未来5年 武汉房价能追上一线城市吗？

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：姐，重庆茶园这块金科博翠园洋房，建面115四房（有赠送面积），150万左右，单价13000左右，值得入吗？

回答：毫无疑问茶园在未来会有长足的发展，但是山脉两端跟核心区还是没得比的。从阻隔的程度上来讲，隧道＞大桥＞（一定）物理距离。重庆的山脉隧道是很长的，一旦涉及到跨隧道，人员之间的流动便成指数型衰减，所以我一般不推荐需要跨越山脉的小区。

提问：房姐，经济适用房二手房，买房要注意什么？

回答：经济适用房划拨地，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。 流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后立项目的可以交税改成商品房。

提问：武汉房姐您好！付费进入，新人首问，烦请回复，万分感谢！想在武汉入手一套房子，有以下几点要请教您：1.这套房子是今年年前买？还是等明年或后年买？据说军运会后涨价？2.买武汉哪个区域？因不确定孩子读研后是否会在武汉就业安家。我有朋友在武汉看房，推荐给我几个烦请您帮我分析一下:A南湖金地格林小区步梯楼(共六层)，有二楼和四楼旧房2005年盖的，86平米195万(不含税中介费等)B光谷东楼盘可以买吗？看您的推荐有中建中粮，刚需能否买到？这个区域除了新房，旧房可以考虑吗？什么价位？能推荐几个吗？C庙山汤逊湖的楼盘可以考虑吗？同事买了雅居乐看环境不错，好像没地铁规划？

回答：你好，目前武汉处于横盘期，新盘微涨，买房策略是逢笋入。能抢到性价比高的新盘和二手房，有确定收益的情况下才考虑入手。南湖区域是机场地块改建，规划比较早，目前各方面都比较成熟，完成了武昌睡城生活区的功能定位，也基本上没有大的新的地块了，政府没有操盘的动力，好的资源流向就看运气了。但整体居住环境都不错，也很成熟，所以拉动力不足，但会比较稳。自住可以关注大华和金地，属于南湖的明星产品。尽量淘10年内的次新电梯盘。光谷东还可以关注联投光谷瑞园。中粮被内定了很多，很难抢，可以试试运气。 

庙山地理位置尴尬，光谷不疼江夏不爱，两边都不亲。一般都是跟着市场喝汤，本地土著和一小部分的光谷外溢需求，但交通基本上就靠9字头公交车，想去光谷一座汤逊湖大桥堵的你怀疑人生。教育和商业基本上一片空白。庙山本来就不建议非土著切入了，除非自己住，投资不建议买了。

提问：房姐，请问一下，找亲戚代持不限购区域新房，外地户口，首贷资格和二贷资格分别给多少代持费用比较合适？以100万房子为例

回答：能不能做代持人主要是看代持人的人品，你能否把控。费用一般利润10%左右，我一般直接3-5万分期付。

详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》

提问：房姐，我是刚加入的新手已退休了，现咨询下可不可以买房。之前抢长投绿城兰园没抢到，很沮丧不想买了，但是手上有现金100不知道怎么办，是不是还是应该买房？资金有限买哪里合适？现住民族大道已有一套房在藏龙岛，盼指教！

回答：你好，子弹100，砖本位，所有子弹都换成房子+贷款，抵抗通胀。开发出一张刚需票抢网红盘。能选择的新盘很多，回报率最大的新盘汇总，详见知识星球内部分享。

提问：姐，在你看来重庆江北会有哪些领涨的板块吗

回答：目前江北被低估的板块有两个，一是海尔路保税港一带，二是江北嘴一带。 海尔路板块现在还是一块璞玉，未来交通、配套、商业都会逐渐完善（特别是寸滩港邮轮码头修好之后），价值得到提升；而江北嘴板块则是由于该板块前期涨幅太大，目前房地产大势被打压，部分版块出现跌幅，而江北嘴板块前期超涨，在这一轮的降幅中最早表现出下跌，甚至超跌的态势，值得关注。

提问：武汉光产业风头很劲啊，有没有可能追上广州？广州感觉已经没啥突出优势了！

回答：未来一定是超级城市群格局：京津冀城市群长三角城市群长江中游城市群成渝城市群珠三角城市群，珠三角有港澳深与广州相争，中部城市郑州还是弱于武汉，武汉中部老大没有疑问的。

提问：房姐你好，请问你对武汉房价未来3年的走势如何看？能到五万吗？

回答：武汉的房价波段是4-5年一个涨幅，所以3年内会有一波涨。但是房产都是玩长线，至少持有5-10年。目前武汉均价1.8万，三年内均价到五万不可能，但是第一梯队的房价到5万是有可能的。

提问：姐，从近段各种大V的言论、以及国外成熟社会发展来看，未来大城市集群化是大势所趋，城镇化尚有10年发展空间，而且成熟的社会体系中，房产交易人员应该是有一定的配比的。想问一下如果此时在大城市深耕这个行业，各种手段都懂，在长远看来是否能取得良好发展呢？非购房问题，如房姐对未来城市化有灼见，可浅析，与大家分享..

回答：问题在于，现在的房地产从业者只懂卖房，不懂投资。

现在城市化进程已经进入到下半场，城市之间的分化越来越明显，强者愈强、弱者愈弱，再叠加人口老龄化+少子化趋势。估计若干年后，会有大大小小数百个类似鹤岗的城市，成为城市竞争中的弃儿。

目前日本有些城市免费送房子的情况，也很有可能在中国的城市发生。在这新一轮城市竞争中，最先收缩的是五六线城市、接着可能是四五线城市，再往后有可能到了一些三线城市……这些情况，在未来10-20年间就会陆陆续续发生。所以不管你现在在哪里，一定要尽最大努力，到资源最聚集的城市去，到对人口有吸引力的城市去，不仅仅是为了保自己，也是为了保子孙后代。只有大城市，才有房地产。抛弃小城市，拥抱大都市，是未来十年房产投资的核心主线。

提问：房姐，现在你建议投资商铺还是住房？住房一二线城市都限购，但有些不限购，比如成都的天府新区高视，可那边正在发展，看了你的文章是不建议投资新区的，，，公寓也不限购，值得投资吗？请赐教

回答：公寓还不如住宅呢，我们从来不碰公寓。从我的角度看，天府新区没有投资价值，即使2016年这一波天府新区房价也涨幅喜人，我的观点依旧不变。原因很简单，距离人口聚集地过远，如果要买，最南边也就是到广都地铁站附近2公里范围了，注意，这是极限，再远，我看不懂，也不好说。天府新区改善+自住+航母，这个几乎没有，真的想实现目标，建议关注高新区金融城、孵化园、大源板块面积200平左右，更可能实现。最后说一句，成都不存在航母，顶多就是护卫舰的水平。

提问：房姐姐，请教2个问题。1.海赋江城天韵，84平165万单价1.9万左右，配合满2过户，值得入么？2.如全款买，再做DYD，利率大概是么范围啊？还是建议直接做房贷比较好？谢谢老人住，投资属性也有点。目前我查绿色中介的海赋的成交都在2万12万2啊，姐姐有没有什么渠道或者熟中介可以帮砍价，愿意付酬

回答:是自住还是投资？1.9是市场价，如果是首套资格，按揭更合适。如果是2套资格，抵押更合适。先尝试自己砍价，找中介了解业主目前的情况，然后挑房子的痛点，中介配合你谈价最好了。不建议找绿中介交易，佣金太高，抢钱。

如果其他中介能只收1%左右的佣金，其实也是赚了。详见知识星球内部资料《如何砍价50万》

提问：房姐，请问丰台科技园，总部基地那边你怎么看，那边最近有个限竞房春风和院，90平左右的两居三居适合出手吗？

回答：总部基地在4年前还非常荒凉，今天略微有点人气。限竞房不能光看「限竞」二字。限竞的价格是针对开发商的，不是针对购房者的。对开发商限价，不等于购买者占便宜。

土地本身就是溢价拍下的，土地市场，二级市场，三级市场的投资逻辑和定价都是不同的，混为一谈的话妥妥亏光光。一百个限竞房里，出现一个价格还不错的概率大概在1%。春风和院不属于。

提问：很多人说西边套西晒，东边套可能漏水，所以选中间套，这种说法多嘛？应该优先中间套嘛？

回答：西边套如果没有朝西的主采光开面，就没有西晒问题。

东边套漏水问题确实在一些建筑质量不太好的楼盘中存在，因此有的选时某些人更青睐西边套。但实际情况是有时候根本没得选，大部分次新商品房也不大会有边套墙体渗水问题，所以不必太紧张。

其他条件完全一样时，边套比中间套还是有优势的。中间套厨卫外窗全明的楼盘其实不多的。

提问：房姐您好，我在广州，目前越秀持有一套老破小，市值约200w，贷款剩58w。上个月用家人的首套票在隔壁入了一套老破大笋盘。首付100w都是借的。两套都是中上省一级学位房，都是快30年。请问是卖掉老破小来付老破大首付，还是用老破大二次贷还老破大首付然后破小继续持有？感觉老破小好像已经没什么上涨空间，腾出房票等有笋盘再入还是继续持有？谢谢

回答：老破小做凤变冰后出手，腾出房票再换筹。详见知识星球内部分享《装修篇——如何花5万装出30万的效果？》

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