【专栏】商业投资移民购买生意需注意
在商业投资移民者购买生意后，将会继承卖方所有在经营生意时所制造或面对的问题，比如债务（包括税收债务）、客户投诉或声誉受损，需要面对澳大利亚监管机构的调查，或者被告于民事或刑事诉讼等等。虽然说澳大利亚实行相关法律和政策已经确保卖方必须披露与生意相关的所有事项，但这不等于说买方可以掉以轻心。本文希望为商业投资移民者们提个醒，明确在购买生意时必须留意和了解的事项。
在收购生意期间，买方得进行充分且适当的审查评鉴（英文称Due Diligence, 缩写DD)，对目标公司或生意进行深入调查和搜集资料，充分了解目标公司或生意的现况和可能面临的问题，确保您购买的不是一个烂摊子。
另外，商业投资移民者还得额外考虑卖方的生意是否符合移民局所定下的法规和政策。移民局拟定大量的要求，但任何小小的错误理解都有可能导致您的移民申请被拒绝。而且很多时候移民者只考虑办妥初期投资和签证申请，但却忽略获得签证以后那后期的合规要求（英文称Compliance requirements)。这些移民局定下的合规要求是持续不断的，如果说您的生意将来不符合要求，移民局也可以随时取消您的签证。
从购买生意、申请签证，到获得签证以后的持续合规，这流程有可能给您带来压力和困惑。但只要拥有一个好的团队, 包括律师、会计、合规还有生意顾问， 您不必一个人承担这些压力，并可以舒适安逸地居住于澳大利亚。
1. 审查评鉴是什么意思？
这意味着签署买卖生意合同／协议（英文称 Contract of Sale，缩写COS) 之前的调查和资料搜集。在很多情况下，买卖方为了“想省钱”，“只想简单记录下交易”或“很着急”，并略过适当且尽职调查。如果侥幸，双方可以在交易间和交易以后都快速并以低成本完成交易。但别忘了很多生意的问题不会在交易期间或之后立马浮现，很有可能在购买生意的一段时间后才发现买的是个烂摊子，所以买方处于比较不利的立场。要记得您得长期执行这即将被您收购的生意，马虎略办审查评鉴只会为您带来麻烦和官司。
2. 收购商业资产或股份？
什么是商业资产收购？
资产收购涉及购买一个实体或机构所拥有和经营生意中所使用部分或全部的资产，包括固定资产、土地、建筑物、机械和无形资产（如商誉和知识产权）。通常情况下，资产买卖合同／协议得具体确定被收购的资产，这类协议英文称‘Sale of Business Agreement’。如果该生意具有员工负债，如积存年度假（英文称‘annual leave’）和长期服务假（英文称‘long service leave’)，这负债得从资产价格中扣除。什么是股份收购？
收购股份比收购商业资产稍微更复杂，因为股份带着一系列的潜在负债，其中有些负债可能无法在资产负债表中里被查明。股份收购涉及一个机构，比如一家公司（company）的股份或一个单位信托（unit trust) 的单位所出售的股权。若买方收购100％的股权，买方将获得该机构的所有的资产和负债。一般情况下，股权买卖合同／协议得具体指定被收购股份的数量和价格。这种协议英文称‘Sale of Shares Agreement’，如涉及单位信托，称‘Sale of Unit Trust Units Agreement’。
3. 我能够怎么样评估业务的表现和盈利状况？
如果您对一个企业的业绩表示怀疑，您可以来个试用期。在买卖合同里加入一个试用条款，允许自己在生意交割之前在那工作并观测和查询生意的操作、表现和状况。另外合同里可以加入一个条款，定下您理想的业绩标杆或卖方所披露的业绩。如果实际业绩达不到此标杆，那您可以选择终止合同。
4. 怀疑卖方将设立另一个相同或相近的生意，并刻意导致商业竞争。
这是绝对可能的。曾经有个客户询问能否采取法律行动。但由于卖方在出售生意前已有安排,目的为回避对买方的任何法律责任。所以一定要谨记在谈判合同期间，务必确保合同里的贸易约束或管制的条款是有效并可执行的。
1. 买了业务，然后发现业务资产并非卖家所拥有。
充分的审查评鉴一般能显露种种生意资产的业主。比方说在收购商业资产时发现，A（一家公司）是商家名称和知识产权的注册人，并名为营业场所的租约的租户，但B（股东之一）则合法拥有该生意最昂贵的设备，而C（另一股东）却合法拥有其他设备或被列名于某授权协议的持牌人。在这种情况下，卖家虽然为 A， 但买方得确保A、B 和 C 全被列名于买卖合同里，而且A、B 和 C 得在合同交割时把他们所拥有的产权全部转移给您。
2. 交割时支付了全额，稍后却发现只得到了一半资产。
有些客户急于交割并开始经营生意，然后在支付资产价格的全额之后发现卖方未给予买方生意的所有资产，而导致买方无法按照计划开展或进行生意。买方无论在什么情况之下都得保持耐心，确保您在支付全额之前获得生意的所有资产，或至少确保资产的过户在于您控制的范围内（比如说卖方已签署所有过户文件并递交给您）。
3. 太多的君子协定。
我们接触客户的许多问题和纠纷，都因君子协定引起。很多时候企业的开始是由几个好友聚在一起决定做一些事情，买卖或交易。我们华人重关系重情义重信任，所以无法启齿说要和朋友或拍档进行坦率地谈判，或说要聘用律师谈判和正式签署有效并适当的合同，害怕影响关系。但未来可能发生了一些事情，由于先前没有坦率交谈而导致拍档关系破裂，而且得采取更没人情味的法律手段以解决纠纷。买卖交易应该有一个销售或买卖合同（Sale and Purchase Agreement/Contract of Sale)，股东们应该有一个股东协议(Shareholders Agreement)，合资伙伴应该有一个合资协议(Partnership/Joint Venture Agreement)，贷款应该有一个贷款协议(Loan Agreement) 等等。而且每一个协议和合同得包括适当有效且可执行的条款和条件。
4. 卖方逼着买方签合同
很多时候卖方会告诉买方说他们有“其他更好的报价”，逼着买方在没有进行充分审查评鉴之下签合同或提高收购价格。曾经有一个客户，他们在谈判期间被逼着签合同，其后发现此生意有许多诈骗客人的记录。他们随后进行调查，发现客人们在澳大利亚著名论坛上发帖，发现此生意的商誉早严重受损。卖方实际上是一个臭名昭著的人，而且面临不少未决诉讼。不管卖方说什么，买方绝对别被他们怂恿而做没有见地的判断。
5. 租期太短
有时候客户只注重对于生意买卖交易的调查，而疏忽租约这项重要的合同。买方一定不希望买了一盘生意，然后发现自己只有一年的限期经营生意。在谈判期间，卖方必须给买方传递所进行生意的场所的租约。
举一个例子，某客户表示卖方愿意免费把咖啡店生意转让给该客户。卖方明确地表示，虽然该生意的金融记录显示盈利的迹象，但实际上并不赚钱（该生意的唯一目的是移民）。某客户是一位年轻有抱负的企业家希望进行改革扩大生意。虽然说免费的生意非常吸引，但在稍微深入调查下发现生意的场所租金每年超过10 万澳元，而且租约在短短一年后过期。
这意味着两种可能性：（1）该客户成功改革生意，把亏本生意转为盈利生意。在租期结束时，该客户表示有意签新的租约，房东也许会贪婪地要求增加不合理的租金。（2）生意确实非常糟糕。在租期结束时，失望的客户关闭生意并迁出。
如果买方有意扩展生意，那（1）如果按最坏打算，在这种情况之下，建议买方要求卖方终止原来的租约，让买方重新与房东谈判新租约，或要求卖方向房东要求延期。
下一期我们将会探讨建立生意时必须留意和了解的事项。