新规程下地下人防车位的土地成本分摊解析

本期的文章主要根据《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》，就地下人防车位，包括可办理产权转移和不可办理产权转移的车位土地成本处理（土地增值税）进行探讨和案例分享。

一、政策规定及解读

根据上述的政策，笔者为大家解读地下人防车位的税务处理如下：

1、 建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；

2、 有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；

3、不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。剔除的成本只需要按照建筑面积占比剔除掉建筑安装工程费就可以，其应分摊的、清算时不能扣除的成本，可以不包含土地成本。

二、简单案例分析

1、人防地下车位不能办理产权证，用于出租的情形

A房地产开发企业2017年3月拍得一块国有土地使用权，价值5,000万元（未分别明确地上地下部分金额），土地面积33,000平方米，项目中，有别墅建筑面积25800平方米，占地面积9000平方米，有6栋高层建筑，建筑面积为54,000平方米，占地面积24,000平方米，6栋高层建筑下均有地下车位（不计容不能办理产权证），具体情况和成本分摊如下：

1） 先确定地下车位由于不计容，所以不需要分摊土地成本，车位分摊的土地成本=0万元

2） 按照占地面积分摊别墅和高层的土地成本

高层分摊土地成本

=5,000x24,000÷33,000=3,636.36万元

别墅分摊的土地成本

=5,000x9,000÷33.000=1,363.63万元

由于清算时全部已售

因此高层可分摊的土地成本=3636.36万元，别墅可分摊的土地成本=1,363.63万元

2、人防地下车位能办理产权证，用于销售的情形

A房地产开发企业2017年3月拍得一块国有土地使用权，价值5,000万元（未分别明确地上地下部分金额），土地面积33,000平方米，项目中，有别墅建筑面积25800平方米，占地面积9000平方米，有6栋高层建筑，建筑面积为54,000平方米，占地面积24,000平方米，6栋高层建筑下均有地下车位（能办理产权证），建筑面积15,000平方米，假设地上和地下部分全部售完，，土地成本分摊方式如下：

1） 确定地下人防车位能办理产权转移，土增清算时确认收入，相应的地下车位土地成本应分摊扣除。

2） 土地成本应在高层，地下车位以及别墅中分摊，首先按照占地面积在别墅、高层和地下车位两者中分摊：

别墅分摊的土地成本

=5000x9000÷33000=1,363.63万元

高层和地下车位分摊的土地成本

=5000-1363.63=3,636.36万元

3) 按照可售建筑面积占比进一步分摊车位和高层的土地成本

高层分摊的土地成本

=3,636.36x54,000÷69,000=2,845.85万元

车位分摊的土地成本

=3,636.36-2,845.85=790.51万元

由于清算时全部已售，因别墅此可分摊的土地成本是1,363.63万元，车位可分摊的土地成本是790.51万元，高层可分摊的土地成本是2,845.85万元。

文章来源：杨婕  正坤财税