房数量
在2016年四季度中共有215,058套住房正在建设中，其中包括61,350套独栋屋子以 及150,686套公寓式住房，加上3,022套翻新房。
此季度中建设中的独栋屋数环比下降3.6%，为2014一季度以来新低。公寓式住房的这一数字环比下降2.1%，但仍为历史第二高。翻新(或改建)住房的这一数字同比上升24.6%，为2004三季度以来新高。
虽然建设中的住房数环比有一些下降，但是仍处于历史高位，也就意味着未来几个季度内的完工住房数仍会保持在高位。
2016第三季度被批准建造住房数量创历史新高
2016第三季度被批准建造但仍未开始建造的住房数为9,185套独栋屋和29,713套公寓式住房。
此季度中独栋屋的这一数字环比增加3.8%；公寓式住房的这一数字环比增加20%，与去年同期同比增加20.5%，创历史新高。
随着目前建造的不断完工以及房贷政策的不断紧缩，我们预期未来季度中被批准建造但仍未开始建造的住房数量仍将不断上涨，但是预售和融资可能会越来越艰难。这可能会导致项目的推迟甚至最终流产。
三
Demographic Overview(人口统计数据)
2015.3~2016.3全年全国人口数上升了1.4%
2016年3月月末，全国人口数上升至24,051,404自然人。这一数字较2015年3月上升1.4% (或327,610人)。
近期全国人口增速放缓的原因是移民数增速的放缓
全国人口的增加分为两部分：跨国移民数和本国自然人的增加(新出生减去死亡)。
在2015.3~2016.3的12个月中，新跨国移民数为180,847人，与上一年同比增加2.0%。 同一时期本国自然人数同比减少4.9%(或146,763人)。
和其他国家相比，澳大利亚人口增速较快,然而和前几年相比增速已明显放缓，主要原因为跨国移民数在2008全年达到峰值315,687人后就开始下滑。
维州人口增加数和人口增加比率均为历史最高
过去一年中新南威尔士州(New South Wales)的人口增维多利亚州(Victoria)同时创下了自2009年以来人口增加数(114,864 人)和人口增加比率(1.9%)的本州最高记录。
昆士兰州(Queensland)人口增加数为 61,769人，同比上升1.3%，为2014年度以来最高增幅率。
南澳州(South Australia)人口增加数为9,741人(同比上升0.6%)，这一数字为2004年度以来最低增幅。
西澳州(Western Australia)人口增加数为29,819人，这一数字为2004年度 (增幅1.2%)以来最低增幅。
塔斯马尼亚州(Tasmania)的人口增加数为2,202人，与去年同比上升0.4%。
北领地(Northern Territory)的人口增加数为960人，同比增加 0.4%。
澳大利亚首都特区(Australian Capital Territory)的人口增加数为4,989 人，同比增加1.3%。
跨国移民正蜂拥至新州或者维州定居
过去一年中新南威尔士州(NSW)和维多利亚州(Victoria)新增的跨国移民数分别为 70,780人和62,785人，为国内之首。
事实上这两个数字分别占全国全年总移民人数的39.1%和34.7%，所以说这两个州的年新增移民几乎占全国年新增移民的3/4。
新南威尔士州(NSW)的70,780人和维多利亚州(Victoria)的62,785人新增的跨国移民数均为2009年以来最高值。
同期昆士兰州(Queensland)的新增移民数为19,407人，与2008年度62,840人的峰值相比大副减少。
南澳州(South Australia)新增移民数为9,441人，这一数字为2011年度以来最低值。
西澳州(Western Australia)新增移民数为14,817人，这个数字为2012年度56,753人的峰值相比大副减少。
塔斯马尼亚州(Tasmania)的新增移民 数为1,117人，这一数字为2012年度以来最低值。
北领地(Northern Territory)的新增移民数为626人，这一数字为2003年度以来最低值。
澳大利亚首都特区(Australian Capital Territory)的新增移民数为1,869人，这一数字为2014年度以来最低值。
维州的国内州际移民净增加数为历史最高
过去一年中新南威尔士州(New South Wales)的因州际移民净减少的居民数(移出减移进)为10,321人，这一数字2013年度以来最高。
维多利亚州(Victoria)创下了州际移民净增加数(14,529人)的本州最高记录。
昆士兰州(Queensland)因州际移民 净增加数为10,118人，这一数字为2012年度以来最高值。
南澳州(South Australia)因州际移民净减少的居民数为5,887人，这一数字为1996年度以来最高值。
西澳州(Western Australia)因州际移民净减少的居民数为5,624人，这一数字 为历史最高值。
塔斯马尼亚州(Tasmania)因州际移民净增加数为21人，这一数字为 2011年度以来最高值。
北领地(Northern Territory)因州际移民净减少的居民数为2, 451人，这一数字为2013年度以来最低值。
澳大利亚首都特区(Australian Capital Territory)因州际移民净减少的居民数为385人，这一数字为2013年度以来最低值。
在过去的20年里，悉尼的人口增速尤其是海外移民增速全国最高，失业率最低，并且家庭收入增长较快，因此自住购房需求十分强劲，然而与此相对应的是住房供应的长期短缺，到2020年供应总缺口将为45万多。
通过对关于贷款限制，住房供应，人口增长与分布对澳洲房产市场将要产生的影响的数据收集以及分析，可以推测澳洲房地产市场的前景还是不错的，但是如果银行继续收紧给开发商和购房人的贷款，那么房地产市场上的业主们可能会经历一段时间的艰难时期。
另外，由于房地产市场的利润支持了很多政府项目的开展，例如修公路、修桥和建铁路等等。这些基建项目都依靠着房地产市场的繁荣。如果房产价格下跌，不确定性加强，银行也会受连累，一味的限制海外人士购房，收紧贷款发放并非明智之举。澳洲房产市场调控需要多方综合协调，才能实现健康稳定发展。
本文作者：Cynthia高晨曦，Justin过立元