我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，现在我想在上海跟长沙两地之间选择一个地区投资商铺，选择那个地区比较好？然后现在中介给我推了一些回报率达到7—8之间的，并且都是星巴克，汉堡王，肯德基已经再租，每年租金增长5-8%，并且是开发直卖一手铺子3%的税，我本来是准备去投了 昨天听你说商铺很多坑 现在犹豫不决 想最后再请教一下回答：开发商每年给你返8%，连续返5年，5年后呢，你可以自己收回，也可以继续托管给开发商，是不是很心动？因为市面上的保本理财能做到5%就已经顶天了，但是天上不会掉馅饼，为什么会出现返租的销售模式呢？很简单，这是因为商户既不好租又不好卖每年8%的高额返租钱是从哪来的呢？这种商铺呢，在定价时呢，就已经把满足成本做进了销售价格当中，俗话说自己的羊毛出在羊身上，不出意外的话，不到5年，返租就会中断，当你去说理的时候，才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司，而且已经破产了。你先看看合同，开发商和未来返租的运营商是不是一家公司，另外租售比（年租金/总价）是不是大于5%，如果大于5%可以试试。提问：房姐你好。今年在犹豫要不要把武汉房子卖了去买环沪太仓的房子？不知道太仓未来房价涨幅潜力如何？如果买太仓的应该买多大的？武汉房子卖多少钱合适或者是留着收房租因为我觉得这里拆迁可能性大有利可图？请给些建议。背景:想买的太仓房子在太仓南站附近，是复星正在开发的复游城，听说规划有酒店，滑雪场，私立学校等。目前房子有四种户型，80，110，130，140，房价大概在2万每平。武汉的房子在武昌区凤凰世纪家园，41平。去年19年年中挂的92万。年底降到90万，还是没有人买。现在贷款还有20万未还清需要对方首付款。以上回答：太仓主城区骑电动车20分钟可以兜完。 上海中心城区出发，开高速一小时到。城市摊大饼到那里遥遥无期。 只有指望被新城规划大饼砸中。 如果目前很便宜，则高风险高收益，但不确定性较大，流动性缺损会持续很久； 如果已经不便宜，则完全没有价值。 你用武昌的优质地段，换太仓的垃圾地段 思路不可取。 凤凰世纪家园地段不错，但是房龄比较老了，可以考虑出售裂变。 开发一张上海房票，入手上海是更好的选择，其次是入手2套武汉的低价潜力盘。武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。 年底是一年中楼市最淡的季节，春节后再把房子挂出来。想快速不降价卖房，需要一些特殊技巧，详见知识星球内部分享《卖房科技树》提问：房姐好，长住长沙，有2套住房都是我的名字,第二套147平/120w是淘宝买的法拍房，现已顺利过户，马上装修好做单间出租,租金约有5000/月，还有子弹40，准备继续用老公名字淘法拍房，请问继续买长沙 还是淘武汉或者沈阳的，希望好做合租也增值大。如果买长沙以外2地投资回报到底有多大区别?回答：你好，长沙整体格局：东西大旺、南北稍逊。不止一次在星球里分析过长沙，近2年没有启动迹象。今天细聊下长沙。楼市动能考察指标，当前的长沙，处于十分微妙的境地。人口上，常住人口市区400万，全市800万不到肯定是不止的，但是超过1000万也不太可能。底子上长沙是座“小城市”，体量规模有限，这个底子正在改观但还未有质的变化。不过可喜可贺的是，长沙是一座南方城市，而且还不是云贵桂这种西南边缘城市(虽然风俗习惯很像)。不利的是，长沙虽然是省会但并不是副S级城市，行Z级别偏低，资金也不突出。最后一点也是最最关键的一点，长沙的楼市的赚钱与驱赶外溢效应不明显，长沙二手房迄今为止并没有一波“主升浪”+80%出现！去年0.8W的房子今年二手12W，去年1.1W的房子现在二手1.5W难以向上突破。标杆板块梅溪湖涨到18W后再无动作,单价超过2W的只有个别楼盘，远远没有形成一片2W+区域。而从环长沙周边的县城地市来看，株洲、湘潭、宁乡、测阳都没有房价暴涨的新闻传出。应该庆幸的是长沙在南方，但是与西安、沈阳的区域中心副S级城市相比，长沙行政级别又低了下去。因为长沙的区域首位度不够,地盘会被广深、武汉、浙闽、成渝瓜分不少,所以城市能级无法抬得足够高。沈阳则不然，东北第一城市的地位只会越来越稳固，集中度越来越高，人口自然也就会有集聚效应。提问：房姐你好！黄岛龙湖西府原著高层，单价9000左右，三室，精装修，距离地铁800米。1.投资值得吗？2. 你如何看待这个地区未来的发展？回答：更推荐影都地铁沿线万元盘。 龙湖西府原著的军民融合区，仅仅是治安更好，不单独构成房价上涨的利好因素。 维多利亚湾自住不错，但是太远了，即使有地铁也很难承接青岛人口外溢，内生动力欠缺。提问：房姐，能解释下，为什么你说新盘价格并不能体现真实价值？回答：绝大多数人觉得，“价格”就是“最后一次成交的价钱”。他们觉得，自己跑到远郊从开发商手里花20000/平买下的房子就值20000/平…如果改天开发商再推一批房源，定价30000/平，他们就会互相摆酒庆祝自己买的房子“涨了”。理由很简单：有人花30000/平买了…而事实上，由于“处房情结”，一手和二手是严重割裂的市场，绝大多数CEO盘在二手市场根本抛不掉，或者要深深的折价、长久的套牢。 所以，你花20000/平买的房子不一定就值20000/平，同小区二期的新房卖30000/平，也不代表一期的二手房就升值了。提问：美丽房姐，请问小区二手均价16000高层，投资标的单价12000面积160，2012的房，算笋盘吗？打算全款买入在抵押，基本零首付。租金大概5000，标的两个硬伤。一，离快速路高架太近大概100，只隔绿化带。二，此房两个房本，要占两张房票。亲戚房票不用，想借用亲戚房票投资。烦请房姐明示是否值得入手。对于一套房两个房本的情况，有什么技巧可用？坐标郑州。时间要追溯到2006年。当时国家出台过一个7090年的政策，也就是一个楼盘70%以上必须建90平方以下的房子。那开发商想建多一些大面积户型怎么办？就只能两套合成一套。在限购限贷不严厉，不知名额多珍贵的年代，大家可能没多大重视。这种房子一般会比市场价低20%左右，因为房票珍贵，如果把首套和二套房票都用上，第二套需要首付5成。如果可以操作成0首付，我觉得可以买，但是全款建议把单价再砍一刀，毕竟160的大户型加上2个产证，未来流通性不太好，需要长持。提问：（新人首问）房姐你好，我在武汉有一套王家湾中铁国际城90平的房，全款。在廊坊市广阳区有三套住宅，一套40平全款小商铺；一套85两居自住，公积金贷40个；一套190三居，商贷145个；一套115三居，商贷90个。惠州市河南岸一套南翠花园130平二手房，商贷70个，三年限售，明年3月份可卖。本人老家武汉的，现廊坊居住生活，和老公年收入20个左右，廊坊房票1个，无贷款资质，请教房姐：目前还贷压力大，想去杠杆整合优质资产，并且两居自住房需要置换成三居，哪些房需要卖掉，哪些可以保留，武汉房产是否能出手，后期置换成天津房产（为孩子落户天津做准备，孩子5岁）什么时机出手合适？回答：1.廊坊如果买的早，赶上了环京普涨的红利，但是没有最高点抛掉，现在房价基本腰斩，割肉心疼，但是等解套不知何年何月，以前分析过环京的房子，不建议买。优化资产配置，建议把贷款少，面积小的出手，腾出资金投资更有潜力的城市。保留190平的三居自住，杠杆也更大。2.武汉中铁保留，后期还有空间，武汉最近2年会有一波行情。还可以继续持有5年左右。 3.孩子5岁，可以现在淘一淘天津的学区，河北教育资源有限，趁着天津房价暂时熄火，可以淘淘低价盘。 4.全款商铺可以做抵押融资，可以抵押出5成子弹，再加上廊坊另外2套卖出后还完贷款的子弹，开发北京，武汉的房票继续买入，实在没房票可以考虑重庆，不限购。提问：房姐好，目前限购区有一套全款房78平，不限购区有一套贷款房128平，都是登记在夫妻2人名下，现在想卖掉限购区的78平置换限购区120平左右的房子，我和老婆都是外地户口，只有我一人有社保且满了2年，因为老家农村拆迁不能转为武汉户口，现在如何处理不限购区域的那套128平的房子才能使我有在限购区购房的资格，请房姐务必回复，感谢感谢详见知识星球内部资料《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》提问：开发商楼层的定价逻辑是什么呢？为什么中高楼层单价最贵，次顶，楼底单价最低，投资最优选次顶，那么自住呢？不太清楚里面的逻辑以及坑点，平房姐讲解一下，学习学习。跟楼间距，前后排建筑高度，视野等都强相关。一般是中间最高，依次向上向下递减。 自住一般选择3分之2处最佳。投资一般是中间楼层到次顶之间，哪个最便宜就买哪个。回答：法拍房套路多，表面便宜不代表真便宜。法拍房的玩法不是公开去拍。真正的的法拍，都是往前三四道上游就完成交易，法拍只是走个形式。流拍，流拍后处置，判决过户...法拍的成本，不是挂牌价。打点官司，执行时间，清场，债务，户口...每一步都需要钱和精力。拍卖的底价是221，假设房子没有别的债务，最后花的钱基本都要过300如果拿不到房，几百万拖个一年半载，几十万成本又进去了。因为本身你是新手，我不讲这些你可能完全意识不到有什么问题。所以中介推给你法拍房，大概率是有利可图提问：房姐，您好，麻烦分析下光谷中心城未来发展，是否可以发展起来，听那边的未来规划很。回答：武汉现阶段规划比较混乱，到处都在规划新区，加起来有30多个，每个区得做出自己的Z绩。判断一个新区能否成功，可以参考以下几点: 1.不看区级新区，起步市府推动新区和省府推动新区，谨慎对待庞大的国家级新区。3.以文旅为主题的新区，发展不起来，特别是在非旅游城市。光谷东满足以上几点，大概率会发展起来。目前光谷东肯定是高位，长远看光谷东依然很值得期待。光谷也不缺有钱人，如果产品不错也可以长持我是可以接受的。提问：房姐，如果资金不允许，不能全部条件都符合自己的预期，那同小区的房子优先考虑楼，朝向，户型还是什么别的因素，更保值有升值空间。回答：最关键的一点：价格。价格决定了房价涨幅的空间。买得低，所以省下来的都是利润。低价，本身就是一种优势，用低成本买到高价值的资产，买到即赚到，以后卖房时，议价选择权也会更多。当然，这里的低价，不是指绝对价格更便宜，而是相对竞品更有性价比。绝对价格更低的，通常都是垃圾盘。而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间。提问：您好！武汉阳逻之心附近的房子可以买么，由于子弹只有20多万的首付，准备入手那边的然后升值之后转手慢慢换进靠市区，或者有推荐的吗。回答：很多人一直不理解，为什么阳逻规划了万达 地铁，房姐还是不推荐？今天聊一聊大城市的远郊区值不值得买？武汉的阳逻开发区刚通的地铁，距离武汉主城30多公里，与主城区割裂，现在已经卖到9000多，值不值得买？阳逻的逻辑，其实就是大城市远郊区逻辑。 很多大城市因为扩张，把远郊一些周边区域兼并到城市的行政区。但是这些区域在大城市人眼里，并不属于本地，好比北京不认平谷，新洲阳逻不属于武汉，当地人也不觉得自己属于城里人，平谷居民到国贸，类似一个进城的过程。大量的扩张基建，尤其是地铁的修建，zf炒作新区，这些远郊区可能也会通地铁，有了发展概念，迎来一波房价上涨。但是当利好出尽后，没有人口的大量填补，后续大概率是长期横盘，二手市场更是冷淡。 阳逻就属于这一类。提问：睿智的房姐，听居住在重庆的朋友讲，重庆的房价起伏不大，新楼盘也很多，不缺地不缺房，您是怎么看待重庆的房产投资？哪些区域值得投资呢？1.重庆是山城，虽然面积大，独特的地形导致了重庆的中部槽谷是非常缺地的。等中部槽部土地开发完毕，购买力再消耗几年后，重庆的房价可能会迎来爆发性拉抬。
2.重庆土著其实是三线市民，对于一线城市的价格体系一无所知，重庆未来十年的价格走向，北上深的买家已经经历过好几次了。
对于土著的话，只用记住事实部分就好，土著喜欢发表意见，大部分忽略。
3. 现在重庆哪个区更有前景？
江北，渝中，南岸应该买哪个？
我们买楼，没有说应该买哪个区，只有某个具体的楼甚至户型。
区域范围太大，只能做宏观上的归类，比如北京东西城海淀通州都属于整体溢价的区域。
从我们的角度看重庆，最有前景的地段当属以朝天门为中心的两江沿岸，北滨路腹地略深，有助于综合发展，南滨路大段腹地狭窄，但景观区长，景观更优，到了长嘉汇弹子石一带又拥有了可以综合发展的腹地空间，所以几个热门地段主要集中在南北滨路，江北嘴和弹子石。
渝中半岛由于开发较早，野蛮生长，缺乏统一升级的条件，整体会处于1.5至2线地段，但也不排除在内部找到被低估的一流笋盘。
从重庆市政府的规划来看，南岸集中发展茶园片区，江北则多组团开发，从江北嘴，冉家坝大石坝，照母山，礼嘉，再到中央公园都在大兴土木，至于这些动作多少是有效的，不是很关注。
重点还是落实到选筹。
提问：房姐您好，看到您最新的精华分享，还是特别有感触。我是做房产中介的，入职的就是大家讲的绿皮中介，链家。想听听您对链家的看法 然后在文章的最后也看到了您的观点。能不能请您分享一下您关于这方面的思考。谢谢。
回答：你好，在我还是房产小白的时候，买房都依靠链家，在北京链家的品牌宣传和市场占有率排名第一。
链家的全套安心承诺，房源质量比同行高一点，让用户安心。当链家提升到3%之后，各大品牌纷纷跟进。我能感受到链家在它能做到的要素范畴内，服务品质有实质的提升，同时也给予了经纪人更高的单套房回报预期，拔高了整个行业的人才门槛。
但是当我真正开始研究房子的时候，发现链家仅适合小白，中介费极高，不承担任何风险，光明正大抢钱，才明白过来，原来链家的目标用户是SB。
你在这个行业，首先要明白自己要什么。中介是一个分化巨大的行业，菜鸟中介完全靠运气吃饭，厉害的中介任何时候总能找到赚钱的机会。哪怕市场行情不好，老鸟也能秒杀一般中介。
比如今年新遇到的一个老鸟中介，最近买卖交易的单子少了，老鸟顺便就做点租赁，居然一周也能两三单。哪些人去看房，老鸟就观察靠谱好下手的，完事儿了跟上联系，大部分一次成功。这还不是最牛的。老鸟专做那种高端楼盘租赁，老鸟服务很贴心，这些客户里有不少都攥着钞票准备买房的，做几个租赁客户，老鸟搭上话顺道又成了一单买卖。
不仅如此。由于老鸟业务熟练，沟通到位，有这些业主也愿意把房子交给他打理。业主要卖房，有其他中介的客户来了，业主最后把要签的那个客户告诉给老鸟。老鸟马上开车尾随，又签下一单。房产这一行原本的从业者不熟悉互联网玩法，两栖人才很容易降维打击。
平台是起点，不是终点。
提问：亲爱的房姐？请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
